TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 11]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 3]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02749 – N° Portalis DB2G-W-B7I-JCNN

Section 3

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 20 février 2025

PARTIE REQUERANTE :

Monsieur [J] [I] [L] [B], né le 21 Août 1972 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

Madame [H] [D] [W], née le 11 Octobre 1976 à [Localité 9] (VIETNAM), demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Jean-Christophe LEGROS de la SCP LEGROS, avocats au barreau de MONTPELLIER

PARTIE REQUISE :

Monsieur [V] [X] [S], né le 09 Juillet 1988 à [Localité 10] (REPUBLIQUE DEMOCRATIQUE DU CONGO), demeurant [Adresse 6]

comparant

Madame [K] [T] [F], née le 28 Novembre 1995 à [Localité 10] (REPUBLIQUE DEMOCRATIQUE DU CONGO), demeurant [Adresse 6]

non comparante

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection statuant en référé près du tribunal judiciaire de Mulhouse, assistée de Virginie BALLAST, greffier de ce tribunal, en présence de [A] [U], auditeur de justice

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 20 février 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 09 janvier 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 4 janvier 2023, Monsieur [J] [B] et Madame [H] [W] ont donné à bail à Monsieur [V] [X] [S] et Madame [K] [T] [F] un appartement à usage d’habitation, une cave et deux emplacements de parking situés au [Adresse 5] à [Localité 4], pour un loyer mensuel initial de 580 € outre une provision sur charges de 160 €.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [J] [B] et Madame [H] [W] ont fait signifier à Monsieur [V] [X] [S] et Madame [K] [T] [F] le 27 juin 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 octobre 2024, Monsieur [J] [B] et Madame [H] [W] ont fait assigner Monsieur [V] [X] [S] et Madame [K] [T] [F] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, leur expulsion et leur condamnation au paiement.

L’affaire a été fixée et retenue à l’audience du 9 janvier 2025.

A cette audience, Monsieur [J] [B] et Madame [H] [W], représentés par leur conseil, ont repris les termes de leur assignation et demandent au tribunal de :

— Constater la résiliation du bail intervenue le 27 août 2024 à minuit,

— En conséquence, ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [X] [S] et Madame [K] [T] [F] ainsi que celle de tous occupants de leur chef au besoin avec l’aide et l’assistance de la force publique et d’un serrurier du logement sis [Adresse 5] à [Localité 4] ainsi que de la cave en sous-sol et des deux places de parking n°65 et 67,

— Condamner solidairement Monsieur [V] [X] [S] et Madame [K] [T] [F] à leur payer à titre de provision la somme de 3266,24 € au titre de l’arriéré de loyers arrêté à fin août 2024,

— Fixer le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er septembre 2024 à la somme de 800,26 €, ordonner que cette somme soit indexée dans les conditions fixées par le bail comme si ce dernier s’était normalement poursuivi et condamner solidairement Monsieur [V] [X] [S] et Madame [K] [T] [F] à leur payer à titre de provision, ladite somme jusqu’à complète libération des lieux,

— Condamner in solidum Monsieur [V] [X] [S] et Madame [K] [T] [F] à leur payer la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner in solidum Monsieur [V] [X] [S] et Madame [K] [T] [F] aux entiers dépens de l’instance,

— Rappeler que l’exécution provisoire de l’ordonnance de référé est de droit en ce compris les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Ils font valoir que le loyer est versé de manière très irrégulière, que la dette actuelle s’élève à la somme de 5085,52 € et que la caisse d’allocations familiales a repris les versements depuis trois mois. Ils indiquent être opposés à toute demande de délai de paiement.

Bien que convoquée par acte de commissaire de justice signifié par remise à personne présente, Madame [K] [T] [F] n’a pas comparu et personne pour la représenter.

Monsieur [V] [X] [S], comparant, indique reconnaitre le montant de la dette locative et expose que cette dernière trouve son origine dans la perte de son emploi. Il expose être auto-entrepreneur et commencer son activité à la fin du mois de janvier 2025 et être actuellement en contrat à durée indéterminée en intérim. Il ajoute avoir fait une demande d’ACRE et dès réception vouloir s’acquitter de la dette en une mensualité. Enfin, il indique envisager un déménagement au courant de l’été et vouloir régulariser la dette locative.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 4 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [J] [B] et Madame [H] [W] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Haut-Rhin le 28 juin 2024.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article clause résolutoire qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Le bail conclu le 4 janvier 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 juin 2024 pour la somme en principal de 2465,72 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 août 2024.

Monsieur [V] [X] [S] et Madame [K] [T] [F] sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [V] [X] [S] et Madame [K] [T] [F] de leur bien ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 800,26 € hors APL et d’autre part, de dire qu’elle sera indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et majorées des charges locatives dûment justifiées.

La fixation d’une indemnité d’occupation participant de l’incitation de l’occupant à libérer les lieux, il n’y a pas lieu de l’assortir d’une astreinte.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Aucune circonstance ne justifie de supprimer le délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [V] [X] [S] comparant justifie de la reprise du paiement du loyer courant mais n’a pas sollicité la suspension de la clause résolutoire indiquant uniquement vouloir régulariser le paiement de la dette locative.

Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande de condamnation au paiement

Monsieur [J] [B] et Madame [H] [W] produisent à l’audience un décompte arrêté à la date du 8 janvier 2025 démontrant que Monsieur [V] [X] [S] et Madame [K] [T] [F] restent devoir la somme de 5085,52 € terme de janvier 2025 inclus.

Monsieur [V] [X] [S] indique à l’audience reconnaitre la dette locative et les bailleurs justifient de la prise en compte des versements des locataires et de la caisse d’allocations familiales.

Au vu des justificatifs fournis, la créance est donc établie tant dans son principe que dans son montant.

Monsieur [V] [X] [S] et Madame [K] [T] [F] seront donc condamnés au paiement à titre provisionnel de la somme de 5085,52 €.

Sur la solidarité au paiement

Les défendeurs sont co-signataires du bail et sont tenus par la clause de solidarité prévue au contrat de bail. Le demandeur est donc bien fondé à solliciter la condamnation solidaire des défendeurs tant au titre de l’arriéré locatif que de l’indemnité d’occupation.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, Monsieur [V] [X] [S] sollicite des délais de paiement et indique à l’audience « si j’ai la réponse de l’ACRE je veux payer en une seule fois ». Il joint à l’appui de sa demande une partie du contrat à durée indéterminée intérimaire qui n’est pas datée, une copie du registre des sociétés européennes et l’attestation d’exonération à l’ACRE. Néanmoins, il convient de constater que le paiement de la dette locative est subordonné au versement de l’ACRE dont la date et le montant ne sont pas indiqués ni connus par Monsieur [V] [X] [S] et que si un versement de 800 € est intervenu avant l’audience, la situation financière des défendeurs est précaire.

Dès lors, il ne sera pas accordé d’office des délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [V] [X] [S] et Madame [K] [T] [F] supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Au regard des démarches accomplies par Monsieur [J] [B] et Madame [H] [W] une somme de 500 € leur sera allouée au titre de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection statuant en référé,

DECLARONS la demande régulière et recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 janvier 2023 entre Monsieur [J] [B] et Madame [H] [W] et Monsieur [V] [X] [S] et Madame [K] [T] [F] concernant l’appartement à usage d’habitation et ses annexes situés au [Adresse 5] à [Localité 4] sont réunies à la date du 28 août 2024 ;

DISONS n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [V] [X] [S] et Madame [K] [T] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [V] [X] [S] et Madame [K] [T] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [J] [B] et Madame [H] [W] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourront procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de leur choix aux frais et périls de Monsieur [V] [X] [S] et Madame [K] [T] [F] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

FIXONS l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [V] [X] [S] et Madame [K] [T] [F] au montant du loyer et de la provision des charges dûs au jour de la résiliation soit la somme de 800,26 € ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [V] [X] [S] et Madame [K] [T] [F] à payer à Monsieur [J] [B] et Madame [H] [W] à titre provisionnel cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 28 août 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur et à son représentant, cette indemnité étant indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et étant majorée des charges locatives dûment justifiées ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [V] [X] [S] et Madame [K] [T] [F] à verser à Monsieur [J] [B] et Madame [H] [W] à titre provisionnel la somme de 5085,22 € (cinq mille quatre-vingt-cinq euros et vingt-deux centimes) comprenant le montant des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés arrêté à la date du 8 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse ;

DISONS n’y avoir lieu d’accorder d’office des délais de paiement ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [V] [X] [S] et Madame [K] [T] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [V] [X] [S] et Madame [K] [T] [F] à payer à Monsieur [J] [B] et Madame [H] [W] la somme de 500 € (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATONS l’exécution provisoire de la présente ordonnance ;

Le Greffier, Le Président,