TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

Chambre 9 cab 09 F

R.G N° : N° RG 22/04529 – N° Portalis DB2H-W-B7G-WZKX

Jugement du 25 Mars 2025

N° de minute

Affaire :

Mme [V] [N]

C/

M. [R] [I]

le:

EXECUTOIRE + COPIE

la SELARL CONCORDE – DROIT IMMOBILIER

—  690

M^e Alban MICHAUD

—  1762

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 9 cab 09 F du 25 Mars 2025 le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 21 Novembre 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 04 Février 2025 devant :

Lise-Marie MILLIERE, Vice-présidente,

siégeant en qualité de Juge Unique,

Assistée de Bertrand MALAGUTI, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

Madame [V] [N] née le 03 Novembre 1934, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Alban MICHAUD, avocat au barreau de LYON

DEFENDEUR

Monsieur [D] [I], né le 10 novembre 1986 à [Localité 4] (69) demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Alexandre NAZ de la SELARL CONCORDE – DROIT IMMOBILIER, avocats au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

Suivant promesse unilatérale de vente notariée du 17 mai 2019, Monsieur [D] [I] a pris l’engagement sous conditions suspensives d’acquérir le bien immobilier de Madame [V] [N] et de Monsieur [G] [N] (décédé).

La réitération devait intervenir au plus tard le 15 septembre 2019.

La vente de l’appartement et de sa cave devait avoir lieu moyennant le prix de 82 000 euros.

L’obtention du financement était stipulée comme étant une condition suspensive à la réalisation de la vente, celui-ci devant être accordé au plus tard le 30 juillet 2019.

Une indemnité d’immobilisation a été fixée à hauteur de 8200 euros, la moitié de cette somme ayant été déposée par Monsieur [I] à titre de dépôt de garantie sur un compte séquestre de l’étude notariale.

Un avenant a été régularisé entre les parties le 25 septembre 2019.

Soutenant que Monsieur [I] n’avait pas justifié de ses démarches, la caducité de la promesse de vente lui incombant, le Conseil des époux [N] l’a mis en demeure, le 1er octobre 2020, d’autoriser le notaire à débloquer les fonds (virés à titre de dépôt de garantie) et de lui adresser le solde de l’indemnité d’immobilisation soit la somme de 4100 euros.

Par acte introductif d’instance du 28 avril 2022, Madame [N] a assigné Monsieur [I] devant le tribunal judiciaire de LYON.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 03 mai 2024, Madame [V] [N] sollicite sur le fondement des articles 1124 et 1217 du code civil de :

Prononcer la caducité du contrat aux torts exclusifs de Monsieur [I],Condamner Monsieur [I] à verser à Madame [N] la somme de 8200 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,Ordonner le déblocage des fonds détenus par Maître [Y], notaire, au profit de Madame [N],Condamner Monsieur [I] à verser à Madame [N] la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts,Condamner Monsieur [I] à verser la somme de 2500 euros à Madame [N] pour application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner le même aux entiers dépens.

Elle conclut que, malgré la prolongation de délai dont il a bénéficié, Monsieur [I] ne les a jamais informés des démarches entreprises aux fins d’obtention des prêts, ne répondant pas davantage à la mise en demeure qui lui a été adressée, de sorte que la vente est caduque.

S’agissant des deux refus de financement dont Monsieur [I] se prévaut, elle conclut qu’il ne rapporte pas la preuve de l’en avoir informée avant le 18 décembre 2020.

Elle souligne que l’avenant accordé ne démontre pas plus qu’il en aurait préalablement informé ses vendeurs, soulignant que le courrier du Notaire, du 28 octobre 2019, rappelle au contraire qu’il « devait justifier de l’obtention de son prêt au plus tard le 15 juillet 2019, ayant pris du retard dans ses démarches, il a demandé une prorogation de la promesse de vente au 15 octobre 2019 ».

