TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/01117 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JGVX

Minute : 2025/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 25 Novembre 2025

[W] [R]

[I] [L] épouse [R]

C/

[U] [X]

[T] [J]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Dominique LECOMTE – 24

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Mme [U] [X]

M. [T] [J]

M^e Dominique LECOMTE – 24

Préfecture du calvados

JUGEMENT

DEMANDEURS :

Monsieur [W] [R]

né le 14 Novembre 1947 à [Localité 11]

demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Dominique LECOMTE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24 substitué par M^e Laurence DOREL, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24

Madame [I] [L] épouse [R]

née le 30 Mai 1950 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Dominique LECOMTE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24 substitué par M^e Laurence DOREL, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [U] [X]

née le 07 Août 2003 à [Localité 12]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Monsieur [T] [J]

né le 12 Décembre 2002 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sandrine ENGE, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 09 Septembre 2025

Date des débats : 09 Septembre 2025

Date de la mise à disposition : 25 Novembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date des 17 et 18 juillet 2023, Monsieur [W] [R] et Madame [I] [L] épouse [R] ont donné à bail à Madame [U] [X] et Monsieur [T] [J] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] [Adresse 7], avec garage n° 208, moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 547 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 40 euros.

Par acte extrajudiciaire du 24 décembre 2024, notifié par voie électronique à la CCAPEX le 26 décembre 2024, les époux [R] ont fait délivrer aux locataires un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 2.422,65 euros au titre des loyers et charges impayés au 20 décembre 2024, terme de décembre 2024 inclus.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 11 mars 2025, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 12 mars 2025, les époux [R] ont fait assigner Madame [X] et Monsieur [J] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de :

résiliation du bail,expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef du logement sis [Adresse 3] [Adresse 7], avec garage n° 208, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique,condamnation solidaire au paiement :* de la somme de 3.284,68 euros représentant les loyers, charges et frais impayés au 25 février 2025, terme de février 2025 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

* d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges mensuels, à compter de la résiliation du bail majorée de l’indexation contractuelle et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir,

* de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir

* de la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

À l’audience du 9 septembre 2025, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, les époux [R], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, tout en actualisant leur demande en paiement au titre de la dette locative à la somme de 3.568,75 euros et en ajoutant s’opposer à la demande de délais formée par les défendeurs, bien que les loyers courants soient repris depuis janvier 2025.

Madame [X] et Monsieur [J], comparant en personne, sollicitent que leur soient accordés des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. À cette fin, ils proposent le versement de la somme mensuelle de 200 euros en sus des échéances courantes, sur une durée de 18 mois.

Au soutien de leurs demandes, ils expliquent avoir rencontré des difficultés de paiement suite à la perte de leurs emplois mais que, depuis janvier 2025, ils ont repris le règlement des loyers grâce aux versements de Pôle Emploi.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 25 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés :

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, les bailleurs produisent notamment aux débats :

le contrat de bail des 17 et 18 juillet 2023, lequel contient une clause de solidarité selon laquelle « les locataires seront tenus de manière solidaire et indivisible de l’exécution des obligations du présent bail. Le règlement du loyer, des charges, accessoires, indemnités d’occupation, réparations (locatives résultant de dégradations) et autres pourra être indifféremment réclamé à l’un ou l’autre des locataires. »,le commandement de payer du 24 décembre 2024, portant sur la somme en principal (hors frais de commissaire de justice) de 2.422,65 euros au titre des loyers et charges impayés au 20 décembre 2024, terme de décembre 2024 inclus,le décompte locatif inclus dans le commandement de payer, portant sur la période d’octobre 2024 à décembre 2024 inclus,un décompte locatif actualisé au 4 septembre 2025 portant sur la période de janvier 2025 à septembre 2025 inclus et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 3.568,75 euros.

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que Madame [X] et Monsieur [J] ne sont pas à jour du règlement de leurs loyers, charges et indemnités d’occupation.

Toutefois, le coût des actes de commissaire de justice, commandement de payer et sa notification à la CCAPEX ainsi qu’assignation et sa notification à la préfecture, a été inclus dans la dette locative ; or, le coût de ces actes, s’ils sont justifiés doit être inclus dans les dépens et non dans la dette locative ; de sorte que, la somme totale de 357,71 euros (157,66 euros au titre du commandement de payer et de sa notification et 200,05 euros au titre de l’assignation et de sa notification) sera ôtée du calcul de la dette locative.

Dès lors, Madame [X] et Monsieur [J] sont débiteurs d’une dette locative s’élevant à la somme de 3.211,04 euros, selon décompte arrêté au 4 septembre 2025, terme de septembre 2025 inclus.

Par conséquent, ils seront solidairement condamnés à payer aux époux [R] la somme de 3.211,04 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 4 septembre 2025, terme de septembre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande en résolution du bail :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, un commandement de payer a bien été signifié à Madame [X] et Monsieur [J] par acte de commissaire de justice en date du 24 décembre 2024 et portant sur la somme en principal de 2.422,65 euros au titre des loyers et charges impayés au 20 décembre 2024, terme de décembre 2024 inclus.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

En effet, seul un règlement portant sur la somme de 587 euros a été effectué par les locataires dans ce délai (en date du 12 février 2025) et celui-ci ne permet pas d’apurer l’arriéré locatif augmenté des échéances courantes de loyers et charges échues durant le délai de 2 mois ; de sorte qu’à l’issue de ce délai, la dette locative s’élève à la somme de 3.047,93 euros, terme de février 2025 inclus.

En outre, la juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisie par les locataires aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 24 février 2025.

Sur la demande reconventionnelle de délais :

Sur la demande de délai de paiement :

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Madame [X] et Monsieur [J] sollicitent des délais de paiement, en proposant un apurement de la dette locative par le biais de 18 mensualités de 200 euros.

En outre, les parties s’accordent sur une reprise des paiements des loyers et charges courants depuis l’échéance de janvier 2025 et il ressort effectivement du décompte locatif actualisé produit aux débats que, les dernières échéances s’élevant à la somme de 606,14 euros ont fait l’objet d’un règlement dans leur intégralité, ainsi que d’une somme supplémentaire de 93,86 euros chacune.

Dès lors, Madame [X] et Monsieur [J] apparaissent en situation d’apurer leur dette locative par le biais d’un échelonnement de celle-ci.

Par conséquent, il convient de leur accorder un aménagement du paiement de leur dette locative selon les modalités décrites au dispositif et conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 2023.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 VII de la loi précitée, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années.

En l’espèce, compte tenu de la reprise du paiement des loyers et charges courants en intégralité avant l’audience et, tandis que Madame [X] et Monsieur [J] apparaissent en situation d’apurer leur dette locative, des délais de paiement leur ont été accordés.

De sorte qu’il convient également de suspendre les effets de la clause résolutoire contenue au bail pendant les délais de paiement qui ont été accordés à Madame [X] et Monsieur [J] et celle-ci sera réputée ne pas avoir joué si les locataires se libèrent selon le délai et les modalités fixés par le juge, même d’office.

Toutefois, à défaut de règlement d’une échéance de loyers et charges dûment justifiées ou de l’arriéré, la clause résolutoire reprendra immédiatement ses effets.

Dans ce cas, Madame [X] et Monsieur [J] devront alors libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Madame [X] et Monsieur [J] devront dans ce cas payer solidairement aux bailleurs une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer révisé et à la provision mensuelle pour charges qu’ils auraient réglée à défaut de résolution du bail et qui sera fixée par référence au terme de février 2025, à compter du 24 février 2025, sous déduction des sommes déjà décomptées à l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Cette indemnité n’est pas susceptible d’indexation ni de révision compte tenu de son caractère mixte indemnitaire et compensatoire. La demande formée de ce chef par les bailleurs sera rejetée.

La part correspondant aux charges pourra toutefois être réajustée aux charges réelles justifiées comme il sera précisé au dispositif du jugement.

Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive et injustifiée :

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages intérêts distincts des intérêts moratoires accordés.

Il est constant que c’est au créancier de rapporter la preuve d’un préjudice indépendant de ce retard ainsi que de la mauvaise foi de son débiteur.

En l’espèce, les bailleurs ne démontrent pas que le défaut de paiement des loyers et charges par les locataires résulte d’une intention maligne ou de leur mauvaise foi.

En outre, les époux [R] ne justifient pas avoir subi un préjudice distinct de celui né du retard de paiement des locataires, d’ores et déjà indemnisé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande formulée de ce chef.

Sur les demandes accessoires :

Madame [X] et Monsieur [J], parties succombantes au litige, seront condamnés in solidum au paiement des dépens de la présente instance ainsi qu’à payer aux époux [R] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Madame [U] [X] et Monsieur [T] [J] à payer à Monsieur [W] [R] et Madame [I] [L] épouse [R] la somme de 3.211,04 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 4 septembre 2025, terme de septembre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à Madame [U] [X] et Monsieur [T] [J] des délais de paiement, à charge pour eux de s’acquitter de leur dette en 16 mensualités de 200 euros, la première étant exigible dans le mois suivant la notification de la présente décision et une 17e du solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce ;

CONSTATE la résolution du bail conclu en date des 17 et 18 juillet 2023, entre d’une part Monsieur [W] [R] et Madame [I] [L] épouse [R] et d’autre part, Madame [U] [X] et Monsieur [T] [J] portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] [Adresse 7], avec garage n° 208, à la date du 24 février 2025, par l’effet de la clause résolutoire ;

ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire du bail permettant la continuation du contrat de bail ;

RAPPELLE qu’en tout état de cause, Madame [U] [X] et Monsieur [T] [J] restent tenus du paiement des loyers et charges courants en intégralité ;

DIT qu’à défaut de versement d’une seule mensualité majorée (loyers, provisions pour charges et recouvrement de la dette) à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse et la clause résolutoire produira son plein effet ;

EN CAS DE MISE EN ŒUVRE DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

DIT que, dans cette hypothèse, le bail se trouvera automatiquement et immédiatement résilié et que Madame [U] [X] et Monsieur [T] [J] devront libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire dans ce délai, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [U] [X] et Monsieur [T] [J] et à celle de tout occupant de leur chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RAPPELLE que celle-ci ne pourra pas être pratiquée pendant le sursis dit de la trêve hivernale ;

DIT que Madame [U] [X] et Monsieur [T] [J] devront dans ce cas payer solidairement à Monsieur [W] [R] et Madame [I] [L] épouse [R] une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer révisé et à la provision mensuelle pour charges qu’ils auraient réglé à défaut de résolution du bail et qui sera fixée par référence au terme de février 2025, à compter du 24 février 2025, date de résolution du bail, sous déduction des sommes déjà décomptées à l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

DIT que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que les loyers et charges initiaux ;

DIT que la part de cette indemnité correspondant aux charges pourra être réajustée dans le cas où les charges réelles justifiées de l’année dépasseraient le montant des provisions versées ;

REJETTE la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation mensuelle formée par Monsieur [W] [R] et Madame [I] [L] épouse [R] ;

DÉBOUTE Monsieur [W] [R] et Madame [I] [L] épouse [R] de leur demande indemnitaire pour résistance abusive et injustifiée ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par les parties ;

CONDAMNE Madame [U] [X] et Monsieur [T] [J] au paiement in solidum des dépens de la présente instance ;

CONDAMNE Madame [U] [X] et Monsieur [T] [J] à payer in solidum à Monsieur [W] [R] et Madame [I] [L] épouse [R] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire ;

DIT que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,