TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/02830 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I5HH

Minute : 2025/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 15 Mai 2025

E.P.I.C. INOLYA

C/

[U] [W]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

E.P.I.C. INOLYA

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

E.P.I.C. INOLYA

M. [U] [W]

Préfecture du calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

E.P.I.C. INOLYA (RCS Caen 780.705.703) dont le siège social est sis [Adresse 8]

représenté par [M] [D], munie d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [W]

demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marc GANILSY, Magistrat à titre temporaire, exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 13 Février 2025

Date des débats : 13 Février 2025

Date de la mise à disposition : 15 Mai 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 janvier 2022, l’Etablissement public INOLYA a donné à bail à Monsieur [U] [L] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 7] à [Localité 10], moyennant un loyer mensuel de 417,26€ augmenté des charges locatives d’un montant de 93,04€ ainsi qu’un garage n°22 sis [Adresse 5] à [Localité 10] selon acte sous seing privé en date du 11 février 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 décembre 2023, l’Etablissement public INOLYA a fait signifier à Monsieur [U] [L] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour la somme totale de 2.029,82€, arrêtée au 30 novembre 2023 et sommation d’avoir à justifier de l’occupation du logement.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 6 juin 2024, remis à étude, l’Etablissement public INOLYA a fait assigner Monsieur [U] [L] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CAEN, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de voir :

— constater la résiliation du contrat de location à ses torts ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [L], ainsi que celle de toutes personnes introduites dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— ordonner que faute par lui de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— condamner Monsieur [U] [L] à payer :

* la somme de 3.3358,65€ au titre des loyers et charges impayés échus au 30 avril 2024, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

* la somme correspondant aux loyers et charges impayées du 1er mai 2024 au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

* une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à votre départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;

* la somme de 250€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières en application de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

L’affaire a été plaidée le 13 février 2025.

Le 22 janvier 2025, Monsieur [U] [L] a bénéficié de mesures imposées par la Commission de surendettement des particuliers du Calvados.

L’affaire a été plaidée le 13 février 2025.

A l’audience, l’Etablissement public INOLYA a comparu, représenté par Madame [M] [D], Expert Métier, dûment habilitée, qui a précisé que la dette s’élevait à la somme de 3.648,10€ et que le loyer s’élevait à la somme de 653,77€. Il précisait que Monsieur [U] [L] ne percevait pas d’allocations logement et qu’il avait repris le paiement des loyers. Monsieur [U] [L] a fait l’objet de mesures imposées de la Commission de surendettement des particuliers du Calvados.

Monsieur [U] [L] a comparu en précisant qu’il travaillait en milieu hospitalier et percevait un salaire de 1.500€ par mois. Il n’a pas d’enfant à charge. Même avec les recommandations de la Banque de France au sujet de sa dette élevée, il précise qu’il va payer ce qui est proposé. Il sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action:

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, l’assignation a été notifiée au Représentant de l’État dans le Département du Calvados par voie électronique le 7 juin 2024, soit au moins six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée.

Le signalement de la CAF valant saisine de la CCAPEX a été effectué le 19 août 2022, reçu le 26 septembre 2022.

L’assignation est donc recevable.

Sur les demandes de résiliation de bail, de paiement des loyers et charges impayés et d’expulsion :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, précise que « I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.(..) »

Aux termes de l’article 1353 du Code Civil , il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non paiement des loyers ou charges, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Par exploit du 26 décembre 2023, le bailleur a fait commandement au locataire d’avoir à payer la somme totale de 2.029,82€, arrêtée au 30 novembre 2023.

Ce commandement rappelle la clause résolutoire insérée au contrat de bail, ainsi que les nouvelles dispositions de l’article 24 de la loi n°89/462 du 6 juillet 1989 qui fixe à 6 semaines le délai à compter du commandement de payer pendant lequel le locataire pouvait régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, modifiant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a réduit ce délai de 2 mois à 6 semaines à compter du commandement de payer pendant lequel le locataire peut régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire.

Toutefois, ce nouveau délai de 6 semaines n’est pas applicable aux baux conclus antérieurement à l’entrée en vigueur de la nouvelle loi pour les raisons suivantes :

— la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif en vertu de l’article 2 du Code civil ;

— une loi nouvelle est en principe sans effet sur les contrats en cours ;

— la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne comporte aucune disposition transitoire ;

— un avis de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 estime que le nouveau délai de 6 semaines n’a pas pour effet de modifier le délai figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le bailleur a donné à bail au locataire le local à usage d’habitation antérieurement à la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Si le locataire disposait bien d’un délai de deux mois à compter du commandement de payer pendant lequel il pouvait régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire, il résulte des éléments versés au débat par le bailleur que la locataire n’a pas réglé les sommes dues dans les deux (2) mois ayant suivi le commandement.

En l’espèce, l’Etablissement public INOLYA produit aux débats le contrat de bail, un relevé de compte arrêté au 5 février 2025 ainsi que le commandement de payer pré-cité.

