TRIBUNAL

de [Localité 10]

[Adresse 4]

[Localité 6]

☎ [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00632 -

N° Portalis DB22-W-B7I-SNJY

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

JUGEMENT

du

9 avril 2025

S.A. SEMIV

C/

[L] [F]

expédition exécutoire

délivrée le

à Maître Virginie KOERFER BOULAN

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mme [L] [F]

Minute : /2025

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 09 Avril 2025;

Sous la Présidence de Viviane BRETHENOUX, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de Versailles chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection, assistée de Sylvie PAWLOWSKI, Greffière ;

Après débats à l’audience 23 janvier 2025 , le jugement suivant a été rendu par mise à disposition ;

S.A. SEMIV

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par Maître Virginie KOERFER BOULAN de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, avocats au barreau de VERSAILLES

ET

Mme [L] [F]

[Adresse 3]

[Localité 7]

comparante en personne

À l’audience du 23 janvier 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré.

La Présidente a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 27 mars 2025 aux heures d’ouverture au public. Le délibéré a été prorogé au 09 avril 2025.

RG 24/00632. Jugement du 09 avril 2025.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 3 mai 1984, la société D’ECONOMIE MIXTE IMMOBILIÈRE DE [Localité 9], ci-après la SEMIV a donné à bail à Mesdames [V] [F] et [L] [F] pour une durée de trois ans renouvelable un appartement à usage d’habitation de type F3 sis au [Adresse 2] pour un loyer mensuel révisable de 773 francs, outre une provision sur charges de 527 francs.

Par avenant au bail d’habitation en date du 29 décembre 2016, la SEMIV a pris acte du congé donné par Madame [V] [F] par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 24 octobre 2016, Madame [L] [F] devenant, alors, seule titulaire du bail.

Par acte sous seing privé en date du 18 mars 2021, le bail a été renouvelé pour 6 ans à compter du 1er mai 2021 et une augmentation progressive du loyer a été appliquée sur une période de 6 ans.

Les loyers et les charges ont cessé d’être payés, de sorte qu’une dette s’est constituée.

Par acte de commissaire de justice délivré le 13 septembre 2024, la SEMIV a fait assigner Madame [L] [F] devant le Juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal judiciaire de VERSAILLES, aux fins de :

constater à titre principal l’acquisition de la clause résolutoire prévue par le bail, dès le 8 mai 2024,

ordonner l’expulsion de Madame [L] [F] et de tous occupants de son chef du logement loué, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

dire qu’à défaut d’être enlevés par le débiteur, les meubles et le matériel lui appartenant pourront être soit vendus par la SEMIV, le prix de vente venant en déduction des sommes restant dues par le locataire, soit détruits, dans l’hypothèse où la valeur s’avérerait insuffisante eu égard aux frais d’exécution, ou encore transférés au choix du bailleur vers une association caritative,

condamner Madame [L] [F] au paiement de la somme de 3 269,98 euros, au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 10 juin 2024,

condamner Madame [L] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à hauteur du dernier loyer courant augmenté des charges locatives à compter du 8 mai 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à libération des lieux,

condamner Madame [L] [F] au paiement des intérêts au taux légal portant sur les sommes dues à compter des appels d’échéances,

condamner Madame [L] [F] au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 23 janvier 2025.

La SEMIV, représentée par son conseil maintient l’ensemble de ses demandes. Elle actualise sa dette à la somme de 3 269,98 euros, arrêtée au 10 juin 2024. S’agissant des délais de paiement sollicités par la défenderesse, elle s’en rapporte à la décision du juge des contentieux de la protection.

En défense, Madame [L] [F] a comparu en personne. Elle reconnaît sa dette. Elle déclare percevoir une retraite d’un montant de 1 300 euros par mois. Elle sollicite des délais de paiement et s’engage à payer la somme de 200 euros par mois en plus du loyer courant.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation de la demanderesse pour un plus ample exposé de ses prétentions et de ses moyens.

RG 24/00632. Jugement du 09 avril 2025.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025 par mise à disposition au greffe, prorogé au 9 avril 2025.

MOTIFS

1- Sur la recevabilité de la demande

L’assignation a été dénoncée au Préfet des Yvelines le 16 septembre 2024 dans les conditions visées à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, soit six semaines au moins avant l’audience.

Il est justifié de la saisine de la CCAPEX le 9 avril 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

2 – Sur la demande de résiliation du fait de l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 3 mai 1984 entre les parties, et renouvelé à plusieurs reprises, contient une clause de résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Les avenants au contrat de bail survenus depuis lors n’ont pas modifié cette clause résolutoire.

Cette clause constitue la loi des parties et il ne sera donc pas tenu compte du délai de 6 semaines mentionné par le commandement de payer, reprenant les nouveaux délais prévus à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

Un commandement de payer les loyers visant cette clause résolutoire et reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990, a été signifié à Madame [L] [F] par acte d’huissier le 8 avril 2024 pour un montant de 3 452,97 euros.

La locataire n’ayant pas réglé la dette dans le délai d’un mois, il convient donc de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la société SEMIV à la date du 8 mai 2024.

3- Sur le paiement de l’arriéré locatif

L’article 9 du Code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats et notamment du décompte des sommes dues, que Madame [L] [F] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges.

Il ressort du décompte locatif produit aux débats que la dette totale s’élève à la somme de 3 269,98 euros, arrêtée au 12 juin 2024, terme de juin 2024 inclus.

La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner Madame [L] [F] au paiement de la somme de 3 269,98 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 10 juin 2024, terme de juin 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, compte tenu des efforts consentis par la défenderesse pour contenir la dette.

4 – Sur les délais de paiement

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 dispose que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI de cet article.

En l’espèce, le bailleur a indiqué s’en rapporter à la décision du juge des contentieux de la protection.

Au vu de la situation financière de Madame [L] [F], de son âge, des efforts consentis jusqu’à présent pour contenir la dette, et en l’absence d’opposition formelle du bailleur, il convient de lui accorder des délais de paiement. Il y a donc lieu d’autoriser Madame [L] [F] à se libérer de la dette locative en 21 mois par mensualités de 150 euros le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement, étant rappelé que la 21ème mensualité devra impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention de Madame [L] [F] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

5 – Sur l’indemnité d’occupation

Le bail s’étant trouvé résilié suite à l’acquisition de la clause résolutoire le 8 mai 2024, l’occupation du logement cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il y a lieu en tant que de besoin et au vu des éléments de faits propres à l’affaire, de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer principal tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté provisions sur charges s’il s’était poursuivi, et en conséquence de condamner Madame [L] [F] au paiement de cette indemnité d’occupation à compter du 9 mai 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés.

6 – Sur l’expulsion

En considération de la suspension des effets de la clause résolutoire, il n’y a pas lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [Z] [F] tant que cette suspension demeure. En effet, en cas de régularisation intégrale de l’arriéré, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre.

En revanche, en cas de non-respect des délais de paiement ainsi accordés ou de non-paiement du loyer courant, la clause résolutoire stipulée au contrat de bail en date du 3 mai 1984 recevra ses pleins et entiers effets.

Dans ce cas, et à défaut de départ volontaire, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de la locataire et de tous occupants de leur chef en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, des lieux situés sis [Adresse 2], selon les modalités prévues au dispositif ci-après, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

Conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront alors remis aux frais des personnes expulsées en un lieu que celles-ci désignent.

A défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

A défaut de quoi, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution.

7- Sur les autres demandes

Madame [L] [F], partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment les coûts relatifs au commandement de payer.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, elle sera condamnée à payer à la SEMIV la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 514 nouveau du code de procédure civile dispose que l’exécution provisoire est de droit pour les décisions en première instance.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la demande recevable,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 8 mai 2024,

CONDAMNE Madame [L] [F] à payer à la SEMIV la somme de 3 269,98 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 10 juin 2024, terme de juin 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

AUTORISE Madame [Z] [F] à s’acquitter de la dette par 21 mensualités de 150 euros le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement, étant rappelé que la 21ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette,

DIT que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés et que s’ils sont respectés cette clause sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance :

le solde de la dette deviendra exigible après mise en demeure adressée par le bailleur,la clause résolutoire reprendra ses effets et le bail sera résilié de plein droit à la date de la défaillance,le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion de Madame [L] [F] des lieux sis [Adresse 2], ainsi que celle de tout occupant de son chef, deux mois après signification d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dans les conditions visées aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, ainsi qu’à la séquestration du mobilier garnissant les locaux aux frais et risques des personnes expulsées sous réserve des dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,Madame [L] [F] sera condamnée à payer à la SEMIV une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle révisable d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés,

CONDAMNE Madame [L] [F] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,

CONDAMNE Madame [L] [F] à payer à la SEMIV la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de VERSAILLES, à la date figurant en tête du présent jugement.

La greffière La présidente