TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/01686 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JIKA

Minute : 2026/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 14 Janvier 2026

E.P.I.C. INOLYA

C/

[D] [Y]

[X] [T]

Copie exécutoire délivrée le :

à : E.P.I.C. INOLYA

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : E.P.I.C. INOLYA

M. [D] [Y]

Mme [X] [T]

JUGEMENT

DEMANDEUR :

E.P.I.C. INOLYA, dont le siège social est sis [Adresse 5]

comparante en personne

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [Y], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Madame [X] [T], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 06 Novembre 2025

Date des débats : 06 Novembre 2025

Date de la mise à disposition : 14 Janvier 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 2 juin 2022, l’OPH Inolya a donné à bail à M. [D] [Y] et Mme [X] [T] un logement conventionné à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 360,62 euros et d’une provision mensuelle pour charges de 16,51 euros ainsi que, le versement d’un dépôt de garantie de 360,62 euros.

Les locataires ont quitté les lieux et remis les clés le 9 décembre 2022.

Le conciliateur de justice a, par constat de carence du 3 avril 2025, constaté l’impossibilité de procéder à une tentative de conciliation entre l’OPH Inolya et M. [D] [Y] et Mme [X] [T] s’agissant d’un différend les opposant relatif à une dette locative.

Par requête du 24 avril 2025, réceptionnée le 28 avril 2025 au greffe du tribunal judiciaire de Caen, l’OPH Inolya a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen aux fins de voir condamner solidairement M. [D] [Y] et Mme [X] [T] au paiement de la somme en principal de 2 218,61 euros au titre des loyers, charges et réparations locatives restant dues après déduction du dépôt de garantie ainsi que, leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Les défendeurs n’ayant pas pu être convoqués à comparaître par courrier adressé par le greffe de la juridiction envoyé en recommandé avec avis de réception, conformément à l’article 758 du code de procédure civile, l’OPH Inolya a été invité à leur faire délivrer une citation, en application de l’article 670-1 du code précédemment cité.

Suivant acte extrajudiciaire du 10 juin 2025, l’OPH Inolya a fait assigner M. [D] [Y] et Mme [X] [T] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen pour voir :

– les condamner au paiement de la somme de 2 218,61 euros représentant les loyers, charges et réparations locatives dus au 24 avril 2025, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

– dire que la créance exigible au jour du jugement portera intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure ;

– les condamner au paiement de tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites.

À l’audience du 6 novembre 2025, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, l’OPH Inolya, représenté par Mme [N] [J] dûment munie d’un pouvoir, maintien l’intégralité de ses demandes.

M. [D] [Y] et Mme [X] [T], ne comparaissent pas et ne se font pas représenter, bien qu’ayant été assignés à comparaître par actes de commissaire de justice, remis à domicile pour le premier et à personne pour la seconde.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution des défendeurs

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si les défendeurs ne comparaissent pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des sommes restant dues au titre du décompte de sortie

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

En l’espèce, l’OPH Inolya sollicite le paiement de la somme totale de 2 218,61 euros, répartie comme suit :

– 1 098,09 euros au titre des loyers et charges impayés à l’issue du bail, régularisation des charges de 2022 inclue ;

– 1 481,14 euros au titre des indemnités réparations locatives ;

– + 360,62 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie.

Au titre des loyers et charges impayés

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’OPH Inolya produit notamment aux débats :

– le contrat de bail du 2 juin 2022 ;

– l’avis d’échéance du 1er juillet 2023 portant sur la régularisation des charges de l’année 2022 et mettant au débit du compte locatif la somme de 4,61 euros ;

– le décompte individuel des charges locatives au titre de l’année 2022 ;

– l’avis d’échéance du 31 janvier 2023 portant sur la mise au débit du compte locatif de la somme de 82,96 euros au motif « frais de procédure » ;

– un décompte locatif actualisé au 24 avril 2025 et faisant état d’une dette locative s’élevant à la somme de 2 218,61 euros ;

– un décompte locatif actualisé au 3 novembre 2025 et faisant état d’une dette locative s’élevant à la somme de 2 331,49 euros après la mise au débit du compte locatif des frais de citation par acte de commissaire de justice.

Il convient de rappeler que, le coût des actes de commissaire de justice, en l’occurrence les frais de citation, ne doit pas être inclus dans la dette locative mais dans les dépens si ces actes sont justifiés ; de sorte que, la somme de 112,88 euros mise au débit du compte locatif le 14 août 2025 et correspondant aux frais de délivrance des citations aux défendeurs, seront exclus du calcul de la dette locative.

Dès lors, il s’infère de l’ensemble de ces éléments que, le compte locatif présente à l’issue du bail litigieux, prorata du terme de décembre 2022 inclus, un solde débiteur s’élevant à la somme de 1 098,09 euros au titre des loyers et charges impayés et ce, après régularisation des charges réelles récupérables au titre de l’année 2022.

Par conséquent, M. [D] [Y] et Mme [X] [T] seront condamnés à payer à l’OPH Inolya la somme de 1 098,09 euros au titre des loyers et charges impayés (régularisation des charges de l’année 2022 incluse) à l’issue du bail portant sur les lieux litigieux, sous réserve des développements ultérieurs.

Au titre du défaut d’entretien et des réparations et dégradations locatives

Aux termes de l’article 3-2 de la loi précitée, un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties lors de la remise ou de la restitution des clés.

En vertu de l’article 7 c) de la loi n° 89- 462 du 6 juillet 1989, les locataires sont tenus de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les lieux dont ils ont la jouissance exclusive, à moins qu’ils ne prouvent qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’ils n’ont pas introduit dans le logement.

L’article 7 d) ajoute que les locataires sont tenus de prendre à leur charge l’entretien courant du logement et de répondre des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il est admis en application de l’article 3-2 précédemment mentionné que, les éventuels manquements des locataires se prouvent par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

En outre, il est admis que l’obligation de maintenir les lieux en parfait état ne peut s’entendre que de les maintenir en parfait état d’usage, ce qui n’inclut pas la réfection à neuf. Seules les dégradations excessives et anormales sont imputables au preneur, à l’exclusion de la vétusté (« lente et inévitable détérioration des éléments décoratifs ou d’équipement inhérente à l’écoulement d’un temps assez long ») qui doit rester à la charge du bailleur. En cas de réparations nécessitées pour des dépréciations précipitées par des dégradations, les propriétaires n’ont pas à supporter une partie du coût de ces réparations et aucune vétusté n’est à déduire.

Par ailleurs, il est constant que s’agissant des dégradations locatives, le bailleur n’est pas tenu de produire une facture, il suffit qu’il précise le fondement des sommes qu’il réclame et que celles-ci correspondent à une évaluation sérieuse, éventuellement étayée par des documents externes tels que des devis.

En l’espèce, l’OPH Inolya, qui sollicite la somme de 1 481,14 euros au titre des indemnités de réparations locatives imputables à M. [D] [Y] et Mme [X] [T], produit aux débats :

– l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement entre les parties le 7 juin 2022 ;

– l’état des lieux de sortie établi contradictoirement entre les parties le 9 décembre 2022 ;

– l’avis d’échéance du 29 décembre 2022 portant sur la somme de 1 120,52 euros, après la mise au débit du compte locatif de la somme de 1 481,14 euros au titre des réparations locatives et déduction de la somme de 360,62 euros au titre du dépôt de garantie ;

– la liste des indemnités de réparations locatives mises au débit du compte locatif et faisant état du remplacement de la porte d’entrée dégradée pour laquelle le bailleur sollicite la somme de 1 481,14 euros, étayée par un document établi par l’entreprise Cuiller Maintenance ;

– un devis établi par la SAS Cuiller Maintenance le 8 décembre 2022 portant sur le remplacement d’une porte d’entrée extérieure avec oculus et serrure 3 points pour la somme de 1 481,14 euros TTC.

Il ressort de la comparaison des états des lieux que, lors de la remise des clés aux locataires la porte palière (menuiserie et quincaillerie), dont il est sollicité l’indemnisation du coût de son remplacement par le bailleur, se trouvait en bon état ou état d’usure normale ; alors qu’il apparaît qu’au départ des locataires, la porte palière et sa quincaillerie sont dégradés. Ces dégradations n’étant pas liées à une quelconque vétusté, l’indemnisation du remplacement de cette dernière est imputable aux locataires sortants sans déduction d’un coefficient de vétusté.

Dès lors, le bailleur justifiant de l’évaluation sérieuse de la somme sollicitée en indemnisation de son préjudice par la production d’un devis portant sur le remplacement de la porte d’entrée (fourniture et pose), il sera accordé au bailleur la somme de 1 481,14 euros pour ce poste.

En définitive, les locataires sortants sont redevables de la somme de 1 481,14 euros au titre de la dégradation de la porte d’entrée des lieux litigieux, avant déduction du montant du dépôt de garantie et sous réserve des compensations opérées ci-dessous.

Sur le compte entre les parties

Il ressort des éléments précédemment évoqués que le compte entre les parties à l’issue du bail s’établit comme suit :

Loyers et charges impayés : 1 098,09 euros

(régularisation des charges de l’année 2022)

Réparations locatives : 1 481,14 euros

Dépôt de garantie : – 360,62 euros

TOTAL : 2 218,61 euros

En définitive, M. [D] [Y] et Mme [X] [T] sont redevables de la somme de 2 218,61 euros au titre des loyers, charges et dégradations locatives dus et restant impayés à l’issue du bail litigieux, après déduction du montant du dépôt de garantie, selon décompte arrêté au 3 novembre 2025.

Par conséquent, M. [D] [Y] et Mme [X] [T] seront condamnés à payer à l’OPH Inolya la somme de 2 218,61 euros au titre des loyers, charges et dégradations locatives dus et restant impayés à l’issue du bail litigieux, après déduction du montant du dépôt de garantie, selon décompte arrêté au 3 novembre 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2025, date de délivrance de l’assignation.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [D] [Y] et Mme [X] [T], partie succombante au litige, seront condamnés au paiement des dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE M. [D] [Y] et Mme [X] [T] à payer à l’OPH Inolya la somme de 2 218,61 euros au titre des loyers, charges et dégradations locatives dus et restant impayés à l’issue du bail litigieux, après déduction du montant du dépôt de garantie, selon décompte arrêté au 3 novembre 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2025 ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formée par l’OPH Inolya ;

CONDAMNE M. [D] [Y] et Mme [X] [T] au paiement des dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION