TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copies délivrées

le :

— M^e BENSUSSAN / CCC + CE

— M^e BOUGEARD / CCC + CE

■

18° chambre

2ème section

N° RG 22/05373

N° Portalis 352J-W-B7G-CWYCV

N° MINUTE : 6

Contradictoire

Assignation du :

03 Mai 2022

JUGEMENT

rendu le 03 Septembre 2025

DEMANDERESSE

E.U.R.L. EMIFY

Boîte numéro 3

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par Maître Philippe BENSUSSAN de la SELARL DOLLA – VIAL & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0074

DÉFENDERESSES

S.E.L.A.F.A. MJA, prise en la personne de Maître [I] [E], ès-qualités de mandataire judiciaire de la S.A.S. PAULETTE A BICYCLETTE

[Adresse 1]

[Localité 9]

S.A.S. PAULETTE A BICYCLETTE

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentées par Maître Virginie BOUGEARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0445

PARTIE INTERVENANTE

SELARL 2M ET ASSOCIES, prise en la personne de Maître [M] [H], intervenant en qualité de commissaire à l’exécution

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par Maître Virginie BOUGEARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0445

Décision du 03 Septembre 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 22/05373 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWYCV

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Monsieur Paulin MAGIS, Greffier, lors des débats et de Madame Vanessa ALCINDOR, Greffier, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 28 Mai 2025, avis a été donné aux avocats que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 03 septembre 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

*****

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 17 février 2020, la S.A.R.L. EMIFY a consenti à la S.A.S. PAULETTE À BICYCLETTE un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 11], pour une durée de dix années à compter du 20 février 2020 se terminant le 19 février 2030, moyennant un loyer annuel de 110 000 € HT et HC, payable par semestre et d’avance et à destination de « Fabrication et vente d’articles de joaillerie et bijouterie ».

La clause afférente au loyer de base stipulait que :

« Une franchise de loyer correspondant à six mois de loyer hors charges et hors taxes est exceptionnellement accordée au preneur en contrepartie des travaux de remise en état, de mise en conformité et d’aménagement des locaux objets des présentes ».

La locataire n’ayant pu, compte tenu des conséquences de la crise sanitaire liée à l’épidémie de covid-19, exécuter les travaux prévus, et transférer son commerce dans ses nouveaux locaux, une conciliation a été ouverte par ordonnance du 17 décembre 2020 pour lui permettre de négocier, notamment, un accord transactionnel avec l’entrepreneur chargé des travaux de la nouvelle boutique et le bailleur.

Par jugement du 08 avril 2021, le tribunal de commerce de PARIS a mis fin à la conciliation, a ouvert une procédure de sauvegarde au profit de la S.A.S. PAULETTE À BICYCLETTE et désigné maître [M] [H], de la SELARL 2M&ASSOCIÉS, en qualité d’administrateur et maître [I] [E], de la SELAFA MJA, en qualité de mandataire judiciaire.

Par lettre en date du 13 avril 2021, maître [H] a notifié à la bailleresse sa décision de résilier le bail, avec effet immédiat, et lui a réclamé la restitution du dépôt de garantie de 55 000 €.

Par courrier en date du 22 avril 2021, la bailleresse a adressé une déclaration de créance au titre de l’arriéré locatif arrêté au premier semestre 2021, à titre privilégié (article L.641-13 du code de commerce), d’un montant de 126 403,33 €.

Par ordonnance de créance contestée du 11 avril 2022, le juge commissaire à la procédure de sauvegarde a :

— constaté que la bailleresse ramenait sa créance à 93 196,76 € (37 894,56 € au titre des loyers antérieurs et 55 302,20 € au titre des loyers objets de la franchise ;

— a admis au passif la créance de 37 894,56 € au titre des loyers antérieurs ;

— a constaté, concernant la créance à hauteur de 55 302,20 €, que la question de la franchise de loyers ne relevait pas de sa compétence.

Par jugement du 12 avril 2022, le tribunal de commerce de PARIS a arrêté un plan de sauvegarde sur huit annuités au profit de la S.A.S. PAULETTE À BICYCLETTE et désigné maître [H] en qualité de commissaire à l’exécution du plan.

Par acte du 03 mai 2022, la S.A.R.L. EMIFY a assigné la S.A.S. PAULETTE À BICYCLETTE et son mandataire judiciaire devant le tribunal judiciaire de PARIS.

Par ordonnance du 17 mai 2022, le juge commissaire à la procédure de sauvegarde a mis fin à la mission de mandataire judicaire de maître [E].

Dans ses dernières écritures du 22 mars 2024, la S.A.R.L. EMIFY sollicite du tribunal de :

« RECEVOIR la Société EMIFY en ses écritures et la déclarer bien fondée,

DEBOUTER la société PAULETTE A BICYCLETTE, la SELAFA MJA représentée par Maître [I] [E] et la SELARL 2 M ET ASSOCIES en la personne de Maître [M] [H], de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

A TITRE PRINCIPAL :

CONDAMNER la société PAULETTE A BICYCLETTE au paiement au profit de la société EMIFY de :

—  55.302,20 € au titre des loyers dus pour la période comprise entre le 20 février et le 19 août 2020,

—  33 206,57 € à titre de dommages et intérêts.

A TITRE SUBSIDIAIRE :

SE DECLARER compétent à fixer la créance de la société EMIFY au passif de la société PAULETTE A BICYCLETTE,

PRONONCER l’admission, à titre privilégié, de la créance de la société EMIFY au passif de la société PAULETTE A BICYCLETTE à hauteur de :

—  55.302,20 €, correspondant aux loyers dus pour la période comprise entre le 20 février et le 19 août 2020,

—  33 206,57 € à titre de dommages et intérêts.

PORTER la mention de cette décision sur l’état des créances par les soins du Greffier du Tribunal,

A TITRE TRES SUBSIDIAIRE :

RENVOYER l’affaire devant le juge commissaire du tribunal de commerce de PARIS, compétent pour admettre, à titre privilégié, la créance de la société EMIFY au passif de la société PAULETTE A BICYCLETTE à hauteur de :

—  55.302,20 €, correspondant aux loyers dus pour la période comprise entre le 20 février et le 19 août 2020,

—  33 206,57 € à titre de dommages et intérêts.

Dans tous les cas,

CONDAMNER la société PAULETTE A BICYCLETTE au paiement au profit de la société EMIFY de la somme de 2.734,66 € au titre des loyers dus pour la période comprise entre le 8 et le 14 avril 2021

CONDAMNER la société PAULETTE A BICYCLETTE à verser à la société EMIFY la somme de 9.792 € en application de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit. »

Dans ses dernières écritures du 28 mai 2024, la S.A.S. PAULETTE À BICYCLETTE sollicite du tribunal de :

« DEBOUTER la société EMIFY de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

En conséquence,

JUGER que la société EMIFY est mal fondée en ses demandes fondées sur l’annulation unilatérale de la franchise contractuelle et, en conséquence, la débouter de toute demande à ce titre ;

JUGER que la société EMIFY ne justifie pas du quantum de ses demandes de paiement des loyers et des charges au titre de la période comprise entre le 8 et le 14 avril 2021 et, en conséquence, la débouter de sa demande de condamnation de la société PAULETTE A BICYCLETTE au paiement de la somme de 2 734,66 euros

JUGER que la société EMIFY est mal fondée à solliciter la condamnation de la société PAULETTE A BICYCLETTE au paiement de dommages et intérêts pour résiliation brutale du bail et, en conséquence, la débouter de sa demande de condamnation de la société PAULETTE A BICYCLETTE au paiement de la somme de 33 206,57 euros.

A titre reconventionnel,

PRONONCER la mise hors de cause de la SELAFA MJA représentée par Maître [I] [E], dont la mission de mandataire judiciaire a pris fin suivant ordonnance du Juge commissaire du 17 mai 2022

DECLARER recevable en son intervention volontaire la SELARL 2 M ET ASSOCIES en la personne de Maître [M] [H], [Adresse 5], désignée en qualité de commissaire à l’exécution du plan suivant un jugement du Tribunal de commerce de Paris du 12 avril 2022

CONDAMNER la société EMIFY à rembourser le dépôt de garantie réévalué versé par la société PAULETTE A BICYCLETTE lors de la signature du bail d’un montant réévalué de 55.100,25 €.

A titre subsidiaire,

ORDONNER la compensation des sommes dues par le bailleur au titre du remboursement du dépôt de garantie avec les sommes restant le cas échéant dues par le preneur au titre du bail.

En tout état de cause,

REJETER la demande de condamnation formée à titre principal par la société EMIFY l’encontre de la société PAULETTE A BICYCLETTE à hauteur de 55.302,20 € en ce qu’elle se heurte aux dispositions de l’article L622-21 du code de commerce lesquels interdisent, à compter du jugement d’ouverture, toute condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent de la part des créanciers dont la créance est antérieure au jugement d’ouverture.

REJETER la demande formée à titre subsidiaire par la société EMIFY tendant à voir prononcer l’admission, à titre privilégié, de la créance de la société EMIFY à hauteur de 55.302,20 € et de toute autre somme, en ce que la question de l’admission d’une créance et de son caractère privilégié ne relèvent pas des attributions du Tribunal de céans, mais de la compétence exclusive du juge-commissaire.

CONDAMNER la société EMIFY à payer à la société PAULETTE A BICYCLETTE la somme de 8 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNER la société EMIFY aux entiers dépens. »

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance du 25 septembre 2024 et l’affaire est venue à l’audience du 28 mai 2025, à laquelle elle a été mise en délibéré au 03 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de paiement de la bailleresse

*Les loyers objets de la franchise

Il est précisé au préalable que la demande à ce titre relève bien de la compétence de notre juridiction et non de celle du juge commissaire à la sauvegarde de la société PAULETTE À BICYCLETTE, laquelle compétence, au demeurant, constitue une exception qui ne pouvait être soulevée que par voie de conclusions d’incident devant le juge de la mise en état, conformément à l’article 789 du code de procédure civile.

La demanderesse sollicite la condamnation de l’ancienne locataire à lui payer une somme correspondant aux six premiers mois de loyer, expliquant qu’elle avait renoncé à leur paiement en contrepartie de la réalisation de travaux que la défenderesse n’a pas exécuté.

La défenderesse lui oppose que la somme réclamée n’est pas due, faisant valoir que la bailleresse a annulé unilatéralement la franchise de façon abusive et que la clause la prévoyant ne doit pas être interprétée littéralement ;

— car les locaux loués lui ont été remis « bruts », d’importants travaux devant être réalisés pour qu’elle puisse y exercer l’activité convenue, de sorte que la franchise était une contrepartie de la privation de jouissance de locaux conformes à leur destination pendant la durée prévisionnelle de ces travaux, et non de la réalisation desdits travaux,

— la franchise ne peut avoir pour contrepartie la réalisation des travaux alors que la bailleresse a tenu à récupérer les lieux en fin de bail « à blanc » et n’a pas accepté sa proposition transactionnelle de faire réaliser les travaux déjà commandés mais différés et n’a pas subi de préjudice,

— faire droit à sa demande d’indemnisation contribuerait à lui faire bénéficier d’un enrichissement sans cause, étant observé que si la bailleresse avait voulu lui louer des locaux conformes à leur destination, elle aurait également dû immobiliser les locaux pendant six mois,

— la bailleresse a en outre manqué à l’obligation de bonne foi du contrat, qui exige des parties, en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si elles ne rendent pas nécessaires une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives, en refusant toutes ses propositions de solution, malgré la situation inédite liée à la crise sanitaire l’ayant contrainte à renoncer à son projet de déménagement ainsi qu’à l’acompte de 100 000 € versé à l’entreprise PERONI.

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de lois à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1188 alinéa 1er dudit code :

« Le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes ».

Selon l’article 1217 de ce code :

« La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut:

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation;

— obtenir une réduction du prix;

— provoquer la résolution du contrat;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. »

L’article 1719 du même code dispose que :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière:

1°De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. (…)

2°D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée;

3°D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail; (…) »

L’obligation de délivrance d’un bailleur inclut la fourniture d’un bien conforme à l’usage auquel il est destiné.

S’il est exact que le bailleur ne peut, par des clauses exonératoires du bail, s’affranchir de son obligation de délivrance, celle-ci peut en revanche faire l’objet d’aménagements contractuels.

Une clause du bail peut donc valablement prévoir la prise en charge par le preneur de travaux nécessaires à la mise en conformité des locaux à leur destination prévue par le bail si elle ne prive pas l’obligation essentielle du bailleur de sa substance.

Et ce, dans les limites prévues par l’article R.145-35 du code de commerce, notamment que les travaux à la charge du locataire ne portent pas sur ceux prévus par l’article 606 du code civil, soit les « grosses réparations (…) des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. »

En l’espèce, la clause afférente au loyer de base stipulait que :

« Une franchise de loyer correspondant à six mois de loyer hors charges et hors taxes est exceptionnellement accordée au preneur en contrepartie des travaux de remise en état, de mise en conformité et d’aménagement des locaux objets des présentes ».

La société EMIFY se prévaut de l’inexécution de l’engagement de la locataire, qui n’a pas réalisé les travaux prévus, pour faire valoir que lesdits loyers sont devenus exigibles.

La locataire soutenant que la contrepartie de la franchise n’était pas, en réalité, la réalisation des travaux prévus mais l’absence de mise à disposition de locaux conformes à leur destination par le bailleur, il convient de relever que les articles 1188 et suivants du code civil relatifs à l’interprétation des contrats n’ont vocation à s’appliquer qu’en cas de difficulté d’interprétation d’un acte.

Tel n’est pas le cas en l’espèce dès lors que la clause litigieuse est claire et précise, qu’il n’est pas prétendu qu’elle résulterait d’une erreur manifeste ou créerait des incohérences avec d’autres stipulations du bail, ni avéré qu’elle serait en contradiction avec l’intention réelle des parties.

Il est d’ailleurs observé que, contrairement à ce qu’elle soutient, la bailleresse a respecté son obligation de délivrance puisqu’elle a bien mis à sa disposition les lieux au cours de la période de franchise, dans l’état prévu au bail par des clauses qui pouvaient licitement prévoir que des travaux légalement à sa charge seraient supportés par la locataire ; en effet, la locataire n’indique pas quels travaux auraient été mis à sa charge au mépris de règles impératives ou en vidant l’obligation de délivrance de la bailleresse de sa substance.

La locataire, de son côté, a eu la jouissance des locaux pour les aménager à sa convenance.

En outre, comme il a été relevé dans l’une des décisions de justice citées par la demanderesse, une interprétation différente reviendrait à admettre que la locataire soit dispensée du paiement des loyers, qu’elle exécute ou non son engagement, alors que la bailleresse a satisfait à sa propre obligation contractuelle en mettant les locaux à sa disposition dans les conditions fixées par le bail.

Ainsi, l’obligation de la locataire de réaliser des travaux était la contrepartie de l’engagement de la bailleresse de lui accorder une franchise, et, compte tenu de son inexécution, celle-ci peut s’en prétendre libérée, rendant en conséquence les loyers litigieux exigibles.

Les moyens selon lesquels le défaut de réalisation des travaux ne causerait aucun dommage à la bailleresse ou le coût des travaux serait sans commune mesure avec le montant des loyers objets de la franchise sont donc inopérants.

De même, il ne peut être retenu que le paiement de ces loyers serait à l’origine d’un enrichissement sans cause de la bailleresse alors que selon l’article 1303-1 du code civil, l’enrichissement n’est pas injustifié lorsqu’il procède de l’accomplissement d’une obligation par l’appauvri, comme c’est le cas en l’espèce.

Enfin, si la bonne foi dans l’exécution des contrats prévue par l’article 1104 du code civil exige des parties un comportement loyal dans l’exécution du contrat, le refus de consentir à des propositions de résolution amiable d’un locataire n’est pas constitutif d’un comportement déloyal de la part d’un bailleur.

En tout état de cause, la mauvaise foi n’est sanctionnée qu’en privant d’effet un acte accompli de façon déloyale ou en indemnisant un préjudice en résultant, ce qui n’est pas demandé, et non en dispensant le locataire de l’exécution de ses obligations contractuelles, comme il le sollicite, en lui accordant, par un rejet de la demande de paiement, le bénéfice de la franchise qu’il a perdu.

Il y a lieu en conséquence de constater que la bailleresse peut prétendre au paiement des loyers dus pour la période comprise entre le 20 février et le 19 août 2020.

Il s’agit d’une créance antérieure à l’ouverture de la procédure de sauvegarde ayant vocation à être fixée au passif de la locataire, conformément aux dispositions de l’article L.622-21 du code de commerce.

N’étant pas expliqué ni justifié que la somme due à ce titre s’élève à 55 302,20 € (montant mentionné dans un décompte du 14 avril 2021 au titre d’une « annulation franchise » sans autre précision) plutôt qu’à la somme fixée contractuellement à 55 000 €, cette dernière somme sera retenue.

*Sur la demande d’indemnisation

La bailleresse réclame, au visa de l’article L.622-14 du code de commerce, une indemnité de 33 206,57 € en réparation d’un dommage causé par l’impossibilité dans laquelle elle s’est trouvée de relouer les locaux rapidement après la résiliation hâtive du bail ayant pris effet le 14 avril 2021, du fait de l’absence de délai de prévenance nécessaire pour entreprendre les démarches nécessaires à la mise en location du bien.

La locataire lui oppose que cette demande n’est pas justifiée, puisqu’elle lui a, dès octobre 2020, fait part de ses difficultés financières et a sollicité une résiliation amiable permettant une restitution immédiate des locaux, puis fait des propositions, toutes refusées, de réalisation des travaux et même de chercher un nouveau locataire par le biais d’une cession de bail, ajoutant qu’en outre les clés du local lui ont été remises lors de la conciliation pour lui permettre de procéder à des visites et qu’un nouveau locataire a pu démarrer son activité dans les lieux dès le mois de novembre 2021.

Elle rappelle que la demande de dommages-intérêts à ce titre aurait dû en tout état de cause faire l’objet d’une déclaration à son passif dans le délai d’un mois suivant la notification de la décision prononçant la résiliation du bail.

L’article L.622-14 du code de commerce dispose que :

« Sans préjudice de l’application du I et du II de l’article L. 622-13, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l’activité de l’entreprise intervient dans les conditions suivantes:

1°Au jour où le bailleur est informé de la décision de l’administrateur de ne pas continuer le bail. Dans ce cas, l’inexécution peut donner lieu à des dommages et intérêts au profit du cocontractant, dont le montant doit être déclaré au passif. Le cocontractant peut néanmoins différer la restitution des sommes versées en excédent par le débiteur en exécution du contrat jusqu’à ce qu’il ait été statué sur les dommages et intérêts; (…) »

Selon l’article R.622-21 du même code :

« Le mandataire judiciaire, dans le délai de quinze jours à compter du jugement d’ouverture, avertit les créanciers connus d’avoir à lui déclarer leurs créances dans le délai mentionné à l’article R. 622-24.

Les cocontractants mentionnés aux articles L. 622-13 et L. 622-14 bénéficient d’un délai d’un mois à compter de la date de la résiliation de plein droit ou de la notification de la décision prononçant la résiliation pour déclarer au passif la créance résultant de cette résiliation. Il en est de même des créanciers d’indemnités et pénalités mentionnées au 2° du III de l’article L. 622-17 en cas de résiliation d’un contrat régulièrement poursuivi. »

Le tribunal comprend que la somme réclamée à titre d’indemnisation correspond à une perte de loyers, que la bailleresse n’a pu percevoir à défaut de remise en location rapide de son bien.

Il convient de constater que la bailleresse ne prétend ni ne justifie pas avoir procédé à la déclaration d’une créance à ce titre dans le délai d’un mois suivant la lettre du 13 avril 2021 l’informant de la résiliation du bail et précisant bien les modalités susvisées de l’article R.622-21 du code de commerce.

En tout état de cause, il est relevé que compte tenu de l’ouverture d’une conciliation dès décembre 2020, l’alertant nécessairement sur les difficultés de la locataire pour honorer ses engagements, celle-ci lui faisant des propositions amiables pour se libérer d’un bail qu’elle ne pouvait exécuter, elle a largement été mise en mesure de prévoir sa résiliation anticipée.

En outre, elle ne justifie pas du préjudice dont elle demande réparation, la locataire produisant un extrait du site internet [Adresse 12] démontrant qu’un nouveau preneur a démarré une activité dans les lieux dès novembre 2021 et donc qu’un nouveau bail a été conclu, sinon rapidement, au moins dans un délai correspondant au temps nécessaire à l’aménagement des locaux, pendant lequel elle aurait dû soit exécuter lesdits travaux, soit consentir une franchise au nouveau locataire pour qu’il les réalise.

La demande d’indemnisation sera donc rejetée.

*Sur la demande de paiement d’un solde de loyers et charges

En application de l’article 9 du code de procédure civile et de l’article 1353 du code civil, il incombe au bailleur qui sollicite la condamnation du locataire au paiement de loyers, charges et accessoires, de produire les pièces justificatives permettant au tribunal de constater et de vérifier, outre l’existence de l’obligation du locataire, l’exactitude des sommes réclamées.

Il doit notamment fournir un décompte reprenant tous les loyers, charges ou autres sommes dues impayées et les règlements effectués par le locataire, ainsi que les justificatifs (factures, appels de charges, avis d’imposition, relevés individuels et généraux de copropriété, etc…) des sommes réclamées, afin que le tribunal puisse vérifier le calcul de la somme réclamée et en apprécier la pertinence.

Selon l’article R.145-36 du code de commerce :

« L’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci. »

En l’espèce, la bailleresse réclame le paiement d’une somme de 2 734,66 € correspondant au prorata de 7/182 jours de la période du 08 au 14 avril (créance postérieure au jugement d’ouverture de la sauvegarde arrêtée au jour de la résiliation du bail), sur le montant des loyers, charges et accessoires appelées au titre du premier semestre 2021, de 71 101,13 €, se décomposant comme suit :

— loyer semestriel : 55 000 €

— indexation dépôt de garantie : 100,25 €

— provision taxe foncière 2021 : 1 100 €

— régularisation taxe foncière 2020 : -789 €

— provision de charges : 2 000 €

— frais de procédure : 1 620 €

— EDF juin-juillet 2020 : 406,28 €.

Il est exact que, comme le soutient la défenderesse, la bailleresse doit justifier des charges régularisées pour l’année 2021, ainsi que du montant exact de la taxe foncière de la même année, dès lors qu’ils sont censés maintenant être chiffrés exactement, et qu’elle ne peut donc plus réclamer la provision appelée au titre du premier semestre 2021.

Il convient de constater que la somme correspondant à la provision de taxe foncière ne peut plus être réclamée mais qu’il ressort de l’avis de taxe foncière 2021 produit aux débats que celle-ci s’est élevée à 2 103 €, soit 2 103/2 pour le premier semestre 2021 = 1 051 € ; cette somme sera substituée à celle de 1 100 € figurant dans le décompte.

La provision sur charges de 2 000 € n’est pas justifiée, étant observé que la bailleresse aurait dû produire à ce titre les relevés individuels et généraux de la copropriété arrêtant les comptes de l’année 2021 et ne peut chiffrer sa créance à ce titre avec des budgets prévisionnels : la somme de 2 000 € sera donc déduite du décompte.

Les frais de procédure correspondraient à une facture du conseil de la bailleresse datée du 02 novembre 2020 ayant pour objet « examen dossier, échanges, requête (5h) » mais si cette pièce démontre les frais ainsi exposés, la bailleresse ne précisant pas à quel titre ils devraient être supportés par la locataire et ne justifie pas du bien-fondé de leur intégration dans le décompte des loyers, charges et accessoires : cette somme sera donc déduite de la somme retenue.

Enfin, il convient de déduire de cette somme le montant de l’indexation du dépôt de garantie de 100,25 €, dont la restitution sera ordonnée ci-après.

Dans ces conditions, il convient chiffrer le solde dû au titre du premier semestre 2021 à :

— loyer semestriel : 55 000 €

— indexation dépôt de garantie : à restituer

—  1/2 taxe foncière 2021 : 1 051 €

— régularisation taxe foncière 2020 : -789 €

— charges : non justifié

— frais de procédure : non justifié

— EDF juin-juillet 2020 : 406,28 €.

Total = 67 331,88 €, soit un prorata de 7/182 = 2 589,68 €

La locataire sera en conséquence condamnée à payer une somme de 2 589,68 € au titre de la créance postérieure au jugement d’ouverture de la sauvegarde correspondant au loyers, charges et accessoires dus du 08 au 14 avril 2021.

Sur les demandes reconventionnelles de la locataire

*La mise hors de cause de son mandataire judiciaire et l’intervention volontaire du commissaire à l’exécution du plan

Il est sollicité du tribunal de mettre hors de cause le mandataire judiciaire à la mission duquel il a été mis fin par ordonnance du 17 mai 2022 et de déclarer le commissaire à l’exécution du plan désigné par décision du 12 avril 2022 recevable en son intervention volontaire.

Néanmoins, il n’y a pas lieu de statuer sur ces demandes qui sont sans objet dès lors qu’une « mise hors de cause » n’a aucune qualification juridique et aucun intérêt au stade du jugement sur le fond et qu’il n’est pas nécessaire de statuer sur la recevabilité d’une intervention volontaire qui n’est pas contestée.

*La demande de restitution du dépôt de garantie et la demande de compensation des créances réciproques

La locataire sollicite la restitution du dépôt de garantie versé à la signature du bail, rappelant les termes de l’article 13 de cet acte qui prévoit notamment :

« En cas d’ouverture d’une procédure de sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire ou toute procédure équivalente du preneur, il est convenu ce qui suit :

pour les sommes dues au titre de la période antérieure au jugement d’ouverture, il s’opérera de plein droit une compensation entre celles-ci et le dépôt de garantie dont il est spécifié qu’il a été remis par le preneur au bailleur à titre de garantie de la bonne exécution du bail ; (…) »

La bailleresse s’oppose à cette demande, se prévalant de la clause selon laquelle en cas de résiliation pour non-respect des clauses du bail, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur, et fait valoir qu’en tout état de cause l’éventuel solde du dépôt de garantie n’est restitué au preneur qu’après fixation définitive de toutes les sommes dues au preneur, dont l’ordre d’imputation est prévu par l’article 11 du bail (« frais de recouvrement et de procédure, dommages-intérêts, intérêts, dépôt de garantie et réajustement de celui-ci, créances de loyers et indemnité d’occupation, (…) ») étant rappelé qu’un échéancier de règlement se poursuit jusqu’en 2030 et que ledit dépôt de garantie ne saurait être restitué avant le paiement de toutes les sommes qu’il garantit.

Il convient de constater que la bailleresse ne saurait se prévaloir de l’article 21 « Clause résolutoire » du bail prévoyant que le dépôt de garantie lui restera acquis en cas de résiliation du bail du fait du manquement du preneur à ses obligations alors que cette stipulation n’est pas applicable en l’espèce puisqu’elle a été décidée par l’admnistrateur judiciaire à sa procédure de sauvegarde et non prononcée dans une procédure d’acquisition de la clause résolutoire du bail ou même de résiliation judiciaire.

La bailleresse ne peut davantage retenir le dépôt de garantie jusqu’au paiement de toutes les sommes dues par la locataire au titre du bail, alors que le bail prévoit expressément qu’en cas de procédure collective, telle que la sauvegarde dont bénéficie la défenderesse, il est compensé de plein droit avec les sommes dues au titre de la période antérieure au jugement d’ouverture ; or, sa créance antérieure faisant l’objet du plan de sauvegarde actuellement en cours qui prévoit son paiement échelonné, dans lequel la somme due au titre des loyers objets d’une franchise n’est pas incluse, le dépôt de garantie ne peut se compenser qu’avec cette dernière.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner la restitution du dépôt de garantie de 55 000 €, ainsi que sa compensation avec les loyers objets de la franchise litigieuse, dus par la défenderesse.

Par suite, la créance de la bailleresse étant éteinte, elle ne peut prétendre à sa fixation au passif de la locataire ; sa demande à ce titre sera donc rejetée.

Le surplus de la demande de restitution du dépôt de garantie, d’un montant de 100,25 €, sera rejeté dès lors que cette somme correspond à une indexation dudit dépôt que la locataire ne justifie pas avoir payée.

Sur les demandes accessoires

Les circonstances de la cause commandent de laisser à chacune des parties la charge définitive des dépens qu’elle a exposés dans l’instance et de rejeter leurs demandes au titre de leur frais irrépétibles.

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la S.A.R.L. EMIFY est créancière à l’égard de la S.A.S. PAULETTE À BICYCLETTE d’une somme de cinquante-cinq mille euros (55 000 €) au titre des six premiers mois de loyer du bail du 17 février 2020 pour lesquels elle a perdu le bénéfice de la franchise qui lui avait été accordée, créance antérieure au jugement d’ouverture de la sauvegarde de la locataire et qui avait vocation à être inscrite à son passif ;

DIT que la S.A.S. PAULETTE À BICYCLETTE est créancière d’une somme de cinquante-cinq mille euros (55 000 €) envers la S.A.R.L. EMIFY au titre de la restitution du dépôt de garantie versé en début de bail ;

ORDONNE la compensation entre ces deux créances qui en conséquence se trouvent entièrement éteintes ;

REJETTE en conséquence les demandes tendant au paiement de ces créances ;

DÉBOUTE la S.A.R.L. EMIFY de sa demande d’indemnisation à hauteur de 33 206,57 € ;

CONDAMNE la S.A.S. PAULETTE À BICYCLETTE à payer à la S.A.R.L. EMIFY une somme de deux-mille-cinq-cent-quatre-vingt-neuf euros et soixante-huit centimes (2 589,68 €) au titre de sa créance postérieure au jugement d’ouverture de la sauvegarde au titre des loyers, charges et accessoires dus du 08 au 14 avril 2021 ;

DIT que chacune des parties gardera la charge définitive de ses dépens ;

REJETTE les demandes en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 10] le 03 Septembre 2025.

Le Greffier Le Président

Vanessa ALCINDOR Lucie FONTANELLA