D’une part, aucune régularisation totale n’a eu lieu dans les deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

D’autre part, il est établi par le relevé de compte que la locataire ne sont pas à jour de ses loyers et charges.

Le décompte fourni permet d’établir une dette de loyer de 3.279,41€, déduction faite des frais de justice (186,08€ et 182,61€).

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 26 février 2024 et de condamner Monsieur [U] [L] au paiement de la somme de 3.279,41€, suivant décompte arrêté au 5 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes d’expulsion, de délais de paiement et d’indemnité d’occupation :

Aux termes de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes, et plus particulièrement dans le cadre du 2° lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers.

En l’espèce, Monsieur [U] [L] bénéficie de mesures imposées par la Commission de surendettement des particuliers du Calvados en devant s’acquitter de 13 mensualités de 233,02€ au titre du 1er palier.

Par conséquent, au vu de la procédure devant la Commission de surendettement des particuliers du Calvados, il y a lieu d’accorder d’office à Monsieur [U] [L] des délais de paiement, en lui permettant de s’acquitter de sa dette locative par le versement de 13 (treize) mensualités d’un montant de 233,02€ et ce dans le sens des mesures imposées par la Commission de surendettement des particuliers du Calvados.

Si Monsieur [U] [L] respecte strictement les modalités de paiement prévues au dispositif, les effets de la clause résolutoire visée au commandement seront suspendus, et celle-ci sera réputée ne pas jouer. Il n’y aura donc pas lieu à expulsion et le bail continuera à régir les relations entre les parties.

Si le locataire ne respecte pas les modalités ainsi définies ou ne procède pas au paiement d’un loyer courant, la clause résolutoire retrouvera immédiatement son plein effet, le bail sera résilié et le locataire devra alors quitter le logement et le garage dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré.

Dans ce cas, le débiteur se trouvera sans droit ni titre dans le logement et le garage et devra payer à la demanderesse une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été dû en cas de poursuite du bail.

Faute pour lui de quitter les lieux, le locataire pourra être expulsé, ainsi que tout occupant de son chef, avec l’aide de la force publique, si nécessaire.

Il pourra toutefois, si son relogement s’avère difficile, former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution, sur le fondement des articles L. 613-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, et/ou saisir la Commission du DALO, en application de l’article L 441-2-3 du même Code.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [U] [L], succombant, sera condamné au paiement des dépens.

L’équité commande d’allouer à l’Etablissement public INOLYA une indemnité d’un montant de 50€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’assignation délivrée par l’Etablissement public INOLYA ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties le 26 janvier 2022 concernant le logement à usage d’habitation sis [Adresse 7] à [Localité 10] et le bail conclu entre les parties le 11 février 2022 concernant le garage n°22 sis [Adresse 5] à [Localité 10], à compter du 26 février 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [U] [L] à payer à l’Etablissement public INOLYA la somme de 3.279,41€ (trois-mille-deux-cent-soixante-dix-neuf euros et quarante-et-un-centimes), suivant décompte arrêté au 5 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

SURSOIT à l’exécution des poursuites et AUTORISE Monsieur [U] [L] à se libérer de sa dette, à compter du 30ème jour suivant la signification de la présente décision, par le versement de 13 (treize) mensualités d’un montant de 233,02€ ; le solde étant payé lors de la dernière échéance, étant précisé que ces délais pourront, le cas échéant, se substituer à ceux finalement imposés définitivement par la Commission de surendettement des particuliers du Calvados ;

RAPPELLE que les effets de la clause résolutoire du bail se trouve suspendus durant ce délai et que le bail retrouvera leur plein effet une fois la dette payée ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité ou d’un loyer courant, l’intégralité de la dette pourra redevenir immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouvera immédiatement et automatiquement résilié ;

AUTORISE dans ce cas, l’Etablissement public INOLYA, à faire expulser Monsieur [U] [L] ou tout occupant de son chef, deux mois après leur avoir notifié un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

CONDAMNE dans ce cas, Monsieur [U] [L], à payer à l’Etablissement public INOLYA, une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail ;

DIT que l’indemnité d’occupation est due au pro-rata temporis et payable à terme, au plus tard le 05 du mois suivant ;

DIT que le bailleur sera autorisé à indexer l’indemnité d’occupation conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE qu’une personne menacée d’expulsion sans relogement peut :

— former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution,

— saisir, sous certaines conditions, la Commission du DALO (adresse : DDETS du Calvados, Secrétariat de la Commission du DALO, [Adresse 2]), en remplissant le formulaire CERFA n°15036*01, à retirer en préfecture ou à télécharger sur le site « service-public.fr » ;

CONDAMNE Monsieur [U] [L] au paiement des dépens ;

CONDAMNE Monsieur [U] [L] à payer à l’Etablissement public INOLYA la somme de 50€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à dispsition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection