TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

MINUTE : 26/

N° RG 26/00001 – N° Portalis DBW5-W-B7K-JSR3

78A Demande tendant à la vente immobilière et à la distribution du prix

JUGEMENT DU 07 Mai 2026

A l’audience des saisies immobilières du Tribunal judiciaire de CAEN, tenue par Claire DELAUNEY, juge de l’exécution, assistée de S. LEFRANC, greffière,

Dans l’instance

ENTRE :

S.A.S. EOS FRANCE,

prise en la personne de son représentant légal

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n°488 825 217

dont le siège social est sis [Adresse 1]

POURSUIVANT

représenté par M^e Marlène DESOUCHES-EDET, avocat au Barreau de CAEN, susbtitué par M^e Alicia BALOCHE, avocat au barreau de CAEN, Case 28

ET :

Monsieur [N] [U]

né le [Date naissance 1] 1967 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 2]

Madame [B] [I] épouse [U]

née le [Date naissance 2] 1972 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 3]

comparants en personne

Après débats à l’audience du 05 Mars 2026, tenue par Claire DELAUNEY, vice-présidente, assistée de S. LEFRANC, greffière, l’affaire a été mise en délibéré au 07 Mai 2026.

FAITS ET PROCEDURE

Pour rappel, la Société EOS France, créancier poursuivant, agit en vertu d’un contrat de mandat en date du 28 décembre 2018, en qualité de représentant – recouvreur du Fonds commun de titrisation CREDINVEST, compartiment CREDINVEST 2, représenté par la société EUROTITRISATION, lui-même venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, suivant acte de cession de créances en date du 28 juin 2018, lui-même venant aux droits de la BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER, par suite d’une fusion absorption avec effet au 1er mai 2017.

Se prévalant du défaut de remboursement par Monsieur [N] [U] et Madame [B] [I] épouse [U], d’un prêt dénommé « Prêt SOLEIL » par la BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER d’un montant en principal de 93.260 €, constaté dans un acte authentique reçu le 11 février 2011 par Maître [M], Notaire à [Localité 4] (14), la société EOS FRANCE leur a fait signifier à chacun le 29 octobre 2025 un commandement de payer valant saisie d’un ensemble de biens immobiliers situé : commune de [Localité 5], maison d’habitation avec garage, dépendances et terrain, cadastrés section AX n°[Cadastre 1], Lieu-dit « [Localité 6] », d’une contenance de 00ha 04a 47 ca et section AX n°[Cadastre 2], Lieu-dit « [Adresse 3] », d’une contenance de 00ha 23a 56ca.

Ledit prêt a été garanti par une inscription d’hypothèque conventionnelle publiée an Service de la Publicité Foncière du CALVADOS le 5 avril 201 1 Volume 201 IV n°l78.

Le commandement de payer en date du 29 octobre 2025 a été régulièrement publié au Service de la Publicité Foncière du CALVADOS le 18 décembre 2025 sous la référence 2025 S n°00062.

Par acte du 19 janvier 2025, la société EOS FRANCE a assigné Monsieur [N] [U] et Madame [B] [I] épouse [U] devant le juge de l’exécution près le tribunal judiciaire de CAEN statuant en matière de saisies immobilières, aux fins de voir déterminer les modalités de poursuites.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 22 janvier 2026.

A l’audience du 5 mars 2026, la société EOS FRANCE, conformément aux termes de son assignation, sollicite notamment de voir :

Constater que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution sont réunies, et constater en conséquence la validité de la présente saisie immobilière au regard des textes applicables,

Constater que le créancier poursuivant, agissant en vertu d’un titre exécutoire est titulaire d’une créance liquide et exigible,

Fixer la créance de la société EOS France, créancier poursuivant, à l’encontre de Monsieur [N] [U] et Madame [B] [I] épouse [U], selon décompte arrêté au 2 septembre 2025, à la somme de 59.905,87 € en principal, intérêts et accessoires, outre les intérêts de retard au taux contractuel Euribor 3 mois + 2,90 %, fixé à la date d’exigibilité à 4,91 % sur « échéances impayées » et « capital restant dû » à compter du 3 septembre 2025 ;

Ordonner la vente forcée des biens et droits immobiliers saisis ;

Fixer le montant de la mise à prix tel que mentionné dans le cahier des conditions de vente à la somme de 25.000 € en un seul lot ;

Déterminer les modalités de visite de l’immeuble,

Autoriser un aménagement judiciaire de la publicité par internet sur les sites « enchèrespubliques.com » et « axiojuris.com » ;

A défaut, si le Tribunal autorise les débiteurs à vendre à l’amiable l’immeuble saisi,

Statuer ce que de droit sur la demande éventuelle de vente amiable du bien saisi ; en cas d’autorisation de ladite vente amiable, fixer ses modalités de réalisation ;

Fixer le prix minimum de vente en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché, aux conditions de la vente et au montant des créances ;

Taxer les frais de poursuite à la charge de l’acquéreur, contenant les émoluments des avocats de la cause, à la demande du créancier poursuivant.

Monsieur [N] [U] et Madame [B] [I] épouse [U] ont comparu et ont sollicité l’autorisation de vendre leur bien à l’amiable, indiquant qu’ils sont mariés et que la maison a été mise en vente. Ils ont produit un mandat exclusif de vente avec l’agence immobilière Guy Hoquet de VIRE (14), signé de leur part le 26 novembre 2025, avec une mise en vente au prix de 100.000 € net vendeur. Les époux [U] ont proposé de fixer le prix net vendeur au deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu à hauteur de 100.000 €.

La société EOS FRANCE, représentée par son Conseil, ne s’oppose pas à la demande de vente amiable formulée par les co-débiteurs et relève que le prix du marché est plutôt à hauteur de 90.000€ net vendeur, ce qui n’est pas contesté par les débiteurs.

La décision est mise en délibéré au 7 mai 2026.

MOTIFS

À titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant à « vérifier », « rappeler », « constater », « dire » et « dire et juger », figurant dans le dispositif des conclusions des parties et portant sur des moyens et éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, n’ont pas à être reprises ni écartées dans ledit dispositif.

Sur le titre exécutoire et la créance :

Selon les dispositions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière, laquelle peut porter sur tous les droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession.

En l’espèce, la société EOS FRANCE, agissant en qualité de représentant — recouvreur du Fonds commun de titrisation CREDINVEST, compartiment CREDINVEST 2, représenté par la société EUROTITRISATION, lui-même venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, lui-même venant aux droits de la BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER, justifie agir en recouvrement forcé de sa créance en vertu de la copie exécutoire d’un acte notarié du 11 février 2011, constatant un prêt accordé à Monsieur [N] [U] et Madame [B] [I] épouse [U], dénommé « Prêt SOLEIL » par la BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER d’un montant en principal de 93.260 € .

Par lettres recommandées avec accusé de réception en date du 25 juin 2025, puis du 2 septembre 2025, la société EOS FRANCE a mis en demeure les débiteurs de procéder au règlement des sommes dues et leur a notifié la résolution du prêt, sans succès.

La société EOS FRANCE a, dans ces conditions, fait délivrer aux époux [U] un commandement de payer les sommes dues en date du 29 octobre 2025.

A l’examen du décompte arrêté au 2 septembre 2025, et figurant dans le commandement de payer en date du 29 octobre 2025, la société EOS FRANCE justifie d’une créance liquide et exigible d’un montant en principal, intérêts et accessoires, de 59.905,87 €, outre les intérêts de retard au taux contractuel Euribor 3 mois + 2,90 %, fixé à la date d’exigibilité à 4,91 % sur « échéances impayées » et « capital restant dû » à compter du 3 septembre 2025.

Les débiteurs ne formulent aucune contestation.

Sa créance sera donc mentionnée pour le montant demandé.

Sur la vente du bien saisi

Conformément aux dispositions de l’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, la vente amiable d’un bien immobilier saisi ne peut être autorisée que s’il est justifié que cette vente peut être conclue dans des conditions satisfaisantes, compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

Monsieur [N] [U] et Madame [B] [I] épouse [U] demandent à être autorisés à vendre l’immeuble saisi à l’amiable.

Ils versent un mandat exclusif de vente avec l’agence immobilière Guy Hoquet de VIRE (14) et proposent de fixer le prix net vendeur au deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu à hauteur de 100.000 €.

La société EOS FRANCE ne s’oppose pas à une tentative de vente amiable mais souligne que le prix du marché est plutôt de 90.000 € pour ce type de bien, ce qui n’est pas contesté par les débiteurs.

Compte tenu des diligences entreprises par Monsieur [N] [U] et Madame [B] [I] épouse [U] pour entamer des démarches de vente amiable, il convient de faire droit à leur demande de vente amiable et de fixer le montant du prix net vendeur en-deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu à la somme de 90.000 euros, afin de laisser une marge de négociation suffisante aux vendeurs.

Les frais de poursuite seront taxés, au vu des pièces justificatives produites, à la seule somme de 2.773,15 € (4.208,65 € – 1.435,50 €), étant précisé que les émoluments de vente amiable (art A444-191 du code de commerce) ne sont pas des frais de poursuite (le montant sera calculé sur le prix effectif de vente), étant rappelé que, selon l’article R. 322-24 du code de procédure civiles d’exécution, ces frais sont dus par l’acquéreur en sus du prix de vente.

Conformément aux dispositions de l’article R. 322-21 du code des procédures civiles d’exécution, l’affaire devant être rappelée à l’audience dans un délai qui ne peut excéder quatre mois, il convient de fixer au jeudi 3 septembre 2026 à 14h00 la date à laquelle l’affaire sera à nouveau évoquée pour constater la vente amiable.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort,

Constate que la société EOS FRANCE, créancier poursuivant, est titulaire d’une créance liquide et exigible, et qu’elle agit en vertu d’un titre exécutoire ;

Constate que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables ;

Constate que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies ;

Mentionne la créance de la société EOS FRANCE, créancier poursuivant, à l’égard de Monsieur [N] [U] et Madame [B] [I] épouse [U], en vertu de la copie exécutoire d’un acte notarié du 11 février 2011, constatant un prêt dénommé « Prêt SOLEIL » par la BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER d’un montant en principal de 93.260 €, à la somme de 59.905,87 euros en principal, intérêts et accessoires arrêtée au 2 septembre 2025, outre les intérêts de retard au taux contractuel Euribor 3 mois + 2,90 %, fixé à la date d’exigibilité à 4,91 % sur « échéances impayées » et « capital restant dû » à compter du 3 septembre 2025 ;

Autorise Monsieur [N] [U] et Madame [B] [I] épouse [U] à vendre à l’amiable, dans les conditions prévues aux articles L. 322-3 et L. 322-4 et R. 322-20 à R. 322-25 du code des procédures civiles d’exécution, l’ensemble de biens immobiliers situé :

Commune de [Localité 5], maison d’habitation avec garage, dépendances et terrain, cadastrés section AX n°[Cadastre 1], Lieu-dit « [Localité 6] », d’une contenance de 00ha 04a 47 ca et section AX n°[Cadastre 2], Lieu-dit « [Adresse 3] », d’une contenance de 00ha 23a 56ca ;

Fixe à 90.000 euros le montant du prix net vendeur en-deçà duquel le bien immobilier saisi ne pourra être vendu ;

Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

Dit que, dans l’hypothèse d’une vente effective, le prix de vente sera consigné auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations ;

Taxe les frais de poursuite du créancier poursuivant à la somme de 2.773,15 euros ;

Dit que ces frais seront payés directement par l’acquéreur ou les acquéreurs en sus du prix de vente ;

Dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de vente ;

Dit que les émoluments visés par l’article A 444-91 du code de commerce seront perçus conformément aux dispositions de l’article A 444-191 de ce code ;

Dit que, faute par l’acte notarié de mentionner la procédure de saisie et les modalités de la vente ci-dessus fixées, la vente amiable ne sera pas constatée, la procédure étant alors renvoyée en vente forcée ;

Fixe au jeudi 3 septembre 2026 à 14 heures la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée pour constater la vente et renvoie l’affaire à cette audience sans nouvelle convocation ;

Rappelle que la présente décision suspend le cours de la procédure d’exécution à l’exception du délai imparti aux créanciers inscrits pour déclarer leurs créances ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément au 2e alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et, après lecture, la minute a été signée par la juge et la greffière présente lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION

S. LEFRANC C. DELAUNEY