Minute n°

N° RG 25/00539 – N° Portalis DBZO-W-B7J-DKF2

[F] – [P] [T], [D] [J] [K] [T] épouse [L], [N] [S] [T] épouse [A]

C/

[B] [O]

JUGEMENT DU 11 Septembre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAMBRAI

DEMANDEURS :

Monsieur [F] – [P] [T] venant aux droits de Mme [T] née [C] [R]

né le 06 Octobre 1956 à CAMBRAI (59400)

2ter rue de Douai

59400 CAMBRAI

Représenté par Mme [D] [L], munie d’un pouvoir

Madame [D] [J] [K] [T] épouse [L] venant aux droits de Mme [T] née [C] [R]

née le 03 Mai 1963 à CAMBRAI (59400)

368 rue de Landrecies

59400 CAMBRAI

comparante en personne

Madame [N] [S] [T] épouse [A] venant aux droits de Mme [T] née [C] [R]

née le 03 Mai 1963 à CAMBRAI (59400)

50 rue Sadi Carnot

59191 LIGNY-EN-CAMBRESIS

comparante en personne

DÉFENDEUR :

Madame [B] [O]

née le 19 Septembre 1995 à CAMBRAI (59400)

16 Rue Monstrelet

59400 CAMBRAI

représentée par M^e Sabrina LEBLANC, avocat au barreau de CAMBRAI

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Geoffroy HILGER

Greffier : Lise HODIN

DÉBATS :

Audience publique du : 03 Juillet 2025

DÉCISION :

En premier ressort, Contradictoire , par mise à disposition le 11 Septembre 2025 par Geoffroy HILGER , Juge des contentieux de la protection, assisté de Lise HODIN , Greffier.

Copie exécutoire délivrée le :

à : Consorts [T]

Copie certifiée conforme le :

à : M^e LEBLANC

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 15 décembre 2015, [R] [T] a donné à bail à Madame [B] [O] un logement à usage d’habitation, sis 16 rue Monstrelet à CAMBRAI (59400) moyennant un loyer mensuel initial de 390 euros, outre 4 euros de provision pour charge.

[R] [T] est décédée le 10 mai 2022, laissant pour lui succéder Monsieur [M] [T], Madame [D] [T] épouse [L] et Madame [N] [T] épouse [A] (ci-après les consorts [T]).

Le 12 juin 2024, les consorts [T] ont fait délivrer un congé pour vendre à Madame [B] [O] à effet au 14 décembre 2024.

Faute pour Madame [B] [O] d’avoir libéré les lieux, les consorts [T] l’ont fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CAMBRAI et demandent de :

déclarer valable au fond et en la forme le congé délivré le 12 juin 2024 ;

déclarer Madame [B] [O] occupante sans droit ni titre et ordonner en conséquence son expulsion ;

la condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au dernier montant du loyer charges comprises, outre revalorisation légale ;

la condamner à leur payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

condamner Madame [B] [O], aux entiers dépens, y compris le coût de la sommation d’assister à l’état des lieux de sortie, du coût du constat d’huissier, de la présente assignation et de sa notification à la préfecture ;

la condamner à leur payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

ordonner l’exécution provisoire.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Nord le 24 janvier 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 avril 2025 et retenue lors de l’audience du 3 juillet 2025 après plusieurs renvois à la demande des parties.

A cette date, les consorts [T] maintiennent leurs demandes expliquant que la locataire se maintient dans les lieux depuis décembre 2024 et que ce sont les aides au logement qui paient l’indemnité d’occupation.

Madame [B] [O], représentée par son conseil, ne conteste pas la validité du congé. Elle sollicite des délais pour quitter les lieux, expliquant avoir entamé des démarches en avril 2023 pour quitter les lieux. Elle précise vivre seule avec sa fille.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la validité du congé

En application de l’article 15, I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement. A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’espèce, il n’est ni contesté ni contestable que le congé pour vendre délivré le 12 juin 2024 à Madame [B] [O] par les consorts [T] est régulier en la forme et au fond.

Madame [B] [O] est en conséquence déchue de tout titre d’occupation sur le local, de sorte qu’elle est occupante sans droit ni titre depuis le 12 juin 2024.

Son expulsion sera en conséquence ordonnée.

Madame [B] [O] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de vendre le bien.

Sur la demande reconventionnelle en délai pour quitter les lieux

Aux termes de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales ; le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Il en résulte que ce délai peut être accordé par le juge qui ordonne l’expulsion. La compétence du juge saisi cesse une fois la décision rendue.

L’article L. 412-4 du même code dispose que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, il résulte des pièces communiquées et des éléments débattus à l’audience les éléments suivants :

selon attestation en date du 1er juillet 2025, Madame [B] [O] assure toujours les lieux loués au titre d’un contrat d’assurance habitation ;

Madame [B] [O] a déposé une demande de logement social le 6 août 2024 ;

Madame [B] [O] a déposé une demande de logement auprès de NOREVIE le 11 avril 2023 ;

Elle est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, le foyer fiscal étant composé de deux personnes et le revenu fiscal de référence étant de zéro euro ;

Elle est à jour du paiement de ses loyers, charges et indemnités d’occupation ;

Elle déclare bénéficier de l’AAH et a perdu sa sœur.

Ces éléments démontrent la bonne foi de la locataire qui continue de s’acquitter des sommes dues, assure le logement et a déjà entamé des démarches pour quitter les lieux.

Dans ces conditions, il convient d’accorder à Madame [B] [O] un sursis à l’exécution de la décision d’expulsion de lui accorder un délai de DEUX (2) MOIS à compter de la date de la présence décision pour lui permettre de se reloger dans reloger dans des conditions normales et dignes et/ou de conclure un nouveau bail d’habitation.

Sur la demande de dommages et intérêts

Force est de constater que les consorts [T] ne démontrent ni même n’allègue, à l’appui de leur demande de dommages et intérêts à hauteur de 1 000 euros, une quelconque faute de Madame [B] [O] ni l’existence d’un préjudice en lien avec un retard dans la vente du logement alors même que la défenderesse continue de s’acquitter du prix du bail.

Ils seront donc déboutés de leur demande.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [B] [O] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture, à l’exclusion du coût de la sommation de payer du 3 janvier 2025 et du coût du constat de l’état des lieux de sortie, ces derniers ne constituant pas des dépens et le coût de l’état des lieux de sortie étant notamment régi par l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu de la situation de Madame [B] [O], il convient en considération de l’équité de débouter les consorts [T] de leur demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

VALIDE le congé pour vendre délivré le 12 juin 2024 par Monsieur [M] [T], Madame [D] [T] épouse [L] et Madame [N] [T] épouse [A] à Madame [B] [O] à effet au 14 décembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [B] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

ORDONNE le sursis exécution de la décision d’expulsion du logement à usage d’habitation sis 16 rue Monstrelet à CAMBRAI (59400) pendant un délai de DEUX (2) MOIS à compter du 11 septembre 2025 ;

ACCORDE en conséquence à Madame [B] [O] un délai de DEUX (2) MOIS à compter du 11 septembre 2025 pour se maintenir dans les lieux situés 16 rue Monstrelet à CAMBRAI (59400) ;

DIT qu’à défaut pour Madame [B] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux situés 16 rue Monstrelet à CAMBRAI (59400) et restitué les clés à l’issue du délai de DEUX (2) MOIS, Monsieur [M] [T], Madame [D] [T] épouse [L] et Madame [N] [T] épouse [A] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [B] [O] à verser à Monsieur [M] [T], Madame [D] [T] épouse [L] et Madame [N] [T] épouse [A] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE Monsieur [M] [T], Madame [D] [T] épouse [L] et Madame [N] [T] épouse [A] du surplus de ses prétentions ;

DÉBOUTE Monsieur [M] [T], Madame [D] [T] épouse [L] et Madame [N] [T] épouse [A] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [B] [O] aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture, à l’exclusion du coût de la sommation de payer du 3 janvier 2025 et du coût du constat de l’état des lieux de sortie ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

La greffière, Le juge,