COUR D’APPEL DE PARIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 30 MARS 2026

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 24/06397 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZJCX

N° de MINUTE : 26/00502

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, [Adresse 1], représenté par son syndic Madame, [O], [C],

[Adresse 1],

[Localité 1]

représentée par M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS,

vestiaire : E1286

C/

DEFENDEURS

Monsieur, [D], [G], sous curatelle renforcée,

[Adresse 2],

[Localité 1]

non représenté

Madame, [T], [F], mandataire judiciaire à la protection des majeurs,

Curateur de Monsieur, [D], [G] ,

[Adresse 3],

[Localité 2]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire TORRES , Vice-Présidente statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DEBATS

Audience publique du 19 Janvier 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur, [D], [G] est propriétaire des lots n°119 et 309 au sein la, [Adresse 1] située, [Adresse 1] à, [Localité 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par jugement du 30 mars 2023, le juge des tutelles du tribunal de proximité du Raincy a prononcé une mesure de curatelle renforcée à son bénéfice, et désigné Madame, [T], [F], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, en qualité de curatrice.

Par actes de commissaire de justice signifiés les 27 mai et 21 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1] située, [Adresse 1] à, [Localité 1], représenté par son syndic en exercice Madame, [O], [C], a fait assigner Monsieur, [D], [G], assisté par sa curatrice Madame, [T], [F], devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins notamment d’obtenir le paiement de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux impayés.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 16 octobre 2024, signifiées le 22 octobre 2024 à Monsieur, [D], [G] et le 18 octobre 2024 à Madame, [T], [F], le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1] située, [Adresse 1] à, [Localité 1] demande à la présente juridiction de :

— condamner Monsieur, [D], [G] à lui payer la somme de 21.941,07 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 13 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;

— condamner Monsieur, [D], [G] à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner Monsieur, [D], [G] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner Monsieur, [D], [G] aux dépens.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un exposé des moyens du demandeur, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assigné à domicile (et sa curatrice par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice), Monsieur, [D], [G], assisté par sa curatrice Madame, [T], [F], n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 12 mars 2025 et fixée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 1er septembre 2025, lors de laquelle elle a été renvoyée d’office à l’audience du 19 janvier 2026. À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 30 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l’article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l’assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Il convient ici de rappeler que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels, ainsi que toutes les pièces nécessaires à la justification de ses prétentions.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1] située, [Adresse 1] à, [Localité 1] verse notamment aux débats :

— un extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur, [D], [G],

— le décompte de la créance réclamée arrêté au 8 octobre 2024, faisant apparaître un solde débiteur de 21.941,07 euros au titre des charges de copropriété impayées,

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des 28 septembre 2018, 29 novembre 2019, 4 décembre 2020, 3 décembre 2021, 14 juin 2022, 10 mai 2023, 29 septembre 2023 et 13 septembre 2024 portant approbation des comptes des exercices 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023, vote du budget prévisionnel des exercices 2024 et 2025, et adoption de travaux,

— les appels de fonds adressés à Monsieur, [D], [G],

— les décomptes annuels de répartition des charges définitives,

— la mise en demeure du 23 février 2024 adressée à Monsieur, [D], [G].

L’examen de ces pièces fait apparaître que si la demande en paiement est bien fondée en son principe, il convient néanmoins s’agissant de son montant de retrancher du décompte versé aux débats :

— la somme de 1.504,76 euros, correspondant à une reprise de solde figurant sur le décompte à la date du 1er janvier 2019 sans qu’aucun justificatif ne se trouve produit pour la démonstration de son bien-fondé ;

— la somme de 128,53 euros, correspondant à l'« appel de fonds 09-2021 AFB567956 » du 1er septembre 2021, cette somme n’étant pas justifiée par la production de l’appel de provisions et de travaux correspondant, le syndicat des copropriétaires ayant fourni l’appel d’un autre copropriétaire ;

— la somme de 70,49 euros, correspondant aux « refacturation RAR » des 31 décembre 2019, 31 décembre 2020, 31 décembre 2021, 31 décembre 2022 et 31 décembre 2023, respectivement de 5,85 euros, 7,85 euros, 14,85 euros, 25,59 euros et 16,35 euros, ces sommes qui figurent sur le décompte ne revêtant pas la nature de charges de copropriété et n’étant pas justifiées par le syndicat des copropriétaires,

— la somme de 49,58 euros, correspondant aux « refacturation ramonages » des 31 décembre 2021 et 31 décembre 2022, respectivement de 24,28 euros et 25,30 euros, ces sommes qui figurent sur le décompte ne revêtant pas non plus la nature de charges de copropriété et n’étant pas justifiées par le syndicat des copropriétaires,

— la somme de 1,40 euros qui figure sur le décompte à la date du 1er janvier 2021 mais ne présentant aucun libellé et n’étant pas justifiée,

— la somme de 5 euros au titre de « PENALITES DE RELANCE » en date du 31 décembre 2023, celle-ci ne revêtant pas la nature de charges de copropriété et n’étant pas justifiée par le syndicat des copropriétaires,

Soit un total à déduire de 1.504,76 + 128,53 + 70,49 + 49,58 + 1,40 + 5 = 1.759,76 euros.

La créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 8 octobre 2024 s’élève donc à la somme de 21.941,07 – 1.759,76 = 20.181,31 euros.

De son côté, le défendeur, non comparant, ne rapporte pas la preuve de paiements devant venir en déduction de ce montant, ainsi que la charge lui en incombe.

Par conséquent, Monsieur, [D], [G], assisté par sa curatrice Madame, [T], [F], sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1] située, [Adresse 1] à, [Localité 1] la somme de 20.181,31 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er janvier 2019 et le 13 septembre 2024, décompte arrêté au 8 octobre 2024.

Conformément aux articles 1231-6 du code civil et 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 27 février 2024, soit le lendemain de la présentation de la mise en demeure au domicile du débiteur, sur la somme de 12.052,97 euros – correspondant aux causes de la mise en demeure expurgées des sommes indues telles qu’identifiées ci-dessus – et à compter du 22 octobre 2024, date de signification des conclusions actualisées, sur le surplus.

Le surplus de la demande en paiement, et notamment la reprise de solde d’un montant de 1504,76 euros au 1er janvier 2019, sera quant à lui rejeté.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces produites et notamment du décompte de créance que Monsieur, [D], [G] a manqué de manière à la fois réitérée et prolongée à son obligation de paiement le défendeur n’ayant effectué aucun paiement au titre de ses charges courantes depuis le 31 mai 2023.

Les manquements répétés de l’intéressé à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, caractérisent sa mauvaise foi.

La durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont en outre nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic préjudice certain distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur, [D], [G], assisté par sa curatrice Madame, [T], [F], à verser au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1] située, [Adresse 1] à, [Localité 1] la somme de 1.800 euros à titre de réparation du préjudice causé par sa résistance abusive.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur, [D], [G], qui succombe, assisté par sa curatrice Madame, [T], [F], sera condamné aux dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur, [D], [G], assisté par sa curatrice Madame, [T], [F], sera également tenu de payer au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1] située, [Adresse 1] à, [Localité 1] une indemnité au titre des frais irrépétibles que l’équité commande de fixer à la somme de 1.500 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il convient dès lors d’ordonner la capitalisation des intérêts sur les sommes susvisées, à compter du 21 juin 2024, date de signification de l’assignation s’agissant de l’arriéré de charges de copropriété, et à compter du prononcé du présent jugement s’agissant des dommages et intérêts et de la condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort ;

CONDAMNE Monsieur, [D], [G], assisté par sa curatrice Madame, [T], [F], à payer au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1] située, [Adresse 1] à, [Localité 1], pris en la personne de son syndic, les sommes suivantes :

— la somme de 20.181,31 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er janvier 2019 et le 13 septembre 2024, décompte arrêté au 8 octobre 2024, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2024 sur la somme de 12.052,97 euros, et à compter du 22 octobre 2024 sur le surplus ;

— la somme de 1.800 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

REJETTE le surplus de la demande en paiement formée par le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1] située, [Adresse 1] à, [Localité 1], pris en la personne de son syndic, au titre des charges de copropriété impayées, et notamment la reprise de solde d’un montant de 1504,76 euros au 1er janvier 2019 ;

CONDAMNE Monsieur, [D], [G], assisté par sa curatrice Madame, [T], [F], à payer au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1] située, [Adresse 1] à, [Localité 1], pris en la personne de son syndic, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts sur les sommes susvisées, à compter du 21 juin 2024 s’agissant de l’arriéré de charges de copropriété, et à compter du prononcé du présent jugement s’agissant des dommages et intérêts et de la condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur, [D], [G], assisté par sa curatrice Madame, [T], [F], aux dépens de l’instance.

La minute de la présente décision a été signée par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 30 Mars 2026

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Sakina HAFFOU Claire TORRES