Elle considère qu’elle aurait pu refuser l’avenant si elle en en avait été informée, la promesse de vente étant d’ores et déjà caduque, son immeuble ayant été immobilisé du 17 mai 2019 au 7 novembre 2019.

Répondant aux observations adverses, elle relève que s’il justifie a posteriori d’avoir essuyé deux refus de prêts dans le délai initial qui lui avait été accordé, il n’a formulé aucune demande de financement dans le délai accordé par avenant et repoussé au 30 septembre 2019.

Sur l’application des dispositions de l’article L313-41 du code de la consommation, elle soutient que Monsieur [I] a bien bénéficié de délais de réalisation largement supérieurs à un mois, le texte indiquant que « la durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la signature de l’acte », la promesse ayant été signée le 17 mai 2019 et la date de report étant fixée au 30 septembre 2019.

Elle ajoute qu’il avait toute latitude pour déposer sa demande de financement dès le 30 juillet 2019, date d’expiration du délai initial, ce qu’il n’a pas fait.

Elle considère en tout état de cause que les dispositions de l’article L212-1 du code de la consommation ne régissent pas un contrat souscrit entre deux particuliers.

Elle motive sa demande de dommages et intérêts pour inexécution contractuelle par le fait qu’il a fait preuve de mauvaise foi, sa résistance abusive lui ayant été préjudiciable.

Monsieur [D] [I] demande, dans ses dernières écritures transmises par RPVA le 30 août 2024, au visa des articles 1304 et suivants du code civil, L313-41 et L341-35 du code de la consommation, de :

Constater que Monsieur [D] [I] a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt et que la condition suspensive d’obtention du prêt n’est pas défaillie de son fait,En conséquence,

Débouter Madame [V] [N] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,Ordonner la restitution de la somme de 4100 euros à Monsieur [D] [I] consignée sur le compte séquestre de l’étude notariale de Maître [Y], outre intérêts au taux légal majoré de moitié conformément à l’article L341-35 du code de la consommation,Condamner Madame [V] [N] au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner la même aux entiers dépens de l’instance avec distraction au profit de Maître Alexandre NAZ, avocat sur son affirmation de droit, en ce compris les frais découlent de l’article A444-32 du code de commerce.

Monsieur [I] souligne d’abord que la loi ne réglemente pas le formalisme du refus de prêt. Il ajoute que l’indemnité d’immobilisation doit être restituée, quand bien même une clause prévoirait qu’elle resterait acquise au vendeur dès lors que les acquéreurs manquaient à leur obligation de l’informer dans un certain délai de la non-obtention du prêt.

Il conclut que les dispositions de l’article L313-41 sont d’ordre public, ne peuvent être affectées par la stipulation d’obligations contractuelles imposées à l’acquéreur et de nature à accroitre les exigences de ce texte.

Il en déduit qu’il ne peut lui être imposé un délai intermédiaire pour déposer sa demande de prêt ou notifier la non-obtention de celui-ci dans le délai prévu.

Il ajoute que ces dispositions sont applicables à une promesse de vente conclue entre particuliers dès lors que le financement implique l’utilisation de prêts régis par le code de la consommation.

Il soutient n’avoir commis aucune faute, rappelant que le versement du surplus de l’indemnité d’immobilisation n’a été prévu que dans le cas où le bénéficiaire ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait alors même que toutes les conditions suspensives auraient été réalisées, ce qui n’est pas le cas en l’espèce puisque ses demandes de financement ont été refusées, refus qui ne peuvent lui être imputés.

Il affirme que c’est justement au regard de ces deux refus que Madame [N] lui a proposé de proroger le délai de réalisation de la condition suspensive au 30 septembre 2019.

Il souligne qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir engagé la moindre démarche dans le délai supplémentaire de cinq jours seulement qui lui a été laissé, le délai minimum d’un mois imposé par le code de la consommation, visant aussi bien la promesse de vente que l’avenant régularisé ensuite, n’ayant pas été respecté.

Sur la caducité de la promesse de vente, il souligne que celle-ci ne prévoit pas que l’absence de transmission du refus de prêt dans un certain délai est sanctionnée par l’acquisition par le promettant de l’indemnité d’immobilisation.

Selon lui, il est exclusivement stipulé que s’il n’a pas apporté la justification requise dans un délai de huit jours suivant sa mise en demeure, le promettant pourra se prévaloir de la caducité de l’acte.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par Madame [N], il considère que ce n’est pas de son fait si l’acte de vente n’a pas pu être signé par les parties, ayant de bonne foi réalisé les demandes de prêts dans les délais convenus dans la promesse de vente et son avenant. Il conclut que ce sont les refus de financement opposés par les banques qui ont empêché la signature de la vente.

Sur quoi, la clôture est intervenue le 17 octobre 2024, et l’affaire, après avoir été renvoyée pour plaidoirie à l’audience du 04 février 2025, a été mise en délibéré au 25 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’étendue de la saisine

Les demandes de « constater » et de « donner acte » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, pas plus que les demandes de « dire et juger » lorsqu’elles développent en réalité des moyens. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ces demandes dont le tribunal n’est pas saisi.

En outre, en vertu de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties.

Sur les demandes principales de Madame [N]

L’article 1103 du code civil rappelle que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

L’article 1304-3 du même code dispose de même que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Autrement dit, elle est réputée accomplie si le bénéficiaire s’est abstenu de réaliser les diligences nécessaires à l’obtention du prêt bancaire dans le délai fixé ou s’il est abstenu de les accomplir en temps utile.

Si l’acheteur-emprunteur n’obtient pas le prêt c’est à lui qu’il revient de prouver qu’il a effectué les démarches suffisantes, dans le délai convenu, afin d’obtenir un financement conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente.

En l’espèce, il ressort notamment de la promesse unilatérale de vente signée par les parties le 17 mai 2019 les termes suivants :

Un avenant à cette promesse unilatérale de vente a été signé par les parties, le 25 septembre 2019, prévoyant que la date de réalisation de celle-ci est prorogée au 15 octobre 2019 et ajoutant que « le délai de réalisation de la condition suspensive est également prorogé au 30 septembre 2019 ».

En l’espèce, Monsieur [I] se pévaut d’un échange de courriels entre les notaires des parties démontrant selon lui que les vendeurs ont été mis au courant du refus de prêt opposé, avant même que leur Conseil ne lui écrive le 1er octobre 2020. Néanmoins, il ressort du courriel du 19 novembre 2019 auquel il fait référence que son Notaire a exclusivement écrit, au conditionnel « Mon client m’informe par mail que la banque lui aurait fourni un refus de prêt ». Ainsi, il ne démontre pas avoir informé directement les acquéreurs des éléments de ce refus, y compris après avoir été ultérieurement mis en demeure.

La promesse de vente est donc caduque.

Par ailleurs, Madame [N] ne remet pas en cause dans ses écritures la conformité des deux refus de prêts du CREDIT AGRICOLE et du CIC, en date des 2 juillet 2019 et 18 juillet 2019, par rapport aux caractéristiques définies dans la promesse de vente.

La première banque indique d’ailleurs avoir été sollicitée dès le 24 mai 2019, soit dans le mois suivant la signature de la promesse, l’avenant n’imposant pas, contrairement aux affirmations de la requérante, de justifier du dépôt d’une nouvelle demande de financement entre sa signature et le 30 septembre 2019. En effet, il a prorogé le délai de réalisation de la condition suspensive, sans préciser d’ailleurs qu’il s’agit de la condition tenant à l’obtention d’un prêt.

Ainsi, la requérante fonde sa demande de condamnation au versement de l’indemnité d’immobilisation exclusivement sur la tardivité de la communication de ces refus de prêts.

Or, force est de constater que la promesse de vente n’ajoute pas que, passé le délai de huit jours susvisé, sans que le bénéficiaire n’ait apporté les justificatifs de l’obtention ou des refus de prêts, la condition suspensive sera réputée accomplie et l’indemnité d’immobilisation restera acquise au promettant.

En effet, seule la sanction de la caducité de la promesse de vente est prévue en cas de carence du bénéficiaire, l’indemnité d’immobilisation n’étant due par ce dernier que dans le cas où la condition suspensive sera réputée réalisée, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Par conséquent, si la caducité de la promesse de vente sera prononcée, Madame [N] sera en revanche déboutée de ses demandes de condamnation au versement de l’indemnité d’immobilisation et au déblocage des fonds subséquent.

De même, sa demande de dommages et intérêts, fondée sur les dispositions de l’article 1217 du code civil, prévoyant qu’il puisse être demandé réparation à l’encontre de la partie n’ayant pas exécuté son engagement, sera rejetée.

En effet, si elle se prévaut de la mauvaise foi de Monsieur [I], ce dernier ne pouvant contester qu’il a tardé à justifier des refus de prêts versés aux débats, il n’en demeure pas moins qu’elle ne démontre pas un quelconque préjudice subi. En effet, le notaire du couple [N] a indiqué, dès le 07 novembre 2019, soit trois semaines après l’expiration du délai visé par l’avenant, qu’ils tiraient les conséquences de la caducité de la promesse et remettaient en vente leur bien.

Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [I]

Le défendeur sollicite la restitution de la somme de 4100 euros consignée sur le compte séquestre du Notaire, Maître [Y], le versement de ce dépôt de garantie ressortant des termes de la promesse de vente susvisée et n’étant pas contesté par la requérante.

Enfin, Monsieur [I] sollicite que cette somme porte intérêts au taux légal majoré de moitié conformément à l’article L341-35 du code de la consommation.

Celui-ci prévoit que lorsque la somme versée d’avance par l’acquéreur n’a pas été remboursée dans les conditions prévues au second alinéa de l’article L. 313-41, la somme due est productive d’intérêts au taux légal majoré de moitié à compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement.

Dès lors, il sera fait droit à sa demande de restitution, le taux majoré étant appliqué sur la somme susvisée à compter du 26 mars 2024 (soit 15 jours après les premières conclusions notifiées le 11 mars 2024 au terme desquelles le défendeur a formé une telle demande).

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En application de l’article 699 du même code, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

En l’espèce, Madame [V] [N], partie succombant, sera condamnée aux entiers dépens de la procédure, distraits au profit de Maître Alexandre NAZ, pour les frais dont il a été fait l’avance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, l’équité et la solution du litige motivent de condamner Madame [V] [N] à verser à Monsieur [D] [I] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [V] [N] sera déboutée de sa propre demande d’indemnité au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la caducité de la promesse de vente du 17 mai 2019,

DEBOUTE Madame [V] [N] de sa demande de condamnation de Monsieur [I] au paiement de la somme de 8200 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,

DEBOUTE Madame [V] [N] de sa demande de déblocage des fonds à son profit,

DEBOUTE Madame [V] [N] de sa demande de dommages et intérêts,

ORDONNE la restitution de la somme de 4100 euros à Monsieur [D] [I] consignée sur le compte séquestre de l’étude notariale de Maître [Y], outre intérêts au taux légal majoré de moitié à compter du 26 mars 2024,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Madame [V] [N] aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit de Maître Alexandre NAZ, pour les frais dont il a été fait l’avance,

CONDAMNE Madame [V] [N] à verser à Monsieur [D] [I] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles,

DEBOUTE Madame [V] [N] de sa demande d’indemnité au titre des frais irrépétibles,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Ainsi jugé et rendu par mise à disposition au greffe.

En foi de quoi, la présidente et le greffier ont signé le présent jugement.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE