TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 22 JANVIER 2026

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 24/06537 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZIWA

N° de MINUTE : 26/00081

DEMANDEUR

S.A.R.L. [Localité 9] CHICKEN, agissant poursuites et diligences de son Gérant, Monsieur [X] [K]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître [B], avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 185

C/

DEFENDEURS

Monsieur [I] [U]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non représenté

Madame [V] [W] épouse [U]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non représentée

Monsieur [C] [U]

[Adresse 4]

[Localité 7]

non représenté

Madame [L] [J] épouse [U]

[Adresse 4]

[Localité 7]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Grégoire AMAND, Président statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 25 Septembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Grégoire AMAND, Président assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 10 mai 2010, Monsieur [I] [U], Madame [V] [W] épouse [U], Monsieur [C] [U] et Madame [L] [J] épouse [U] ont donné à bail à la SARL [Localité 9] CHICKEN pris en la personne de son gérant Monsieur [H] [F] un local sis [Adresse 2] (lot 3072 dans le bâtiment A, au rez-de-chaussée et au sous-sol, boutique n°8), [Adresse 10] [Localité 11] pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er avril 2010 jusqu’au 31 mars 2019, pour l’exploitation d’un fonds de commerce de pizzeria, petite restauration, débit de boisson, vente alimentaire sur place et à emporter, en application des articles L 145-1 et suivants du code de commerce.

Par acte d’huissier signifié le 30 octobre 2018 puis le 5 novembre 2018, la SARL [Localité 9] CHICKEN a notifié aux bailleurs une demande de renouvellement de bail sur le fondement de l’article L 145-1 du code de commerce.

En l’absence de réponse des bailleurs, la SARL [Localité 9] CHICKEN a fait assigner ces derniers, sur le fondement des articles L 145-10 du code de commerce et 1231-1 du code civil, par acte de commissaire de justice signifié le 13 juin 2024 en ce qui concerne Monsieur [C] [U] et Madame [L] [J] épouse [U], et signifié le 24 juin 2024 en ce qui concerne Monsieur [I] [U] et Madame [V] [W] épouse [U], aux fins de :

— enjoindre aux bailleurs de rédiger un nouveau bail sous astreinte de 1.000 euros par mois de retard à compter de la date de délivrance de l’assignation ;

— enjoindre aux bailleurs de fournir au preneur les quittances de loyer sous astreinte de 500 euros par mois de retard à compter de la date de la délivrance de l’assignation ;

— condamner les bailleurs à lui payer la somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner solidairement les défendeurs au paiement d’une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est expressément renvoyé à cette assignation valant conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Monsieur [I] [U], Madame [V] [W] épouse [U], Monsieur [C] [U] et Madame [L] [J] épouse [U] n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 21 février 2025 et fixée à l’audience du 25 septembre 2025. Elle a été mise en délibéré au 20 novembre 2025, puis le jugement a été prorogé pour être rendu par mise à disposition au greffe le 22 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1/ Sur la demande d’injonction aux bailleurs de rédiger un nouveau bail

L’article L 145-10 du code de commerce dispose que :

« A défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.

La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception . Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu’à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S’il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l’un d’eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l’égard de tous.

Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l’alinéa ci-dessous.

Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

L’acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement. »

En l’espèce, la société locataire a fait signifier aux bailleurs une demande de renouvellement de bail commercial par actes de commissaire de justice du 30 octobre 2018 et du 5 novembre 2018, soit dans le délai légal précité des six mois qui précèdent l’expiration du bail, celle-ci intervenant le 31 mars 2019. Par ailleurs, cette demande répond aux exigences formelles prévues par la disposition légale précitée.

En revanche, aucune disposition légale ou réglementaire n’impose au bailleur de rédiger un nouveau bail écrit à la demande du preneur, les baux commerciaux se renouvelant par tacite reconduction lorsque le locataire, qui a formalisé sa demande de renouvellement du bail dans les formes prévues, n’a pas obtenu de réponse de la part de son bailleur dans les trois mois suivant la notification de cette demande.

Dès lors en l’espèce, la SARL [Localité 9] CHICKEN sera déboutée de sa demande d’enjoindre aux bailleurs de rédiger un nouveau bail sous astreinte de 1.000 euros par mois de retard à compter de la date de délivrance de l’assignation, cette demande n’étant pas fondée.

La SARL [Localité 9] CHICKEN n’ayant pas obtenu de réponse dans les trois mois suivant sa demande de renouvellement de bail commercial ayant été signifiée les 30 octobre 2018 et 5 novembre 2018, les bailleurs sont réputés avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

2/ Sur la demande d’injonction aux bailleurs de fournir au preneur les quittances de loyers

L’article 12 du Code de procédure civile en ses alinéas 1 et 2 dispose que :

« Le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. »

En l’espèce, la SARL [Localité 9] CHICKEN fonde sa demande de quittances de loyers et charges sur l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, qui ne concerne pas les baux commerciaux, mais uniquement les baux à usage d’habitation.

Il aurait été préférable que la société demanderesse invoque l’article 11 de la loi 77-1457 du 29 décembre 1977 qui énonce que “tout locataire ou occupant de bonne foi peut exiger la remise d’une quittance ou d’un reçu à l’occasion d’un règlement effectué par lui”.

Toutefois en l’espèce, conformément à la disposition légale précitée, la partie demanderesse ne peut exiger la remise d’une quittance ou d’un reçu qu’à l’occasion d’un règlement effectué par elle.

L’article 9 du code de procédure civile dispose que : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Or la SARL [Localité 9] CHICKEN, qui exige la remise par les bailleurs de quittances de loyers et charges, ne prouve pas avoir effectué de règlements correspondant au paiement des loyers prévus par le contrat de bail commercial.

Dès lors, la SARL [Localité 9] CHICKEN sera déboutée de sa demande d’injonction aux bailleurs de fournir au preneur les quittances de loyers sous astreinte de 500 euros par mois de retard à compter de la date de la délivrance de l’assignation.

3/ Sur la demande de condamnation des bailleurs à payer à la SARL [Localité 9] CHICKEN la somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

En l’espèce, la SARL [Localité 9] CHICKEN fonde sa demande de condamnation des bailleurs à lui verser des dommages et intérêts sur la prétendue résistance abusive de ces derniers qui ont persisté à ne pas rédiger un nouveau bail malgré ses demandes répétées en ce sens.

Elle allègue en outre un important préjudice lié au fait qu’aucun repreneur ne voudrait donner suite à un éventuel rachat du fond de commerce de la SARL [Localité 9] CHICKEN sans qu’un nouveau bail soit rédigé au préalable.

Toutefois, ainsi qu’il a déjà été mentionné, aucune disposition légale ou réglementaire n’impose au bailleur de rédiger un nouveau bail écrit à la demande du preneur, les baux commerciaux se renouvelant par tacite reconduction lorsque le locataire, qui a formalisé sa demande de renouvellement du bail dans les formes prévues, n’a pas obtenu de réponse de la part de son bailleur dans les trois mois suivant la notification de cette demande.

Par conséquent, le fait pour les bailleurs de ne pas répondre explicitement à une demande de renouvellement de bail commercial ou de ne pas rédiger un nouveau bail commercial ne peut en aucun cas constituer une inexécution ou un retard dans l’exécution d’une obligation contractuelle susceptible de générer un droit à obtenir des dommages et intérêts au sens de l’article 1231-1 précité.

En l’absence de caractérisation d’une inexécution ou d’un retard dans l’exécution d’une obligation contractuelle des bailleurs, la SARL [Localité 9] CHICKEN sera déboutée de sa demande de condamnation des bailleurs à lui verser des dommages et intérêts.

A titre surabondant, les allégations de la société demanderesse concernant l’existence d’un préjudice apparaissent en tout état de cause insuffisamment étayées.

4/ Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, la SARL [Localité 9] CHICKEN sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance et sera déboutée de sa demande de condamnation solidaire des défendeurs à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe et en premier ressort :

Déboute la SARL [Localité 9] CHICKEN de l’intégralité de ses demandes ;

Condamne la SARL [Localité 9] CHICKEN aux entiers dépens de l’instance.

La minute de la présente décision a été signée par Monsieur Grégoire AMAND, Président, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 22 Janvier 2026

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Sakina HAFFOU Grégoire AMAND