TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/01791 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JIVM

Minute : 2025/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 30 Juillet 2025

[I] [P]

[J] [V] épouse [P]

C/

[F] [G]

Copie exécutoire délivrée le :

à : M. [I] [P]

Mme [J] [V] épouse [P]

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M. [I] [P]

Mme [J] [V] épouse [P]

M. [F] [G]

JUGEMENT

DEMANDEURS :

Monsieur [I] [P]

né le 16 Février 1948 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

Madame [J] [V] épouse [P]

née le 27 Avril 1949 à [Localité 9], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [G]

né le 06 Janvier 1965 à [Localité 11], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 20 Mai 2025

Date des débats : 20 Mai 2025

Date de la mise à disposition : 30 Juillet 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 octobre 1997, M. [I] [P] et Mme [J] [V] épouse [P] ont donné à bail à M. [F] [G] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 6] [Adresse 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 1 800 francs, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 150 francs.

Suivant acte sous seing privé du 9 février 2009, avec effet au 1er novembre 2009, le bail conclu entre les parties a été renouvelé moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 381,80 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 22,87 euros.

Par acte extrajudiciaire du 30 avril 2024, M. [I] [P] et Mme [J] [V] épouse [P] ont fait délivrer à M. [F] [G] un congé aux fins de vente pour le 31 octobre 2024.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 5 mai 2025, M. [I] [P] et Mme [J] [V] épouse [P] ont fait assigner M. [F] [G] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour voir :

– déclarer valable au fond et en la forme le congé qui lui a été délivré le 30 avril 2024, pour le 31 octobre 2024 ;

– le déclarer occupant sans droit ni titre des lieux sis [Adresse 6] [Adresse 7] ;

– ordonner, en conséquence, son expulsion ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

– supprimer le délai de deux mois ordinairement prévu pour quitter les lieux ;

– le condamner au paiement :

* d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et avec intérêts de droit ;

* de la somme de 1 500 euros pour résistance abusive et injustifiée ;

* de la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du congé et de l’assignation.

À l’audience du 20 mai 2025, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, M. [I] [P] et Mme [J] [V] épouse [P], comparant en personnes, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance quant à la demande d’expulsion. Ils ajoutent qu’il n’existe pas de dette locative. Ils se désistent de leurs demandes indemnitaires (résistance abusive et frais irrépétibles).

M. [F] [G], comparant en personne, dit vivre seul dans le logement qu’il occupe toujours faute d’avoir trouvé une autre solution d’hébergement compte tenu de ses seules ressources constituées du RSA.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 30 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du congé aux fins de vente délivré au locataire

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Conformément à l’article 10 de la loi précitée, le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques. Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé. En cas de reconduction tacite, la durée du contrat reconduit est de trois ans pour les bailleurs personnes physiques.

En application de l’article 15-I de la même loi, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, il doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

L’article précité prévoit également qu’une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

L’article susmentionné permet au juge, en cas de contestation ou même d’office, de vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non-valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En application de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, outre comporter la mention de l’intention de vendre le local et, à peine de nullité, contenir une offre de vente comportant le prix et les conditions de vente projetée et reproduire les termes des alinéas 1 à 5 dudit article.

En l’espèce, M. [I] [P] et Mme [J] [V] épouse [P] ont suivant exploit de commissaire de justice remis par dépôt à étude en date du 30 avril 2024, fait délivrer à M. [F] [G] congé aux fins de vente des lieux pris à bail pour le 31 octobre 2024.

Il ressort du bail renouvelé du 9 février 2009, avec effet au 1er novembre 2009, que celui-ci a été conclu pour une durée de 3 ans et renouvelé tacitement depuis lors pour des périodes de 3 ans, conformément aux dispositions d’ordre public prévues par l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989 et dont la dernière en cours au moment de la délivrance du congé prend fin le 31 octobre 2024.

De sorte que, le congé aux fins de vente a bien été délivré au locataire dans les conditions de forme et de délai prévues par l’article 15-I de la loi précitée, en ce qu’il a été signifié par acte de commissaire de justice remis plus de six mois avant l’expiration du bail renouvelé.

En outre, conformément aux dispositions de l’article 15-II susmentionné, le congé identifie l’objet de la vente, soit un studio en rez-de chaussée surélevé situé [Adresse 6] [Adresse 7], avec cave et garage et est motivé par l’intention de vendre le bien a un prix de 85 000 euros payable au comptant le jour de la signature de l’acte authentique, étant précisé que, le transfert de propriété n’intervient qu’après paiement effectif du prix et que les frais et droits de l’acte de vente ne sont pas compris et à la charge de l’acquéreur.

Par ailleurs, il ressort du congé délivré que les termes des alinéas 1 à 5 de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 ont bien été reproduits dans le congé, ainsi que la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire, en application de l’article 15-I de la même loi.

Par conséquent, M. [I] [P] et Mme [J] [V] épouse [P] sont recevables et bien fondés en leur demande, le congé ayant été délivré dans les formes et délais requis par la loi du 6 juillet 1989 et comportant une offre de vente qui n’a pas été acceptée par le locataire.

Dès lors, il convient de constater que le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé au 31 octobre 2024.

Sur les effets du congé valablement délivré

Conformément à l’article 15-II alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, à l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Sur l’expulsion

En application de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En application de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, modifié par la loi précitée du 27 juillet 2023, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L.412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non-exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.

En l’espèce, M. [F] [G], occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 31 octobre 2024, date de la résiliation du bail par l’effet du congé qui lui a été délivré, devra libérer les lieux.

Toutefois, il ressort des développements précédents qu’il est notoire que M. [F] [G] n’est pas entré dans les lieux litigieux à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte et ce, dans la mesure où ce dernier a initialement contracté un bail avec M. [I] [P] et Mme [J] [V] épouse [P] et portant sur les lieux litigieux,

Par ailleurs, bien que M. [F] [G] soit occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 31 octobre 2024 et qu’il s’y maintienne depuis, cet élément ne suffit pas à caractériser une mauvaise foi de sa part.

Par conséquent, à défaut de libération volontaire des lieux, les bailleurs pourront faire procéder à l’expulsion de M. [F] [G] et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dans les délais prévus par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7 dudit code, notamment du sursis dit de la trêve hivernale.

Dès lors, la demande de suppression du délai de 2 mois pour procéder à l’expulsion de M. [F] [G] formée par les bailleurs sera rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation

Étant occupant sans droit ni titre des lieux depuis la résiliation du contrat de bail, M. [F] [G] cause un préjudice à M. [I] [P] et Mme [J] [V] épouse [P] qui sera réparé par l’allocation provisionnelle d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé et des charges qu’il aurait réglé à défaut de résiliation du bail, à compter du 31 octobre 2024, après déduction des sommes déjà réglées depuis lors et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Cette indemnité se substitue au loyer et sera payable selon les mêmes modalités que les loyers et charges initiaux.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non-compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [F] [G], partie succombante au présent litige, sera condamné au paiement des dépens, en ce compris le coût du congé aux fins de vente et de l’assignation qui lui ont été délivrés.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

DÉCLARE valide le congé pour vendre délivré par M. [I] [P] et Mme [J] [V] épouse [P] à M. [F] [G] en date du 30 avril 2024, portant sur les lieux sis [Adresse 6] B – rdc – 14 150 [Localité 12], pour le 31 octobre 2024 ;

CONSTATE que M. [F] [G] est occupant sans droit ni titre des lieux sis [Adresse 6] [Adresse 7], depuis le 31 octobre 2024 ;

DIT que M. [F] [G] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L.412-2 et suivants du même code ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, M. [I] [P] et Mme [J] [V] épouse [P] à faire expulser M. [F] [G] et tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra pas être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L.412-6 du même code ;

DÉBOUTE M. [I] [P] et Mme [J] [V] épouse [P] de leur demande de suppression du délai de deux mois pour procéder à l’expulsion de M. [F] [G] ;

CONDAMNE M. [F] [G] à payer à M. [I] [P] et Mme [J] [V] épouse [P] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé, augmenté de la provision mensuelle pour charges, qu’il aurait réglé à défaut de résolution du bail, à compter du 31 octobre 2024, après déduction des sommes déjà réglées depuis lors et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

DIT que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que les loyers et charges initiaux ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par les parties ;

CONDAMNE M. [F] [G] au paiement des dépens, en ce compris le coût du congé aux fin de vente et de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire ;

DIT que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION