TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

11 rue Dumont d’Urville

CS 45257 -

14052 CAEN CEDEX 4

☎ :0250101300

N° RG 24/02146 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I3KO

Minute : 2025/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 18 Février 2025

S.A. LA CAENNAISE – SOCIETE CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER

C/

[H] [E]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Olivier FERRETTI – 22

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Mme [H] [E]

M^e Olivier FERRETTI – 22

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A. LA CAENNAISE – SOCIETE CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER (RCS Caen B613.820.596), dont le siège social est sis Péricentre 2, 66 Avenue de Thiès BP 750174 – 14075 CAEN CEDEX

représentée par M^e Olivier FERRETTI, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 22

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [H] [E]

née le 09 Mai 1977 à VILLIERS LE BEL (95400), demeurant 33 Boulevard Général Vanier – Porte 34 – 14000 CAEN

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 17 Décembre 2024

Date des débats : 17 Décembre 2024

Date de la mise à disposition : 18 Février 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 299/12/15, La SA LA CAENNAISE – SOCIETE CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER a donné à bail à Madame [H] [E] un logement situé 33 boulevard Général Vanier, 14000 CAEN, pour un loyer mensuel, indexable, de 371.03 euros, outre 158,73 euros de provisions pour charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 février 2024, La SA LA CAENNAISE – SOCIETE CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER a fait signifier à Madame [H] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3662,53 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification du 5 février 2024 La SA LA CAENNAISE – SOCIETE CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER a informé la caisse d’allocations familiales d’une difficulté de paiement.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mai 2024, La SA LA CAENNAISE – SOCIETE CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER a fait assigner Madame [H] [E] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Madame [H] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;autoriser la requérante à faire transporter les meubles non saisis et effets mobiliers dans un lieu de son choix propre à en assurer la conservation, aux frais, risques et périls de l’occupant en attente de la décision du juge de l’exécution qui devra statuer sur leur sort s’ils ne sont pas retirés dans les délais fixés par la loi ;condamner Madame [H] [E] au paiement des sommes suivantes :la somme de 4499,29 euros au titre de la dette locative arrêtée au 16 avril 2024 ;une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 750 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Calvados le 16 mai 2024.

À l’audience du 17 décembre 2024, La SA LA CAENNAISE – SOCIETE CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5248,87 euros arrêtée au 13 décembre 2024, loyer du mois de novembre inclus.

La SA LA CAENNAISE – SOCIETE CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [H] [E] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 16 février 2024. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle s’oppose à l’octroi de délai de paiement

Madame [H] [E], ne conteste pas le principe de la dette. Elle demande le bénéfice des plus larges délais de paiement.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 février 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 16 mai 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la SA LA CAENNAISE – SOCIETE CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER le 5 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA LA CAENNAISE – SOCIETE CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER aux fins de constat de résiliation du pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 29/12/15, du commandement de payer délivré le 16 février 2024 et du décompte de la créance actualisé au 13 décembre 2024 que la SA LA CAENNAISE – SOCIETE CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Madame [H] [E] reconnait ne pas s’être acquitée de son loyer et ne conteste pas la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Elle sera ainsi condamnée au paiement de la somme de 5248,87 euros.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Il résulte de l’avis de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 13 juin 2024 que les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1 et 1 , de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Le contrat de bail litigieux a été conclu le 299/12/15, de sorte qu’il convient de se référer à l’article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Selon cette disposition, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 16 février 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer. Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail conclu le 29/12/15 à compter du 17 avril 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [H] [E] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de délai de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [H] [E], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle indique être au RSA mais avoir contracté un contrat à durée déterminée d’un mois pour une rémunération de 900 euros. Elle a un enfant majeur et autonome. La SA LA CAENNAISE – SOCIETE CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER s’oppose à une suspension de la clause résolutoire et également à l’octroi de délai de paiement.

Il ressort des pièces produites et des débats que Madame [H] [E] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant. Cette condition légale n’étant pas satisfaite, la demande de délai de paiement ne pourra qu’être rejetée.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [H] [E]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 17 avril 2024, Madame [H] [E] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [H] [E] à son paiement à compter de 17 avril 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [H] [E] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation en justice.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile. En conséquence, la demande de la SA LA CAENNAISE – SOCIETE CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER sur ce fondement sera rejetée.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DÉCLARE recevable la demande de la SA LA CAENNAISE – SOCIETE CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 29/12/15 entre la SA LA CAENNAISE – SOCIETE CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER d’une part, et Madame [H] [E] d’autre part, concernant les locaux situés 33 boulevard Général Vanier, 14000 CAEN, sont réunies à la date du 17 avril 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [H] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [H] [E] à compter du 17 avril 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Madame [H] [E] à payer à la SA LA CAENNAISE – SOCIETE CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER la somme de 5248,87 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 13 décembre 2024 échéance de novembre 2024 incluse ;

DÉBOUTE Madame [H] [E] de sa demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Madame [H] [E] à payer à la SA LA CAENNAISE – SOCIETE CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

CONDAMNE Madame [H] [E] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 16 février 2024 ;

DÉBOUTE la SA lA CAENNAISE – SOCIETE CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

DIT que copie de la présente décision sera notifiée à la Préfecture du Calvados

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION