TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAHORS

JUGEMENT DU 29 Janvier 2026

N° RG 25/00047 – N° Portalis DBYW-W-B7J-CXCB

N°Minute : 26/00020

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LES FALAISES, dont le siège social est sis Hôtel des Falaises – 46330 BOUZIES

représentée par M^e Alexandre DELORD,

avocat au barreau du TARN-ET-GARONNE, avocat plaidant

D’UNE PART,

DÉFENDEUR

S.A.R.L. [K] [O],

dont le siège social est sis 1 Place de la République – 67350 PFAFFENHOFFEN

représentée par Maître Hélène PUERTOLAS, de la SERL SPBS,

avocats au barreau du LOT, avocat plaidant

D’AUTRE PART,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT du TRIBUNAL

statuant en qualité de juge placé du tribunal judiciaire : Ysabeau PINON

GREFFIER lors des débats : Marie-Christine DESSAINT

GREFFIER lors du prononcé par mise à disposition au greffe :

Véronique OSTERTAG

DÉBATS PUBLICS à l’audience du 02 Décembre 2025, la décision a été mise en délibéré au 29 Janvier 2026

JUGEMENT : contradictoire et premier ressort,

Le jugement étant prononcé par mise à dispostion au greffe de la juridiction le 29 Janvier 2026 (Art. 450 du Code de Procédure Civile).

FAITS ET PROCEDURE :

Par acte de commissaire de justice en date du 11 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES FALAISES sis à Hôtel des Falaises 46 330 BOUZIES, pris en la personne de son syndic, la SAS FONCIA RIVES DE GARONNE, a fait assigner la SARL [R] devant ce tribunal aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes :

4 382,26€ au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2025 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer, et capitalisation de ces intérêts dans les conditions de l’article 1154 du code civil,1 000€ à titre de dommages et intérêts, pour résistance abusive et injustifiée,900€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 2 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES FALAISES, représenté par son conseil maintient ses demandes.

Au soutien de ses prétentions, il expose que la SARL [K] [O] est propriétaire du lot n°3 d’un immeuble régi par les règles de la copropriété. Il indique que depuis le mois d’octobre 2022, la SARL [K] [O] ne règle plus les charges de copropriété de l’immeuble. Il ajoute que la sommation du 20 octobre 2024 est restée sans effet notable, au même titre que les nombreuses relances amiables adressées.

La SARL [K] [O], représentée par son conseil, conclut à titre principal au rejet de l’ensemble des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES FALAISES et demande au tribunal à titre subsidiaire d’autoriser la société [R] à s’acquitter de sa dette en six fois en procédant à cinq versements de 700 € et un dernier versement égal au solde de sa dette. En tout état de cause elle sollicite de voir condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES FALAISES à payer une somme de 1 000 € à la société [K]- [O] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle expose que le syndicat des copropriétaires de l’immeubles LES FALAISES, produit en pièce n° 5 un règlement de copropriété illisible, inexploitable et qui ne contient à priori aucune méthode de calcul. Elle ajoute que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les FALAISES ne justifie pas des appels de fonds adressés au copropriétaire. Elle ajoute que les sommes qui figurent sur le décompte individuel ne correspondent pas à celles qui figurent sur les mises en demeure, comme par exemple le solde de reprise au 1er octobre 2022, la somme de 146€, n’apparait plus. Elle ajoute que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES FALAISES facture des frais non inclus dans le contrat de syndic. Elle estime que les frais de constitution du dossier transmis à l’avocat de 420€ fait double emploi avec la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle considère que la demande de dommages et intérêt doit être rejetée, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui des intérêts moratoires. Pour justifier sa demande subsidiaire, elle expose être confrontée à un défaut de paiement des loyers par son locataire commercial la SAS LES FALAISES. Elle indique que Foncia fait preuve d’une certaine mansuétude à l’égard de la société qui n’a pas réglé sa quote-part de travaux parking. Elle ajoute que le montant des loyers impayés, 23 613,73€ met gravement en difficulté la société qui doit faire face à des échéances d’emprunt. Elle sollicite un délai de six mois pour s’acquitter de sa dette.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur les charges de copropriétéEn application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

le relevé de propriété,les appels de charges et travaux,les relevés individuels de charges,les procès-verbaux des assemblées générales en date du 25 octobre 2022, du 4 septembre 2023, du 16 mai 2024, du 2 octobre 2025 portant approbation des comptes des exercices écoulés du 31 décembre 2021 au 31 décembre 2025, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux,le décompte de la créance pour la période du 1er octobre 2022 au 1er octobre 2025,le commandement de payer du 10 octobre 2024,la mise en demeure du 3 mai 2024 et celle du 2 août 2024, le contrat de syndic,le règlement de copropriété et l’état descriptif de division du 29 octobre 2023.

Il ressort de ces documents que la SARL [K] [O] reste devoir la somme de 1 613,79€ à titre de charges de copropriété suivant arrêté de compte au 1er octobre 2025, incluant l’appel de provisions sur charges et la cotisation de fonds de travaux du 1er janvier 2025 et versement par la SARL [K] [O] de la somme de 1 577,16€ le 17 septembre 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal sur la somme de 1 613,79€ à compter de la mise en demeure du 3 mai 2024.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

Sur les frais de mise en demeure et lettre de relance

Il a été produit la mise en demeure du 3 mai 2024 et celle du 2 août 2024 et la relance du 24 mai 2024 et du 24 août 2024.

Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité.

La demande en paiement au titre des frais de relance et de mise en demeure, sera par conséquent accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic, soit la somme totale de 196€.

Sur les frais de constitution dossier

Concernant les frais de « constitution de dossier transmis à l’huissier » ou « constitution de dossier transmis à l’avocat », ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoie éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les frais d’huissier

Le commandement de payer en date du 10 octobre 2024 sera imputé au copropriétaire défaillant à hauteur de la somme de 155,31€.

Sur les dommages et intérêts

Faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1154 du code civil, à compter de l’assignation s’agissant des charges et des frais de recouvrement et à compter du présent jugement s’agissant des dommages et intérêts.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1244-1 alinéa 1 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la SARL [K] [O] justifie d’une situation financière difficile et a fait preuve de sa bonne foi en versant la somme de 1 577,16€ le 17 septembre 2025. Par conséquent, il y a lieu de lui accorder des délais afin de procéder à un paiement échelonné de la dette conformément aux modalités fixées au dispositif.

Sur les demandes accessoires

La SARL [K] [O], partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il paraît inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires de l’immeuble supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Une indemnité de 600€ lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 515 du Code de Procédure Civile, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, la nature de l’affaire est compatible avec l’exécution provisoire, il y a lieu, en conséquence, d’y faire droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Condamne la SARL [K] [O] à payer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES FALAISES sis à Hôtel des Falaises 46 330 BOUZIES, pris en la personne de son syndic, la SAS FONCIA RIVES DE GARONNE, les sommes de :

1 613,79€ à titre de charges de copropriété suivant arrêté de compte au 1er octobre 2025, incluant l’appel de provisions sur charges et la cotisation de fonds de travaux du 1er janvier 2025 et versement par la SARL [K] [O] de la somme de 1 577,16€ le 17 septembre 2025, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 mai 2024 ;196€ au titre des frais de recouvrement ;155,31€ au titre du commandement de payer en date du 10 octobre 2024 ;

Ordonne la capitalisation des intérêts,

Autorise la SARL [K] [O] à s’acquitter des sommes susvisées en six mensualités de 350€ , le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette,

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

Rejette la demande de dommages et intérêts formulées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES FALAISES sis à Hôtel des Falaises 46 330 BOUZIES, pris en la personne de son syndic, la SAS FONCIA RIVES DE GARONNE ;

Condamne la SARL [K] [O] à payer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES FALAISES sis à Hôtel des Falaises 46 330 BOUZIES, pris en la personne de son syndic, la SAS FONCIA RIVES DE GARONNE, la somme de 600€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ordonne l’exécution provisoire ;

Condamne la SARL [K] [O] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 29 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ysabeau PINON, juge placée, et par Madame Véronique OSTERTAG, greffière.

La greffière, Le juge,