Minute n°

N° RG 25/00926 – N° Portalis DBZO-W-B7J-DK3A

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[B] [L], [J] [S]

JUGEMENT DU 18 Septembre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAMBRAI

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

19/21 Quai d’Austerlitz

75013 PARIS

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e PIPART, avocate au barreau de CAMBRAI

DÉFENDEURS :

Monsieur [B] [L]

47 rue Jean Jaurès

59360 LE CATEAU CAMBRESIS

Non comparant

Madame [J] [S]

47 rue Jean Jaurès

59360 LE CATEAU CAMBRESIS

Comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Isabelle BOUCHER

Greffier : Lise HODIN

DÉBATS :

Audience publique du : 28 Août 2025

DÉCISION :

En premier ressort, Réputée contradictoire , par mise à disposition le 18 Septembre 2025 par Isabelle BOUCHER , Juge des contentieux de la protection, assistée de Lise HODIN , Greffier.

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e PIPART

Copie certifiée conforme le :

à : Mme [S]

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 26 juillet 2023, prenant effet le 1er août 2023, M. [X] [D], représenté par son mandataire YF Immobilier, a donné à bail à M. [B] [L] et Mme [J] [S] un immeuble à usage d’habitation sis 47 rue Jean Jaurès, appartement 2, 1er étage droite, à LE CATEAU-CAMBRESIS (59360), moyennant un loyer mensuel révisable de 480 €, outre les charges payables par provisions mensuelles de 20 €.

En date du 25 juillet 2023, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a donné sa caution simple par dispositif dématérialisé « Visale », garantissant toutes les sommes qui pourraient être dues par le locataire au titre d’un impayé de loyer (article 1 de l’acte de caution). Il est également prévu à l’article 8.1 que la subrogation résultant de la quittance remise, également par voie dématérialisée, par le bailleur à la caution qui a payé permet à cette dernière d’agir à l’encontre du locataire, en recouvrement des sommes versées, en constatation de la clause résolutoire, et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation.

En exécution de ce contrat de cautionnement, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a été amenée à régler au bailleur les loyers et charges de mai à décembre 2024 et janvier à mars 2025 pour un montant total de 5 000,00€.

Porteuse d’une quittance la subrogeant dans les droits de M. [X] [D] la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à M. [B] [L] et Mme [J] [S] le 29 août 2024 un commandement de payer, pour la somme en principal de 1 500,00 € au titre de l’arriéré locatif.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mars 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner M. [B] [L] et Mme [J] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CAMBRAI pour voir :

— déclarer acquise la clause résolutoire figurant au bail, à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts et griefs du preneur,

— ordonner l’expulsion de M. [B] [L] et Mme [J] [S] et de tous occupants de leur chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement M. [B] [L] et Mme [J] [S] au paiement de la somme de 4 400,00€, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 août 2024 sur la somme de1 500,00 et pour le surplus à compter de l’assignation,

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

— condamner solidairement M. [B] [L] et Mme [J] [S] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES :

lesdites indemnités d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

d’une indemnité de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner in solidum M. [B] [L] et Mme [J] [S] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Lors de l’audience du 28 août 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son avocat, actualise la dette à la somme de 5 775,47€ et demande le constat d’acquisition de la clause résolutoire. Elle s’en rapporte à l’assignation pour le surplus de ses demandes.

Elle précise qu’elle transmettra un décompte en cours de délibéré et au plus tard le 04 septembre 2025.

Mme [J] [S], comparante, précise qu’elle a eu un accident du travail en avril 2025 et qu’elle a perdu son emploi en mai 2025. Elle n’a pas de ressources et ne touche pas d’allocation de chômage.

Son conjoint travaille ; il perçoit 600€ de salaire et 1 000€ de la MDPH.

Le couple n’a pas d’enfant à charge.

La locataire est en train de constituer un dossier de surendettement et a repris le paiement des loyers depuis mai 2025. Le couple ne bénéficie pas d’aide au logement.

Bien que régulièrement assigné à étude, M. [B] [L] ne comparait pas et ne se fait pas représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la recevabilité de la demande

Préalablement, il est constaté que la société ACTION LOGEMENT SERVICES est recevable à agir car elle est subrogée dans les droits du bailleur, conformément aux dispositions de l’article 2306 du code civil, dont les dispositions sont rappelées à l’article 7.1 de la convention passée entre l’Etat et l’UESL – Action logement, le 24 décembre 2015.

Aux termes de ce texte, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Il en résulte que la caution subrogée dispose de toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance avant le paiement ; ces actions s’entendent entre autres, de celles permettant de limiter son concours au paiement de la dette, telle celle d’agir en résiliation du bail.

Par ailleurs, en application de l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 modifié par l’article 114 de la loi du 29 Juillet 1998, une copie de l’assignation a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l’État le13 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

En application du même texte, modifié par la loi du 24 mars 2014, il est justifié de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives à la date du 02 septembre 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation.

Dès lors, la demande est parfaitement recevable.

2. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative ; pendant le cours des délais ainsi accordés les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le Juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le bail conclu le 26 juillet 2023 contient une clause résolutoire (page 5/24) et un commandement visant cette clause et reproduisant les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, commandement qui a été signifié le 29 août 2024 pour la somme en principal de 1500,00 € au titre de l’arriéré locatif.

Le commandement est demeuré infructueux pendant deux mois et il est constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contractuelle sont réunies au 30 octobre 2024.

3. Sur la demande de condamnation au paiement

Il ressort du décompte actualisé au 30 septembre 2025 produit en cours de délibéré que M. [B] [L] et Mme [J] [S] restent à devoir la somme de 5 694,83€ au titre des loyers et charges impayés. La société ACTION LOGEMENT SERVICES produit la quittance subrogative émise le 6 mars 2025 pour un montant de 4 900,00€.

Les locataires n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, que Mme [J] [S] reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Bien que le paiement des loyers ait repris avant l’audience, les ressources du foyer sont faibles (1 600€) eu égard au montant du loyer (500€) qui représente près du tiers de ces ressources.

De plus le couple ne bénéficie pas d’aide au logement et n’a pas donné suite à la proposition d’échelonnement de la dette formulée par la société ACTION LOGEMENT SERVICES dans son courrier du 17 juin 2024.

Enfin, le montant de la dette est important et la situation du foyer ne permet pas de l’apurer dans le délai de 3 années prévu à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 mentionné ci-dessus.

Compte tenu de ces éléments, il n’y a pas lieu d’accorder d’office des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

La solidarité est prévue en page 4/24 du contrat de location.

M. [B] [L] et Mme [J] [S] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 5 694,83€ avec les intérêts, au taux légal à compter du présent jugement.

Il y a lieu dès lors d’ordonner l’expulsion de M. [B] [L] et Mme [J] [S] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si besoin est, le concours de la force publique à défaut de départ volontaire.

Il n’y a pas lieu de statuer sur le sort des meubles qui sera réglé conformément aux dispositions du Code des procédures civiles d’exécution.

4. Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, « tout fait quelconque de l’homme qui cause un dommage à autrui oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Pour compenser la perte des loyers et la non remise à disposition des locaux, il y a lieu de condamner M. [B] [L] et Mme [J] [S] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer contractuel en réparation du préjudice de jouissance, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux.

5. Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile mentionne que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du code de procédure civile précise que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

M. [B] [L] et Mme [J] [S], partie perdante, supporteront solidairement les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et devront en outre payer solidairement à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, en sa rédaction applicable depuis le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Aucune raison n’impose qu’il soit dérogé, en l’espèce, à ce principe.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la société ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail dont l’objet est l’immeuble sis 47 rue Jean Jaurès, appartement 2, 1er étage droite, à LE CATEAU-CAMBRESIS (59360), sont réunies à la date du 30 octobre 2024, et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNE l’expulsion de M. [B] [L] et Mme [J] [S] ainsi que celle de tous occupants de leur chef ; puis, à défaut de départ volontaire dans le délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux, dit que l’expulsion se fera avec le concours de la force publique si besoin est ;

DIT n’y avoir pas lieu à statuer sur le sort des meubles qui sera réglé conformément à l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement M. [B] [L] et Mme [J] [S] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5 694,83€ représentant le montant des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée au 30 septembre 2025, outre intérêts au taux légal et à compter du présent jugement ;

CONDAMNE M. [B] [L] et Mme [J] [S] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation, du 1er novembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNE solidairement M. [B] [L] et Mme [J] [S] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE solidairement M. [B] [L] et Mme [J] [S] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, en sa rédaction applicable depuis le 1er janvier 2020, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LA JUGE