TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/03913 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JPM6

Minute : 2026/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 10 Février 2026

[D], [G], [A] [S]

C/

[E] [N]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Sophie BOURDIN – 80

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M. [E] [N]

M^e Sophie BOURDIN – 80

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Monsieur [D], [G], [A] [S]

né le 20 Février 1960 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Sophie BOURDIN, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 80

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [N]

né le 17 Janvier 1986 à

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sandrine ENGE, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 04 Novembre 2025

Date des débats : 04 Novembre 2025

Date de la mise à disposition : 10 Février 2026

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 12 novembre 2018, Monsieur [D] [S] a donné à bail à Monsieur [E] [N] et Madame [B] [T] un logement à usage d’habitation, avec cave et garage, l’ensemble situé [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 680 euros et d’une provision mensuelle pour charges de 70 euros, outre le versement d’un dépôt de garantie de 680 euros.

Madame [T] a donné congé des lieux loués par courrier daté du 22 avril 2019.

Monsieur [N] a, quant à lui, délivré congé des lieux litigieux par courrier du 6 janvier 2025, réceptionné par le bailleur le 13 janvier 2025.

Par acte extrajudiciaire du 16 octobre 2025, Monsieur [S] a fait assigner Monsieur [N] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de condamnation au paiement de :

la somme de 3.032,67 euros au titre des loyers, charges, réparations locatives et frais exposés, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée, outre les intérêts au taux légal à compter de la date du jugement,la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

À l’audience du 4 novembre 2025, à laquelle l’affaire a été appelée, Monsieur [S], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Monsieur, bien qu’ayant été assigné par acte de commissaire de justice remis à personne, ne comparaît pas et ne se fait pas représenter.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 10 février 2026.

MOTIFS

Sur la non-comparution du défendeur :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des sommes restant dues à l’issue du bail :

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

En l’espèce, Monsieur [S] sollicite la condamnation de Monsieur [N] au paiement de la somme de 3.032,67 euros, dont il ressort du décompte établi par commissaire de justice et arrêté au 13 octobre 2025, qu’elle se décompose comme suit :

—  929 euros au titre des loyers et charges impayés à l’issue du bail, prorata jusqu’au 4 avril 2025 inclus,

—  1.751,58 euros au titre du défaut d’entretien, des réparations et dégradations locatives,

—  1.032,09 euros au titre des frais de commissaire de justice,

— + 680 euros au titre de la restitution du montant du dépôt de garantie.

Au titre des loyers et charges impayés :

Selon l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 15 de la loi précitée, lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Le délai de préavis est toutefois d’un mois dans certains cas, notamment, sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 et le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. À défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

À l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

Il est admis en application des dispositions combinées de l’article 15 précédemment cité et de celles de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, qu’à partir du moment où le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués, il devient alors occupant sans droit ni titre et il est débiteur, non plus du loyer, mais d’une indemnité d’occupation qui ne cesse d’être due seulement lorsque le locataire a remis les clés à une personne habilitée à les recevoir.

En l’espèce, au soutien de sa demande en paiement de la somme de 929 euros au titre des loyers et charges impayés des termes de mars et prorata du terme d’avril 2025, soit jusqu’au 4 avril 2025 inclus, Monsieur [S] produit aux débats :

— le contrat de bail du 12 novembre 2018,

— le congé délivré par M. [E] [N] par courrier du 6 janvier 2025, réceptionné par le bailleur le 13 janvier 2025,

— le décompte établi par commissaire de justice et arrêté au 13 octobre 2025,

— la sommation de quitter les lieux et la convocation à l’état des lieux de sortie adressé par acte extrajudiciaire du 7 mars 2025 au locataire,

— le procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 17 mars 2025,

— le procès-verbal de constat des lieux de sortie dressé en présence de M. [E] [N] par commissaire de justice en date du 4 avril 2025.

Si le bailleur reconnaît avoir accepté le congé du locataire pour le 13 février 2025, soit après le respect d’un délai de préavis réduit à un mois, il s’infère cependant de la sommation de quitter les lieux adressée au locataire le 7 mars 2025 ainsi que, du procès-verbal de constat du 17 mars 2025 qu’à cette date, le locataire n’avait ni quitté les lieux, ni remis les clés au bailleur et qu’il ne s’est pas non plus présenté aux fins de l’établissement de l’état des lieux de sortie prévu le 17 mars 2025.

En outre, il ressort du procès-verbal de constat des lieux de sortie dressé par commissaire de justice en date du 4 avril 2025 et en présence de Monsieur [N] que, ce dernier a remis 5 clés et 1 badge ce jour.

Dès lors, il est bien rapporté aux débats que, malgré le congé délivré par Monsieur [N] pour le 13 février 2025, il n’a restitué les clés au bailleur qu’à la date du 4 avril 2025.

De sorte que, Monsieur [N] est débiteur d’une indemnité d’occupation jusqu’au 4 avril 2025, date de remise effective des clés.

Aussi, dans la mesure où il n’est pas rapporté aux débats qu’il s’est acquitté de cette indemnité d’occupation jusqu’à la date du 4 avril 2025, il sera condamné à payer au bailleur la somme de 929 euros, représentant l’indemnité d’occupation due pour mars et avril 2025, au prorata de son occupation des lieux soit, jusqu’au 4 avril 2025 inclus.

En conséquence, Monsieur [N] sera condamné à payer à Monsieur [S] la somme de 929 euros au titre des indemnités d’occupations restant dues à l’issue du bail, selon décompte arrêté au 13 octobre 2025, prorata jusqu’au 4 avril 2025 inclus, sous réserve des développements ultérieurs.

Au titre du défaut d’entretien, des réparations et dégradations locatives :

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En vertu de l’article 7 c) de la loi n° 89- 462 du 6 juillet 1989, les locataires sont tenus de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les lieux dont ils ont la jouissance exclusive, à moins qu’ils ne prouvent qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’ils n’ont pas introduit dans le logement.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi précitée, un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties lors de la remise ou de la restitution des clés.

L’article 7 d) ajoute que les locataires sont tenus de prendre à leur charge l’entretien courant du logement et de répondre des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de ce texte, les éventuels manquements des locataires se prouvent par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

L’article 1731 du code civil prévoit que, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En outre, il est admis que l’obligation de maintenir les lieux en parfait état ne peut s’entendre que de les maintenir en parfait état d’usage, ce qui n’inclut pas la réfection à neuf. Seules les dégradations excessives et anormales sont imputables au preneur, à l’exclusion de la vétusté (« lente et inévitable détérioration des éléments décoratifs ou d’équipement inhérente à l’écoulement d’un temps assez long ») qui doit rester à la charge du bailleur. En cas de réparations nécessitées pour des dépréciations précipitées par des dégradations, les propriétaires n’ont pas à supporter une partie du coût de ces réparations et aucune vétusté n’est à déduire.

Par ailleurs, il est constant que s’agissant des dégradations locatives, le bailleur n’est pas tenu de produire une facture, il suffit qu’il précise le fondement des sommes qu’il réclame et que celles-ci correspondent à une évaluation sérieuse, éventuellement étayée par des documents externes tels que des devis.

En l’espèce, Monsieur [S] qui sollicite la somme de 1.751,58 euros au titre des différents travaux de réfection des lieux loués par Monsieur [N], produit aux débats :

– l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement entre les parties le 12 novembre 2018 ;

– le procès-verbal de constat des lieux de sortie dressé contradictoirement par commissaire de justice en date du 4 avril 2025 ;

– une première attestation datée du 11 avril 2025 selon laquelle Monsieur [N] certifie avoir restitué le reste des clés du logement à l’exception du bip du garage qu’il s’engage à restituer au plus tard le 31 avril 2025 ;

– une attestation seconde datée du 11 avril 2025 selon laquelle Monsieur [N] déclare abandonner tous les biens laissés au [Adresse 6] à [Localité 3], y compris ceux se trouvant devant le garage ;

– le décompte établi par commissaire de justice et arrêté au 13 octobre 2025 ;

– un devis du 10 avril 2025 établi par la société Créabat Services, portant sur le retrait d’encombrants et leur mise en déchetterie, pour la somme totale de 354 euros TTC ;

– un devis du 10 avril 2025 établi par la société SBS Services, portant sur le nettoyage des murs, sols, plafonds, fenêtres des pièces principales, des WC, de la salle de bains avec dépoussiérage des surfaces, nettoyage dégraissant de la cuisine et nettoyage de la totalité des surfaces, pour la somme totale de 724,52 euros TTC ;

– une facture n° 143800084994 du 17 avril 2025 établie par la société Castorama, portant sur l’achat d’un cylindre haute sécurité 3, pour la somme totale de 59,90 euros TTC ;

– une facture n° 143800084997 du 17 avril 2025 établie par la société Castorama, portant sur l’achat de sol en stratifié imitation chêne, d’un barillet à paillettes, de 2 ampoules LED, d’une barre de seuil en aluminium décor bois, de 2 douilles en laiton, et de 2 fiches DCL, pour la somme totale de 245,28 euros TTC ;

– une facture n° 143800084996 du 17 avril 2025 établie par la société Castorama, portant sur l’achat de 2 guides haut et bas pour porte coulissante, pour la somme totale de 12,90 euros TTC ;

– une facture n° 143800084998 du 17 avril 2025 établie par la société Castorama, portant sur, l’achat d’un pinceau plat toutes peintures, de 2 rouleaux murs et plafonds et de peinture pour murs et plafonds, pour la somme totale de 118,37 euros TTC ;

– une facture n° 143800084995 du 17 avril 2025 établie par la société Castorama, portant sur l’achat d’un rouleau murs et plafonds et de peinture pour murs et plafonds, pour la somme totale de 106,89 euros TTC ;

– un ticket de caisse du 17 avril 2025 établi par la société Castorama, portant sur l’achat d’un mécanisme de chasse d’eau, pour la somme totale de 41,90 euros TTC ;

– une facture du 15 avril 2025 établie par la société A.F. Maintenance, portant sur la commande et la programmation d’un émetteur, pour la somme totale de 60 euros TTC.

Il convient, afin de déterminer si les postes de réparations locatives, listés par le bailleur dans le décompte établi par le commissaire de justice arrêté au 13 octobre 2025 et dont il sollicite réparation pour un montant total de 1.751,58 euros, correspondent à un défaut d’entretien, des réparations et dégradations locatives imputables au locataire sortant, de comparer pour chaque poste visé les états des lieux, en prenant en considération le nombre de pièces principales (3), la surface habitable du logement (61,90 m2) ainsi que, la durée d’occupation des lieux (plus de 6 années) ; étant précisé que cette étude sera limitée au montant sollicité pour chaque poste par le bailleur.

S’agissant des encombrants pour lesquels le bailleur réclame la somme de 354 euros (suivant facture précitée du 10 avril 2025) :

Dans la mesure où aucune mention particulière n’a été portée dans l’état des lieux d’entrée, les locataires sont présumés les avoir reçus en bon état de propreté et vide de tout objet non prévu au bail.

Tandis qu’il apparaît de la lecture et des photographies jointes au procès-verbal de constat des lieux de sortie que, Monsieur [N] a laissé au sein des lieux loués (appartement, garage et copropriété) des éléments mobiliers qu’il a déclaré abandonner par une attestation datée du 11 avril 2025.

De sorte que, le locataire sortant étant tenu de restituer les lieux vides comme il les a trouvés à son entrée dans les lieux et le bailleur justifiant de l’évaluation sérieuse de la somme sollicitée, il lui sera accordé la somme de 354 euros pour ce poste.

S’agissant du nettoyage de l’appartement pour lequel le bailleur sollicite la somme de 724,52 euros (suivant facture précitée du 10 avril 2025) :

Il s’infère de la lecture de l’état des lieux d’entrée que, le logement a été remis au défendeur en bon état de propreté, étant rappelé que faute d’indication quant à la propreté du logement et des éléments le composant, ils sont présumés avoir été remis en bon état de propreté au locataire.

Bien qu’il s’infère du procès-verbal de constat des lieux de sortie que, quelques éléments composant le logement sont sales, poussiéreux ou entartés, tel n’est cependant pas le cas de l’entier logement et des éléments qui le composent.

De sorte que, faute pour le bailleur d’évaluer sérieusement le nettoyage des seuls éléments dont le défaut de nettoyage est noté dans le procès-verbal de constat et le nettoyage de l’entier logement n’étant pas imputable au locataire sortant, le bailleur sera débouté de sa demande de ce chef.

S’agissant de la serrure d’entrée pour laquelle le bailleur demande la somme de 59,90 euros (suivant facture précitée n° 143800084994 du 17 avril 2025) :

Aucune mention dans le procès-verbal de constat des lieux de sortie n’ayant été portée s’agissant de la serrure de la porte d’entrée, le bailleur ne justifie pas de l’imputabilité du remplacement de la serrure de la porte d’entrée au locataire sortant et ce, d’autant plus qu’il résulte des pièces transmises aux débats que, le locataire a remis l’intégralité des clés du logement.

De sorte que, le bailleur sera également débouté de sa demande ce chef.

S’agissant du parquet de la chambre pour lequel le bailleur réclame la somme de 181,42 euros (suivant facture précitée n° 143800084997 du 17 avril 2025) :

À la lecture de l’état des lieux d’entrée, il apparaît que les sols des 2 chambres sont en bon état avec toutefois « quelques marques ».

Le bailleur dans son assignation indique avoir été contraint de procéder au remplacement du sol de la chambre qui présentait de la moquette en mauvais état, tâchées et avec des traces d’enfoncement.

Il ressort du procès-verbal de constat des lieux que, seule une des chambres comportait un sol en moquette, laquelle a effectivement était constatée comme étant en mauvais état, tachée et avec des traces d’enfoncement.

Toutefois, compte tenu de la nécessité de déduire une vétusté inhérente à l’occupation des lieux durant plus de 6 années, de la durée de vie moyenne d’une moquette, de son état lors de l’entrée dans les lieux des locataires, il convient de retenir une imputabilité du locataire quant au remplacement du sol moquetté à hauteur de 20 %.

De sorte qu’il sera accordé au bailleur la somme de 36,89 euros pour ce poste.

S’agissant de la réparation du placard de la chambre pour laquelle le bailleur sollicite la somme de 12,90 euros (suivant facture précitée n° 143800084996 du 17 avril 2025) :

L’état des lieux d’entrée ne fait pas mention de l’état du placard présent dans l’une des 2 chambres, dès lors, le locataire est présumé l’avoir reçu en bon état de réparation locative.

Toutefois, il ressort du procès-verbal de constat des lieux dressé par commissaire de justice au départ du locataire que, l’une des 2 portes du placard est hors du rail et qu’elle est non fonctionnelle.

De sorte que, le bailleur justifiant de l’évaluation sérieuse de la somme sollicitée, il lui sera accordé la somme de 12,90 euros.

S’agissant de la peinture pour laquelle le bailleur demande la somme de 225,26 euros (suivant factures n° 143800084998 et n° 143800084995 du 17 avril 2025) :

Lors de la remise des clés au locataire, il a été constaté que les murs du logement étaient en bon état avec cependant la mention « quelques retouches » dans chacune des pièces et les plafonds en très bon état, sauf s’agissant de celui de l’entrée, indiqué comme étant en bon état car présentant « une trace noire ».

Le bailleur explique dans son assignation que la peinture n’était plus en bon état, des traces de saleté étaient présentes sur les murs, la peinture écaillée par endroits.

Il s’infère du procès-verbal de constat des lieux dressé par commissaire de justice que, dans chaque pièce les murs peints sont « sales » avec de « nombreuses traces », il est également mentionné dans chacune des pièces du logement la présence de vis ou encore de trous de cheville, qui n’ont ni été enlevés, ni rebouchés, au surplus dans la salle de bains a notamment été constaté la présence d’un « gros trou » dans le mur et de « grosses traces noires au-dessus de la baignoire et dans l’angle à droite du lavabo ».

Aussi, ce défaut manifeste d’entretien et ces dégradations sont totalement imputables au locataire sortant, sans déduction d’aucune vétusté et le bailleur justifiant de l’évaluation sérieuse de la somme sollicitée, il lui sera accordé 225,26 euros pour ce poste.

S’agissant de l’émetteur pour lequel le bailleur réclame la somme de 60 euros (suivant facture précitée du 15 avril 2025) :

Il ressort de l’état des lieux d’entrée, dans la rubrique « clé » qu’ont notamment été remis au locataire 2 badges pour le garage.

Tandis qu’il ressort du procès-verbal qu’un seul badge pour le garage a été restitué par le locataire et que ce dernier devait restituer le trousseau qu’il détenait encore. Toutefois, il s’infère d’une attestation datée du 11 avril 2025 que, Monsieur [N] certifie avoir restitué le reste des clés du logement à l’exception du bip du garage qu’il s’engage à restituer au plus tard le 31 avril 2025.

Aussi, étant rappelé qu’il appartient, en cas de contestation, au locataire de rapporter la preuve de ce qu’il a restitué les clés, ce que Monsieur [W] non comparant ne fait pas, il sera fait droit à la demande du bailleur relative au remplacement du boîtier émetteur permettant l’ouverture du garage, à hauteur de 60 euros, au regard du justificatif de l’évaluation sérieuse de la somme sollicitée.

S’agissant de l’électricité pour laquelle le bailleur sollicite la somme de 91,68 euros (suivant facture précitée n° 143800084997 du 17 avril 2025) :

Si le bailleur n’explicite pas les réparations concernant lesquelles il sollicite être indemnisé, il s’infère toutefois de la facture à laquelle il se réfère qu’elle porte, s’agissant de l’électricité, sur le remplacement de 2 ampoules LED, de 2 douilles en laiton, et de 2 fiches DCL, dont il est justifié de l’évaluation sérieuse à la somme de 41,96 euros et non à celle de 91,68 euros sollicitée par le bailleur. De sorte qu’en tout état de cause la demande de ce chef sera limitée à la somme de 41,96 euros dont il est justifié de l’évaluation sérieuse.

Il apparaît que, l’état des lieux d’entrée ne fait pas mention de l’état des points lumineux du logement, lesquels sont simplement décomptés ; dès lors, il y a lieu de rappeler que, le locataire est présumé les avoir reçus en bon état de réparation locative.

Alors qu’il ressort du constat dressé par commissaire de justice que, dans l’une des 2 chambres, il n’y a pas d’éclairage et ce dans la mesure où les fils électriques pendent du plafond, de même que dans le séjour.

Aussi, il sera fait droit à la demande de ce chef par le bailleur et ce, dans la limite de 41,96 euros.

S’agissant du mécanisme de WC pour lequel le bailleur demande la somme de 41,90 euros (suivant ticket de caisse précité du 17 avril 2025) :

Aucune mention relative au WC et au mécanisme de la chasse d’eau n’a été portée dans l’état des lieux d’entrée ; dès lors, il convient de rappeler que, le locataire est présumé avoir reçu cet élément en bon état de réparation locative.

Tandis qu’il s’infère du constat dressé par commissaire de justice que, la chasse d’eau est absente.

De sorte qu’il sera accordé au bailleur la somme sollicitée de 41,90 euros, dont il justifie qu’elle correspond à une évaluation sérieuse.

Aussi, il résulte de l’ensemble de ces constatations que, M. [E] [N], locataire sortant, est redevable de la somme de 772,91 euros au titre du défaut d’entretien, des réparations et dégradations locatives qui lui sont imputables à l’issue du bail portant sur les lieux litigieux, sous réserve des développements ultérieurs.

Au titre du coût des actes de commissaire de justice :

Conformément à l’article 695 du code de procédure civile, les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution comprennent :

1. Les droits, taxes, redevances ou émoluments perçus par les greffes des juridictions ou l’administration des impôts à l’exception des droits, taxes et pénalités éventuellement dus sur les actes et titres produits à l’appui des prétentions des parties ;

2. Les frais de traduction des actes lorsque celle-ci est rendue nécessaire par la loi ou par un engagement international ;

3. Les indemnités des témoins ;

4. La rémunération des techniciens ;

5. Les débours tarifés ;

6. Les émoluments des officiers publics ou ministériels ;

7. La rémunération des avocats dans la mesure où elle est réglementée y compris les droits de plaidoirie ;

8. Les frais occasionnés par la notification d’un acte à l’étranger ;

9. Les frais d’interprétariat et de traduction rendus nécessaires par les mesures d’instruction effectuées à l’étranger à la demande des juridictions dans le cadre du règlement relatif à la coopération entre les juridictions des États membres dans le domaine de l’obtention des preuves en matière civile et commerciale ;

10. Les enquêtes sociales ordonnées en application des articles 1072, 1171 et 1221 ;

11. La rémunération de la personne désignée par le juge pour entendre le mineur, en application de l’article 388-1 du code civil ;

12. Les rémunérations et frais afférents aux mesures, enquêtes et examens requis en application des dispositions de l’article 1210-8.

En application des deux premiers alinéas de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’État, pris après avis de la commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’État. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En l’espèce, si Monsieur [S] a inclus dans la somme de 3.032,67 euros, dont il sollicite la condamnation de Monsieur [N] au paiement, la somme de 1.032,09 euros, laquelle correspond à divers actes de commissaire de justice, il convient néanmoins de rappeler que, le coût de ces actes doit être inclus dans les dépens s’ils sont justifiés et utiles à la présente instance.

Toutefois, concernant le procès-verbal de constat des lieux de sortie dressé par commissaire de justice en date du 4 avril 2025, dont il y a lieu de rappeler qu’il est exclu des dépens, dans la mesure où il est patent et non contesté qu’un état des lieux de sortie n’a pas pu être rédigé amiablement et contradictoirement entre les parties, le coût de celui-ci doit être partagé par moitié entre le bailleur et le locataire.

De sorte que, Monsieur [N] sera condamné à payer à Monsieur [S] la somme de 180 euros, calculée comme suit : (360 euros / 2) au titre du partage des frais d’établissement du procès-verbal de constat des lieux.

Sur le compte entre les parties à l’issue du bail :

Il ressort ainsi des éléments évoqués que le compte entre les parties à l’issue du bail s’établit comme suit :

Indemnités d’occupations dues à l’issue du bail : – 929 euros

(décompte arrêté au 13 octobre 2025, prorata jusqu’au 4 avril 2025 inclus)

Défaut d’entretien, réparations et dégradations locatives : – 772,91 euros

Partage du coût du procès-verbal de constat du 4 avril 2025 : – 180 euros

Déduction du montant du dépôt de garantie : + 680 euros

TOTAL : 1.201,91 euros

En définitive, Monsieur [N] est redevable de la somme de 1.201,91 euros au titre des indemnités d’occupation, défaut d’entretien, réparations, dégradations locatives et partage du coût du procès-verbal de constat des lieux dressé par commissaire de justice restant impayés à l’issue du bail, selon décompte arrêté au 13 octobre 2025.

En conséquence, Monsieur [N] sera condamné à payer à Monsieur [S] la somme de 1.201,91 euros au titre des indemnités d’occupation, défaut d’entretien, réparations, dégradations locatives et partage du coût du procès-verbal de constat des lieux de sortie dressé par commissaire de justice le 4 avril 2025, restant impayés à l’issue du bail, selon décompte arrêté au 13 octobre 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2025, date de l’assignation.

Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive et injustifiée :

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages intérêts distincts des intérêts moratoires accordés.

Il est constant que c’est au créancier de rapporter la preuve d’un préjudice indépendant de ce retard ainsi que de la mauvaise foi de son débiteur.

En l’espèce, Monsieur [S] ne démontre pas que le défaut de paiement des loyers et charges par le locataire résulte d’une intention maligne ou de sa mauvaise foi.

En outre, Monsieur [S] ne justifie pas avoir subi un préjudice distinct de celui né du retard de paiement du locataire, d’ores et déjà indemnisé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande formulée de ce chef.

Sur les demandes accessoires :

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [N], partie succombante au litige, sera condamné au paiement des dépens de la présente instance, à l’exclusion du coût du procès-verbal de constat des lieux de sortie du 4 avril 2025, dans la mesure où ces frais doivent être partagés entre les parties et que leurs montants ont été inclus dans la dette locative.

Monsieur [N] sera également condamné à payer à Monsieur [S] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [E] [N] à payer à Monsieur [D] [S] la somme de 1.201,91 euros au titre des indemnités d’occupation, défaut d’entretien, réparations, dégradations locatives et partage du coût du procès-verbal de constat des lieux de sortie dressé par commissaire de justice le 4 avril 2025, restant impayés à l’issue du bail portant sur les lieux sis [Adresse 5], selon décompte arrêté au 13 octobre 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2025 ;

DÉBOUTE Monsieur [D] [S] de sa demande indemnitaire pour résistance abusive et injustifiée ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires formées par Monsieur [D] [S] ;

CONDAMNE Monsieur [E] [N] au paiement des dépens de la présente instance, à l’exclusion du coût du procès-verbal de constat des lieux de sortie du 4 avril 2025, dans la mesure où ces frais doivent être partagés entre les parties et que leurs montants ont été inclus dans la dette locative ;

CONDAMNE Monsieur [E] [N] à payer à Monsieur [D] [S] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et la greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,