TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Avril 2024

Président : M. MENICHINI, MTT

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 08 Février 2024

GROSSE :

Le 04 avril 2024

à M^e BINDINELLI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 04 avril 2024

à Me [Localité 5]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/05323 – N° Portalis DBW3-W-B7H-32CP

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. BATIM

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Emmanuelle BINDINELLI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [S] [Y]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Laurie COMBES, avocat au barreau de MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13206-2023-006280 du 24/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 1er décembre 2017, la SCI BATIM a donné à bail à Madame [S] [Y] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 640 euros outre 10 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI BATIM a fait signifier à Madame [S] [Y] par acte de commissaire de justice en date du 21 novembre 2022 un commandement de payer la somme de 3353 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2023, la SCI BATIM a fait assigner Madame [S] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir, vu l’article 24 de la Loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, vu les articles 848 et 849 alinéa 1 du Code de Procédure Civile, vu l’article R 221-38 du COJ, vu l’article R 221-48 du COJ, vu le bail d’habitation liant la requérante et Madame [Y] [S], vu le commandement de payer délivré le 21/11/2022 avec rappel de la clause résolutoire, Y VENIR Madame [Y] [S] :

— Entendre constater l’acquisition de la clause résolutoire faute d’avoir déféré dans le délai légal au commandement de payer en date du 21/11/2022 et donc entendre prononcer la résiliation du bail liant les parties,

— En conséquence, entendre ordonner son expulsion immédiate et sans délai, ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement sis [Adresse 2],

— S‘entendre condamner à verser à la requérante la provision de 3198.00 €, comptes arrêtés 19/06/2023,

— S‘entendre condamner au paiement d’une indemnité d‘occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges et indexée selon les clauses du bail relatives à la révision du loyer et ce jusqu’à complète libération des lieux loués,

— S’entendre condamner à verser à Habitat [Localité 6] Provence la somme de 300 € par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Au visa de l’article 696 du CPC, s’entendre condamner aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et de la présente assignation outre les frais d’exécution de la décision à venir.

Au soutien de ses prétentions, la SCI BATIM expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 21 novembre 2022 et ce pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 09 novembre 2023, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 08 février 2024.

A cette audience, la SCI BATIM, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 3840 euros, selon décompte en date du 1er février 2024, terme de février inclus.

Madame [S] [Y], représentée par son conseil, dans ses conclusions en réponse, demande au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, de voir, vu l’article 1343-5 du Code Civil, vu l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, vu les pièces versées aux débats :

— DIRE que la dette locative s’élève à la somme de 3179,00 euros,

— ACCORDER les plus larges délais de paiement à Madame [Y] pour s’acquitter des sommes dues au bailleur,

— DEBOUTER la SCI BATIM de sa demande tendant à l’expulsion de Madame [Y],

— DEBOUTER la SCI BATIM de ses demandes plus amples et contraires,

— DIRE que les frais irrépétibles et les dépens seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire par application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 08 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches du Rhône le 27 juin 2023, soit plus de six semaines avant la première audience du 09 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023

Par ailleurs, la SCI BATIM justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 29 novembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 26 juin 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 1er décembre 2017 contient une clause résolutoire (article XI) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 novembre 2022 pour la somme en principal de 3353 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 21 janvier 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [S] [Y] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [S] [Y] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 650 euros.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [S] [Y] reste devoir la somme de 3840 euros, à la date du 1er février 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de février 2024 inclus.

Pour la somme au principal, Madame [S] [Y], ne conteste pas la dette dans son principe mais dans son montant, indiquant s’être acquitté du loyer du mois de février de même que les APL dues devraient être versées courant février à la SCI BATIM. Néanmoins, les sommes évoquées ne figurant pas encore sur le compte du bailleur à la date de l’audience, elles ne seront pas prises en compte pour le calcul de la dette.

Madame [S] [Y] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 3840 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3353 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [S] [Y] justifie percevoir mensuellement une AAH de 971,37 euros en plus de 291 euros d’APL. Elle propose en outre de payer 100 euros par mois en plus de son loyer courant pour régler sa dette.

Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail, de la qualité d’handicapée de la bailleresse, et des propositions de règlements formulées, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Comme demandée par Madame [S] [Y], les effets de la clause résolutoire seront donc suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

• la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

• à défaut pour Madame [S] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

• Madame [S] [Y], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la SCI BATIM une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Sur les demandes accessoires

Madame [S] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Madame [S] [Y] bénéficie de l’aide juridictionnelle par décision en date du 24 novembre 2023.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la SCI BATIM les sommes exposées par elle dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er décembre 2017 entre la SCI BATIM et Madame [S] [Y] concernant le logement situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 21 janvier 2023 ;

CONDAMNE Madame [S] [Y] à verser à la SCI BATIM, à titre provisionnel, la somme de 3840 euros, décompte arrêté au 1er février 2024, incluant la mensualité de février, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3353 euros à compter du 21 novembre 2022 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

AUTORISE Madame [S] [Y] à s’acquitter de la dette par 36 acomptes successifs et mensuels de 106 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Madame [S] [Y] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Madame [S] [Y] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 650 euros à ce jour ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [S] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE la demande de la SCI BATIM formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président,