TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile,

[Adresse 1],

[Adresse 2] ,

[Localité 1]

☎ ,:[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00041 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JENK

Minute : 2026/

Cabinet C

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU : 25 Mars 2026

,

[K], [F]

C/

,

[C], [P],

[J], [E]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Thomas LECLERC – 31

M^e Denis LESCAILLEZ – 15

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e Thomas LECLERC – 31

M^e Denis LESCAILLEZ – 15

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 25 Mars 2026

Nous Quentin ZELLER, Juge des Contentieux de la Protection

Assisté de Olivier POIX, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition, en présence de, [V], [D], Greffier-stagiaire

Tenant audience publique de référé.

DEMANDEUR :

Madame, [K], [F], demeurant, [Adresse 3] -, [Localité 1]

représentée par M^e Thomas LECLERC, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 31, substitué par M^e Ilyess ZRITA, avocat au Barreau de CAEN, vestiaire : 31

ET :

DÉFENDEURS :

Madame, [C], [P]

née le 30 Septembre 1997 à, [Localité 1], demeurant, [Adresse 4] -, [Localité 1]

représentée par M^e Denis LESCAILLEZ, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 15, substitué par M^e Dorian SAINT-LEGER, avocat au Barreau de CAEN, vestiaire : 15

Monsieur, [J], [E]

né le 12 Novembre 1996 à, [Localité 1], demeurant, [Adresse 4] -, [Localité 1]

représenté par M^e Denis LESCAILLEZ, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 15 substitué par M^e Dorian SAINT-LEGER, avocat au Barreau de CAEN, vestiaire : 15

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 01 Avril 2025

Après débats à l’audience publique du 24 Février 2026, l’affaire a été mise en délibéré, pour l’ordonnance être rendue ce jour ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 8 juin 2021, Madame, [K], [F] a donné à bail à Monsieur, [J], [E] et juin, [C], [P] un immeuble à usage d’habitation situé, [Adresse 4],, [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 565 euros outre une provision pour charge de 110 euros.

Par ordonnance de référé du 22 août 2024, la procédure d’expulsion initiée par Madame, [K], [F] a été rejetée par le juge des contentieux de la protection au motif que la demanderesse ne satisfaisait pas à la charge probatoire qui lui appartenait et que, après déduction des sommes non justifiées, le solde locatif du décompte qu’elle versait présentait un solde créditeur.

Par acte du 18 octobre 2024, Madame, [K], [F] a fait signifier à Monsieur, [J], [E] et Madame, [C], [P] un nouveau commandement de payer pour la somme de 3631,65 euros.

Suivant exploit de commissaire de justice du 21 janvier 2025, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 22 janvier 2025, Madame, [K], [F] a fait assigner Monsieur, [J], [E] et Madame, [C], [P] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, statuant en référé, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence, la résiliation du bail ;

– ordonner en conséquence leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef dans les délais fixés par loi et avec l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier si besoin est ;

– les condamner solidairement au paiement :

* de 3039,96 euros,

* d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges avec intérêts de droit à compter de la résiliation ;

* de la somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement délivré le 18 octobre 2024 ainsi que l’assignation.

Le 16 octobre 2025, Monsieur, [J], [E] et Madame, [C], [P] ont quitté le logement.

A l’audience du 24 février 2026, à laquelle l’affaire a été plaidée après plusieurs renvois à la demande des parties, Madame, [K], [F] a demandé au juge des contentieux de la protection de

Débouter Monsieur, [J], [E] et Madame, [C], [P] de l’ensemble de leurs demandes ;Condamner solidairement Monsieur, [J], [E] et Madame, [C], [P] à lui payer à titre provisionnel la somme de 1566,34 euros au titre des loyers et charges impayées, assorties des intérêts au taux légal à compter de la date de signification de l’assignation ;Condamner in solidum Monsieur, [J], [E] et Madame, [C], [P] au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner in solidum Monsieur, [J], [E] et Madame, [C], [P] aux dépens.

Elle indique avoir communiqué tous les justificatifs concernant les sommes contestées par les défendeurs et que le solde du décompte étant négatif, aucune restitution du dépôt de garantie n’est due.

Monsieur, [J], [E] et Madame, [C], [P] demandent au juge des contentieux de la protection de :

Débouter la demanderesse de ses prétentions ;Condamner Madame, [F] à leur verser la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts ;Condamner Madame, [F] à leur verser la somme de 594,14 euros en restitution du dépôt de garantie ; Condamner Madame, [F] au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Madame, [F] aux dépens

Ils invoquent que la demanderesse ne verse pas de décompte antérieur à la période du 1er janvier 2024, alors qu’à cette date le décompte présente déjà un solde débiteur. Ils indiquent qu’aucun décompte de régularisation annuelle de charges n’est versé. Ils invoquent que le décompte ne fait pas apparaître le paiement de 720 euros de janvier 2025. Les avis de taxes foncières ne sont pas communiqués. Il n’est pas justifié de l’augmentation de la provision pour charges. Le relevé de charge du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 fait apparaître des charges de 1267,74 euros ce qui correspond à la provision.

La procédure est donc abusive et leur a causé un préjudice.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 25 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 alinéa 1er de la même loi consacre trois catégories de charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

En l’espèce, la bailleresse au soutien de sa demande en paiement produit notamment aux débats :

– le contrat de bail en date du 8 juin 2021, lequel contient une clause de solidarité entre les co-titulaires du bail ;

– un décompte locatif actualisé, arrêté au 10 novembre 2025, faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 1566.34 euros.

Contrairement à ce qu’invoquent les défendeurs, la demanderesse verse bien un décompte faisant apparaitre l’historique antérieur à janvier 2025. De plus, sont versées :

Les avis d’impôts 2022, 2025, 2024 et 2023 pour justifier de la taxe foncière ;Les relevés de charges locatives, avec le détail et la quote-part de la demanderesse, avec les courriers avisant les locataires de l’augmentation de la provision pour charges (141,09 euros le 7 décembre 2022 et 142,56 euros le 2 février 2024)Les différents courriers de révision du loyer.

Ainsi, les différentes sommes apparaissant au débit du décompte apparaissent justifiées.

Les paiements justifiés par les défendeurs, soit la somme totale de 10 160 euros, apparaissent au crédit du décompte sur la période antérieure du 23 janvier 2024 au 9 janvier 2025. Notamment, et spécifiquement le paiement de 720 euros de janvier 2025, invoqué par les défendeurs, apparait effectivement sur le décompte.

Le relevé de charges versé par les défendeurs, qui confirme la communication des relevés précédent, fait apparaître un solde en leur faveur de 442,98 euros, qui apparait également sur le décompte de la demanderesse (1710.72-1267,74 apparaissant en charges loc. 01/07/24 au 30/06/25 avec remboursement des provisions).

Dans ces conditions l’ensemble des griefs soulevés par les défendeurs apparaissent infondés car les justificatifs querellés sont bien versés par la demanderesse. La provision sollicitée ne souffre donc d’aucune contestation sérieuse à l’exception des sommes sollicitées au titre des sollicitations pour des réparations locatives qui ne font l’objet d’aucun justificatif et qui ne résultent pas d’un examen comparatif d’état des lieux, soit les sommes de 37 euros, 301,84 euros, 60 euros, et 15 euros.

Les défendeurs n’invoquent pas s’être libérés de ces sommes.

Ainsi, ils seront condamnés au paiement provisionnel de la somme de 1 152,5 euros (1566,34-37-301.84-60-15).

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit l’obligation pour le bailleur de restituer le dépôt de garantie.

Néanmoins, selon le décompte versé, le dépôt de garantie a déjà fait l’objet d’une restitution car il apparaît au crédit du décompte pour diminuer le solde réclamé, qui s’avère débiteur malgré tout.

La demande sera donc rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Conformément à l’article 31 du code de procédure civile, l’exercice d’une action en justice de même que la défense à une telle action constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à versement de dommages et intérêts qu’en cas de mauvaise foi.

En l’espèce, les prétentions de la demanderesse sont partiellement accueillies de sorte que son action ne peut nullement être qualifiée d’abusive.

La demande sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non-compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur, [J], [E] et Madame, [C], [P], parties défaillantes au litige, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ainsi qu’à payer à Madame, [K], [F] la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément aux articles 514 et 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Quentin Zeller, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance exécutoire par provision, contradictoire et rendue en dernier ressort,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond, mais, dès à présent ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur, [J], [E] et Madame, [C], [P] à payer à Madame, [K], [F] la somme provisionnelle de 1152,5 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 10 novembre 2025, après déduction du dépôt de garantie, assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2025 ;

DÉBOUTONS Monsieur, [J], [E] et Madame, [C], [P] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur, [J], [E] et Madame, [C], [P] aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur, [J], [E] et Madame, [C], [P] à payer à Madame, [K], [F] la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION