TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/04482 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JRM4

Minute : 2026/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 07 Mai 2026

Société ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[I] [H]

[O] [N]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Hélène ROULLIN – 122

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M. [I] [H]

Mme [O] [N]

M^e Hélène ROULLIN – 122

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Société ACTION LOGEMENT SERVICES

RCS de [Localité 2] n°824 541 148

, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : substitué par M^e Hélène ROULLIN, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 122

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [H], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

Madame [O] [N], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition, en présence de Monsieur [E] [A], Greffier-stagiaire

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 10 Février 2026

Date des débats : 10 Février 2026

Date de la mise à disposition : 07 Mai 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 8 avril 2023, Mme [W] [G] née [Q] a donné à bail à Mme [O] [N] et M. [I] [H] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] C – 3e étage – porte 73 – [Localité 3] [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 600 euros, outre une provision pour charges mensuelles de 100 euros.

Par acte sous seing privé du 13 mars 2023, la société Action logement services intervenant au titre de la garantie Visale, s’est portée caution solidaire du paiement des loyers et charges par les locataires dans la limite de 36 mensualités de loyers et charges, sur la durée totale du bail, renouvellement éventuel inclus.

S’estimant créancière de loyers et de charges réglés en sa qualité de caution, la société Action logement services, a fait délivrer le 18 juin 2025 à Mme [O] [N] et M. [I] [H] un commandement de payer la somme en principal de 2 411 euros au titre des loyers et charges impayés au 16 juin 2025, terme de mai 2025 compris.

Suivant exploit de commissaire de justice en date des 11 et 17 septembre 2025, la société Action logement services a fait assigner Mme [O] [N] et M. [I] [H] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– la recevoir en son action et l’en déclarer bien fondée ;

– déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;

– à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs des preneurs ;

– ordonner l’expulsion de Mme [O] [N] et M. [I] [H] ainsi que, de tous occupants de leur chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

– fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

– condamner solidairement Mme [O] [N] et M. [I] [H] à payer à la société Action logement services :

* la somme de 4 111 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 juin 2025 sur la somme de 2 411 euros et pour le surplus, à compter de l’assignation ;

* les indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

* la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement de tous les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

À l’audience du 10 février 2026, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, la société Action logement services, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, tout en portant sa demande en paiement au titre de la dette locative à la somme en principal de 7 111 euros, selon décompte arrêté au 20 janvier 2026 et ajoute s’en rapporter quant à la demande de délais formulées par les défendeurs.

Mme [O] [N] et M. [I] [H], comparants en personne, sollicitent des délais suspensifs d’une durée de 36 mois, tout en proposant le versement de la somme mensuelle de 150 à 200 euros en sus de l’échéance courante de loyer et charges.

Ils indiquent s’être retrouvés dans cette situation après des soucis de santé et professionnels qu’ils ont mal gérés. Ils évoquent avoir réglé le loyer courant de 700 euros par le biais d’un règlement en date du 5 février 2026. Ils ajoutent percevoir la somme mensuelle de 1 400 euros pour M., entre 700 et 1 200 euros pour Mme, ne pas avoir d’enfant à charge et être engagés à régler 300 euros par mois pour leur voiture en LOA.

Par note en délibéré autorisée et contradictoire, Mme [O] [N] et M. [I] [H] ont transmis le justificatif de paiement de l’échéance courante de février 2026.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’action subrogatoire en paiement de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation

En vertu des articles 2308 et 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ; la caution a un recours personnel contre le débiteur tant pour les sommes qu’elle a payées que pour les intérêts et les frais. Les intérêts courent de plein droit du jour du paiement. Ne sont restituables que les frais postérieurs à la dénonciation, faite par la caution au débiteur, des poursuites dirigées contre elle.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société Action logement services verse notamment aux débats :

– le contrat de bail du 8 avril 2023, lequel contient une clause de solidarité selon laquelle il est prévu « la solidarité des locataires et l’indivisibilité de leurs obligations en cas de pluralité de locataires » ;

– le « contrat de cautionnement Visale n° A10255877224 » DU 13 mars 2023 ;

– le commandement de payer délivré aux locataires, en date du 18 juin 2025, portant sur la somme en principal de 2 411 euros, arrêtée au 16 juin 2025, terme de mai 2025 inclus ;

– la quittance subrogative du 8 mai 2025, signée par la bailleresse au profit de la société Action logement services pour la somme de 700 euros au titre du loyer et des charges impayés de mai 2025 et faisant également référence aux sommes précédemment versées portant le tout à un montant total de 2 600 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnisés de décembre 2024 à mai 2025 inclus ;

– la quittance subrogative du 20 août 2025, signée par la bailleresse au profit de la société Action logement services pour la somme de 700 euros au titre du loyer et des charges impayés d’août 2025 et faisant également référence aux sommes précédemment versées portant le tout à un montant total de 4 300 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnisés de décembre 2024 à août 2025 inclus ;

– la quittance subrogative du 9 janvier 2026, signée la bailleresse au profit de la société Action logement services pour la somme de 700 euros au titre du loyer et des charges impayé de janvier 2026 et faisant également référence aux sommes précédemment versées portant le tout à un montant total de 7 300 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnisés de décembre 2024 à janvier 2026 inclus ;

– un décompte locatif actualisé au 7 janvier 2026, portant sur la période de décembre 2024 à janvier 2026 inclus ;

– un détail de la créance garantie par le cautionnement Visale, arrêté au 2 février 2026, terme de janvier 2026 inclus et faisant état d’une dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés et compensés d’un montant de 7 111 euros, après déduction des versements effectués par les locataires (189 euros au total).

Il résulte de l’ensemble de ces pièces que les locataires ont manqué à leur obligation de paiement des loyers et charges à leurs termes, qu’agissant en qualité de caution, la société Action logement services a effectué certains règlements au lieu et place des locataires et qu’elle justifie régulièrement du principe et du montant de sa créance, arrêtée au 2 février 2026, terme de janvier 2026 inclus et qu’agissant en qualité de caution, elle a payé à la bailleresse, au lieu et place des locataires la somme de 7 111 euros correspondant aux échéances de décembre 2024 à janvier 2026 inclus restant impayés.

En conséquence, la caution étant légalement subrogée dans l’action en paiement de la bailleresse contre les locataires pour le recouvrement de cette somme, Mme [O] [N] et M. [I] [H] seront solidairement condamnés à payer à la société Action logement services la somme de 7 111 euros, arrêtée au 2 février 2026, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés pour la période de décembre 2024 à janvier 2026 inclus et ce, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 411 euros à compter du 18 juin 2025 (date du commandement de payer), sur la somme de 4 111 euros à compter du 17 septembre 2025 (date de l’assignation) et sur le surplus à compter de la présente décision.

Sur la demande en résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande :

Si le transfert de la créance du subrogeant au subrogé résultant de l’article 2309 du code civil emporte que seules les actions du créancier désintéressé tendant au recouvrement de la créance sont autorisées à la caution, sans s’étendre aux actions tendant à la résolution ou la résiliation du contrat lui-même, il n’en demeure pas moins que l’article 8.2 du « contrat de cautionnement Visale n° A10255877224 » liant Mme [W] [G] née [Q] et la société Action logement services prévoit expressément que, dès la déclaration de l’impayé de loyer, la caution s’engage à procéder notamment aux actions contentieuses de recouvrement et d’expulsion, le bailleur ayant la possibilité de s’adjoindre à la procédure engagée par la caution.

Par ailleurs, les quittances subrogatives des 8 mai, 20 août 2025 et 9 janvier 2026 signées par la bailleresse rappellent que la subrogation consentie porte sur le recouvrement des impayés, tant dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés que dans le cadre d’une action en résiliation de bail.

De même, la société Action logement service produit un courrier émis par la bailleresse, en date du 22 janvier 2026, dans lequel cette dernière s’associe à la demande en acquisition de la clause résolutoire et/ou de résiliation de bail pour non-paiement des loyers.

En conséquence, par application du contrat liant les parties, la bailleresse a donné pouvoir à la partie demanderesse d’agir en expulsion.

En outre, le commandement de payer a été notifié à la CCAPEX, qui en a accusé réception électroniquement le 20 juin 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; et une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Calvados, laquelle en a accusé réception électroniquement le 25 septembre 2025, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifiées par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Il convient dès lors de déclarer recevable la demande en résiliation de bail et en expulsion introduite par la société Action logement services, avant d’en examiner le bien fondé.

Sur le bien fondé de la demande :

Aux termes de l’article 24 I alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate aux baux en cours, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’alinéa 2 précise que le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, un commandement de payer a bien été signifié à Mme [O] [N] et M. [I] [H] par acte de commissaire de justice du 18 juin 2025 et portant sur la somme en principal de 2 411 euros au titre des loyers et charges impayés au 16 juin 2025, terme de mai 2025 inclus.

Bien que, la clause résolutoire du bail litigieux ne contienne pas de délai à l’issue duquel la clause résolutoire produira ses effets et que la loi du 27 juillet 2023 trouve à s’appliquer automatiquement, le commandement de payer délivré aux locataires ayant prévu un délai de 2 mois pour solder leur dette, ce délai plus favorable à celui de 6 semaines précité, trouve à s’appliquer.

Toutefois, ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

Par ailleurs, la juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisie par les locataires aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, il convient de constater la résolution du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 19 août 2025.

Sur la demande reconventionnelle de délais

Sur la demande de délais de paiement :

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 1343-5 du code civil prévoit que, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il est admis, en application de ce texte, que les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour apprécier si des délais de grâce peuvent être accordés, ou non, au débiteur.

En l’espèce, Mme [O] [N] et M. [I] [H] sollicitent des délais de paiement sur 36 mois.

À cette fin, Mme [O] [N] et M. [I] [H] expliquent les difficultés financières rencontrées par le couple et avoir contractualisé la mise en place d’un accompagnement social pour être conseillé et accompagné notamment dans la priorisation de leurs dépenses.

Aussi, ils apparaissent en situation de pouvoir apurer leur dette locative par le biais d’un échelonnement de celle-ci.

Au surplus, ils justifient, en cours de délibéré, de la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, soit de celui de février 2026, par virement du 5 février 2026 d’un montant de 700 euros couvrant le loyer et la provision mensuelle pour charges prévue au bail.

Par conséquent, il convient d’accorder à Mme [O] [N] et M. [I] [H] un aménagement du paiement de leur dette locative, selon les modalités décrites au dispositif et conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 2023.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 VII de la loi précitée, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années.

En l’espèce, il ressort des débats que, Mme [O] [N] et M. [I] [H] ont repris le versement intégral des loyers et charges courants avant l’audience et ce, en ce qu’ils ont réglé en intégralité la dernière échéance, soit celle de février 2026.

En outre, ils apparaissent en situation d’apurer leur dette locative.

De sorte que, des délais de paiement sur une durée de 36 mois leur ont été octroyés.

Par conséquent, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire et celle-ci sera réputée ne pas avoir joué si les locataires se libèrent selon le délai et les modalités fixés par la juge, même d’office.

Toutefois, à défaut de règlement d’une échéance des loyers et des charges dûment justifiées ou de l’arriéré, la clause résolutoire reprendra immédiatement ses effets.

Dans ce cas, Mme [O] [N] et M. [I] [H] devront alors libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Mme [O] [N] et M. [I] [H] devront dans ce cas payer in solidum à la bailleresse une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer contractuel et de la provision mensuelle pour charges prévue au bail et qui sera fixé à la somme de 700 euros (soit 600 euros au titre du loyer et 100 euros au titre de la provision mensuelle pour charges) et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Mme [O] [N] et M. [I] [H] devront in solidum régler à la société Action Logement services, subrogée dans les droits de la bailleresse, les dites indemnités d’occupation dès lors qu’elles seront justifiées par la production d’une quittance subrogative.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [O] [N] et M. [I] [H], partie succombante au litige, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer qui leur a été délivré le 18 juin 2025.

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Dès lors, la société Action logement services sera déboutée de sa demande de ce chef.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Mme [O] [N] et M. [I] [H] à payer à la société Action logement services la somme de 7 111 euros, arrêtée au 2 février 2026, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés pour la période de décembre 2024 à janvier 2026 inclus et ce, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 411 euros à compter du 18 juin 2025, sur la somme de 4 111 euros à compter du 17 septembre 2025 et sur le surplus à compter de la présente décision ;

ACCORDE à Mme [O] [N] et M. [I] [H] des délais de paiement, à charge pour eux de s’acquitter de leur dette en 35 mensualités de 150 euros, la première étant exigible dans le mois suivant la présente décision et la dernière (36e) étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce ;

DÉCLARE la demande en constat de la résiliation du bail présentée par la société Action logement services recevable ;

CONSTATE la résolution du contrat de bail conclu le 8 avril 2023, entre d’une part Mme [W] [G] née [Q] et d’autre part, Mme [O] [N] et M. [I] [H], portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] C – 3e étage – porte 73 – 14 000 [Localité 4], à la date du 19 août 2025, par l’effet de la clause résolutoire ;

ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire permettant la continuation du contrat de bail ;

RAPPELLE qu’en tout état de cause, Mme [O] [N] et M. [I] [H] restent tenus du paiement des loyers et charges courants en intégralité ;

DIT qu’à défaut de versement d’une seule mensualité majorée (loyers, provisions pour charges et recouvrement de la dette) à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse et la clause résolutoire produira son plein effet ;

EN CAS DE MISE EN ŒUVRE DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

DIT que, dans cette hypothèse, le bail se trouvera automatiquement et immédiatement résilié et que Mme [O] [N] et M. [I] [H] devront libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L.412-2 et suivants du même code ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire dans ce délai, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [O] [N] et M. [I] [H] et à celle de tout occupant de leur chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

FIXE, en cas de mise en œuvre de la clause résolutoire, le montant de l’indemnité d’occupation mise mensuellement à la charge de Mme [O] [N] et M. [I] [H] à la somme de 700 euros correspondant au loyer et à la provision mensuelle pour charges fixés contractuellement ;

DIT que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que les loyers et charges initiaux ;

CONDAMNE Mme [O] [N] et M. [I] [H] à payer in solidum cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 19 août 2025, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération effective du logement ;

DIT que Mme [O] [N] et M. [I] [H] devront régler in solidum à la société Action Logement services, subrogée dans les droits de la bailleresse, les dites indemnités d’occupation dès lors qu’elles seront justifiées par la production d’une quittance subrogative ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes des parties ;

CONDAMNE Mme [O] [N] et M. [I] [H] au paiement in solidum des dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 18 juin 2025 ;

DÉBOUTE la société Action logement services de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire.

DIT que copie de la présente décision sera adressée par le greffe à la préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION