N° RG 24/01278 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-756I4

Tribunal de Proximité de Calais

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 7]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 10]

N° RG 24/01278 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-756I4

Minute : 25/322

JUGEMENT

Du : 04 Septembre 2025

Mme [T] [H]

C/

Mme [D] [N]

Copie certifiée conforme délivrée

à : M^e Ludovic SARTIAUX

le :

Formule exécutoire délivrée

à : M^e Alex DEWATTINE

le :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 04 SEPTEMBRE 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [T] [H]

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par M^e Romane CLIQUENNOIS substituant M^e Alex DEWATTINE, avocats au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [D] [N]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Ludovic SARTIAUX, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

Composition du tribunal lors des débats à l’audience publique du 03 Juin 2025 :

Charles DRAPEAU, Juge, assisté de David QUENEHEN, greffier ;

Composition du tribunal lors du délibéré :

Par mise à disposition au greffe le 04 Septembre 2025, date indiquée à l’issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Charles DRAPEAU, Juge, assisté de Frédéric ROLLAND, greffier ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 avril 2018, Mme [T] [H] a consenti un bail d’habitation à Mme [D] [N] sur des locaux situés au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 650 euros, prenant effet à compter du 1er mai 2018, tacitement reconductible par périodes de trois ans.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 septembre 2023, Mme [T] [H] a fait délivrer un congé à Mme [D] [N] sur le fondement de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, afin de vendre les locaux, en lui offrant de les acquérir au prix de 130 000 euros, et, le cas échéant, d’avoir à quitter les lieux le 30 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice du 26 août 2024, Mme [T] [H] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais pour faire constater la validité du congé délivré le 27 septembre 2023, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [D] [N] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail le 30 avril 2024 et jusqu’à libération des lieux,1981,35 euros au titre des loyers impayés entre le 1er octobre 2023 et le 30 avril 2024,1000 euros au titre de son préjudice de jouissance,1000 euros au titre de son préjudice moral,2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 novembre 2024 et renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties, avant d’être évoquée lors de l’audience du 3 juin 2025.

Lors de l’audience, Mme [T] [H], représentée par son conseil, reprend oralement les termes de ses dernières écritures, ajoutant, par rapport à son acte introductif d’instance, une demande tendant à la condamnation de Mme [D] [N] à lui payer la somme de 169 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2023 et 2024. Elle abandonne sa demande d’expulsion dans la mesure où Mme [D] [N] a quitté les lieux le 4 décembre 2024. Elle sollicite enfin le rejet de l’ensemble des demandes adverses.

Mme [D] [N], représenté par son conseil, reprenant les termes de ses écritures, sollicite l’annulation du congé, la condamnation de Mme [T] [H] à lui payer la somme de 5850 euros au titre de son préjudice de jouissance courant entre le mois de juillet 2023 et son départ le 4 décembre 2024. Elle demande par ailleurs, s’agissant de l’arriéré locatif, à ce qu’il soit tenu compte d’un versement de 50 euros effectué par elle au mois de septembre 2024, de même que la déduction du dépôt de garantie à hauteur de 650 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé expressément aux dernières écritures des parties pour un exposé plus ample de leurs moyens et prétentions respectifs.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé

En application des dispositions de l’article 15, II, de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement. A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’espèce, le bail consenti à Mme [D] [N] est d’une durée de trois ans. Il s’est renouvelé tacitement à deux reprises, la dernière période commençant le 1er mai 2021 et expirant le 30 avril 2024.

Le congé du 27 septembre 2023 a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée, et comporte par ailleurs les mentions requises par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 quant aux prix et conditions de vente projetée, à savoir en l’espèce, une offre de vente à hauteur de 130 000 euros, le versement devant se faire comptant le jour de la signature de l’acte authentique de vente passé devant notaire ; et l’acceptation du locataire devant intervenir au plus tard dans le délai de deux mois suivant l’offre.

Mme [D] [N] ne s’est pas portée acquéreur du bien ; en d’autres termes, elle n’a pas accepté l’offre de vente.

Par ailleurs, la bailleresse justifie, suivant attestation de Maître [K] [W], notaire à [Localité 9], en date du 3 avril 2025, que le bien immobilier a été vendu moyennant le prix de 130 000 euros net vendeur, de sorte que le moyen soulevé par la locataire tiré de ce que le prix aurait été surévalué ou dissuasif, est inopérant.

Le bail s’est donc trouvé résilié par l’effet du congé à compter du 30 avril 2024 et, consécutivement, Mme [D] [N] s’est trouvée occupante sans droit ni titre entre le 30 avril 2024 le 4 décembre 2024, date de son départ.

Sur la dette locative et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Mme [T] [H] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 avril 2024, Mme [D] [N] lui devait la somme de 1981,35 euros.

Toutefois, il convient de déduire de ce décompte la somme de 50 euros versé par Mme [D] [N] suivant virement bancaire le 6 septembre 2024, de même que la somme de 650 euros versée par la locataire le 10 avril 2018 au titre du dépôt de garantie.

Mme [D] [N] sera donc condamnée à payer à Mme [T] [H] la somme de 1281,35 euros au titre des loyers impayés, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

En l’absence d’éléments contradictoires, Mme [D] [N] sera par ailleurs condamnée à payer à Mme [T] [H] la somme de 169 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2023 et 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cesse d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

En l’espèce, il ressort des éléments produits aux débats que le montant actualisé du loyer s’élève à 691,05 euros.

Par conséquent, compte-tenu du fait que Mme [D] [N] a quitté les lieux le 4 décembre 2024, au regard du décompte produit aux débats et en l’absence d’éléments contradictoires, Mme [D] [N] sera condamnée à payer à Mme [T] [H] la somme de 2708,40 euros au titre de l’indemnité d’occupation courant entre le 1er mai 2024 et le 4 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les demandes de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et préjudice moral

S’agissant du préjudice de jouissance, il est d’ores et déjà réparé par la condamnation de Mme [D] [N] à payer à Mme [T] [H] une indemnité d’occupation.

Quant à la demande au titre du préjudice moral, elle n’est pas fondée en droit ni n’est étayée en fait.

Mme [T] [H] sera donc déboutée de ses demandes indemnitaires.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour trouble de jouissance

Aux termes de l’article 6 de la loi du juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur à la date de la conclusion du bail, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

(…)

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Par ailleurs, l’évaluation du trouble de jouissance, d’origine prétorienne, se fait essentiellement par référence aux critères suivants :

— inhabitabilité partielle ou totale du bien,

— durée du trouble,

— valeur locative du logement et surface concernée par le trouble,

— coût du relogement et nombre de personnes concernées,

— prix d’acquisition du bien,

— nature des désordres constatés.

En outre, conformément à l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Enfin, conformément à l’article 9 du code de procédure civile, Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Mme [D] [N] est entrée dans les lieux au mois de mai 2018. En l’absence d’état des lieux d’entrée versé aux débats, Mme [D] [N] est présumée les avoir reçus en bon état de réparations locatives.

Au soutien de sa demande, Mme [D] [N] allègue un problème d’humidité dans le logement et l’absence de système d’extraction d’air dans la cuisine, corroboré par un courrier du service de l’hygiène et salubrité de la ville de [Localité 9] daté du 5 juillet 2023.

Toutefois, force est de constater que précédemment, suite à la procédure judiciaire initiée par Mme [D] [N] le 16 février 2021 aux fins de réalisation d’une expertise, l’expert judiciaire a conclu, dans son rapport daté du 13 janvier 2023 (soit quelques mois seulement avant le courrier susvisé du service de l’hygiène et salubrité de la ville de [Localité 9]), que :

«  les observations effectuées en réunion d’expertise ont permis de constater que M. [F] [H] a pris les mesures nécessaires pour solutionner les désordres chaque fois que Mme [D] [N] lui a signalé un problème.

En l’état il n’y a aucun problème non solutionné lors de la réunion d’expertise.

Lors desdites opérations d’expertise il a fallu faire face à une locataire, Mme [D] [N], qui s’est montrée plutôt agressive avec l’ensemble des intervenants et réticente à vouloir coopérer aux opérations et constatations.

Il a fallu faire face à l’occupation non conventionnelle du logement dont les espaces sont difficilement accessibles et dont l’usage ne correspond pas à ce qui devrait en être, élevage de chiens dans le logement notamment et accumulation de toutes sortes de choses avec des tas un peu partout, les espaces habitables sont saturés dans leur entier volume.

Enfin, il ressort après échanges en réunion avec les parties que Mme [D] [N] n’a jamais facilité l’accès au logement pour les intervenants missionnés par le propriétaire dans le but de procéder aux interventions de maintenance et réparations ".

Il ressort par ailleurs des pièces produites aux débats que la bailleresse a, postérieurement au courrier du service de l’hygiène et salubrité de la ville de [Localité 9], fait intervenir deux entreprises, l’une pour le système électrique du logement (facture du 12 octobre 2023 pour un montant de 202 euros), l’autre pour l’isolation de la salle de bain et des wc (facture du 2 décembre 2023 pour un montant de 782,10 euros). Il apparaît sur cette deuxième facture que la salle de bain, les wc et la cuisine sont toutes trois équipées d’une fenêtre et d’une grille d’aération.

Au regard de ce qui précède, il convient de constater que le bailleur n’est pas resté inerte quant aux désordres ayant pu être constatés ; qu’en revanche, la locataire, non seulement, n’a pas facilité la bonne exécution des travaux mais encore n’a pas usé paisiblement des locaux loués au sens de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 (élevage de chiens relevé par l’expert judiciaire et encombrement excessif des lieux loués).

Dans ce contexte, nul ne pouvant se prévaloir de sa propre turpitude, Mme [D] [N] échoue dans la démonstration de la preuve des faits nécessaires au succès de ses prétentions.

Elle sera donc déboutée de sa demande tendant à voir condamner la bailleresse à lui payer la somme de 5850 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [D] [N], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de la condamner à payer à Mme [T] [H] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

VALIDE le congé délivré le 27 septembre 2023 par Mme [T] [H] à Mme [D] [N], concernant les locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 4],

CONSTATE en conséquence que le contrat de bail conclu le 26 avril 2018 entre Mme [T] [H] d’une part, et Mme [D] [N] d’autre part, est résilié depuis le 30 avril 2024,

CONDAMNE Mme [D] [N] à payer à Mme [T] [H] la somme de 1281,35 euros au titre des loyers impayés, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNE Mme [D] [N] à payer à Mme [T] [H] la somme de 169 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2023 et 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE Mme [D] [N] à payer à Mme [T] [H] la somme de 2708,40 euros au titre de l’indemnité d’occupation courant entre le 1er mai 2024 et le 4 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

DÉBOUTE Mme [T] [H] de ses demandes de dommages et intérêts,

DÉBOUTE Mme [D] [N] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles,

CONDAMNE Mme [D] [N] aux dépens,

CONDAMNE Mme [D] [N] à payer à Mme [T] [H] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 septembre 2025, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge