Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

Référé

[Adresse 2]

[Localité 6]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 8]

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ILLKIRCH Civil

N° RG 24/00857 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M3XA

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MINUTE N°

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

M^e David GILLIG

Copie certifiée conforme délivrée à :

Madame [G] [L]réfecture du Bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

ORDONNANCE Réputé contradictoire

DEMANDERESSE :

Société HABITATION MODERNE, Société anonyme d’économie mixte locale,

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e David GILLIG, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 178

DEFENDERESSE :

Madame [G] [L]

[Adresse 3]

[Localité 7]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire,

Maxime ISSENHUTH, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 11 Septembre 2024

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DE L’ORDONNANCE AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 23 Octobre 2024

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

— 

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 26 janvier 2021, la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE a donné à bail à Mme [G] [L] pour une durée de 6 ans un logement à usage d’habitation n° 01 01 7228 01 0020 sis [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 437,03 €, une provision pour charges de 122,49 € et 3,47 € au titre de la télévision câblée.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE a fait signifier à Mme [G] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 22 mars 2024 ; puis elle a fait assigner Mme [G] [L] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN par acte de commissaire de justice du 11 juin 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 11 septembre 2024, le président a donné connaissance du diagnostic social et financier aux termes duquel il est exposé que les revenus du foyer devrait permettre la reprise des paiements et l’apurement de la dette. L’accompagnement budgétaire proposé est accepté. La conseillère en économie sociale et familiale soutient un maintien dans les lieux avec la mise en place d’un plan d’apurement de la dette.

La S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE, représentée, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Mme [G] [L] ; de la condamner au paiement de l’arriéré locatif à la date du 4 juin 2024 produisant un décompte au 5 septembre 2024 établissant la dette à 2934,59 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation de 634,31 € et 800,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Mme [G] [L] n’a pas comparu, bien que régulièrement assignée par acte délivré à l’étude du commissaire de justice.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 9] par la voie électronique le 12 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 21 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire et un commandement de payer a été signifié le 22 mars 2024. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 mai 2024.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile «Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement…»

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

La S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE produit un décompte démontrant que Mme [G] [L] reste lui devoir la somme de 2 352,19 € à la date de l’assignation. Le montant demandé dans l’assignation est ainsi justifié.

Mme [G] [L], absente lors de l’audience, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 2 352,19 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

IV. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Compte tenu de ces éléments, du diagnostic social et financier et de la reprise du paiement du loyer courant depuis la quittance de juillet 2024, Mme [G] [L] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés selon les modalités développées au dispositif.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [G] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, Mme [G] [L] sera condamnée à lui verser une somme de 200,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 29 janvier 2015 prenant effet le 7 avril 2015 entre la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE et Mme [G] [L] concernant un logement à usage d’habitation n° 01 01 7228 01 0020 sis [Adresse 3], sont réunies à la date du 23 mai 2024 ;

CONDAMNE Mme [G] [L] à verser à la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE à titre provisionnel, à valoir sur les loyers et indemnités d’occupation, la somme de 2 352,19 € (décompte arrêté à la date de l’assignation), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISE Mme [G] [L] à s’acquitter de cette somme, outre les loyers et les charges courants, en 35 mensualités de 65 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

qu’à défaut pour Mme [G] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

que Mme [G] [L] soit condamné à verser à la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;CONDAMNE Mme [G] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Mme [G] [L] à verser à la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE la somme de 200,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

La greffier Le Juge des contentieux et de la protection