MINUTE N°25/03211

DOSSIER N° RG 25/00379 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M6ZC

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 26 NOVEMBRE 2025

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DEMANDERESSE :

HABITAT 76

112 BOULEVARD D’ORLEANS

CS 72042

76040 ROUEN CEDEX 1

Représentant : M^e Jacqueline BONUTTO-BECAVIN, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEUR :

M. [U] [V]

12 Parc d’Epte

Esc 05 Eta 02 Apt 002

76130 MONT ST AIGNAN

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 26 Septembre 2025

JUGE : Lémia BENHILAL

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Lémia BENHILAL, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 1er avril 1978, l’OPH HABITAT 76 a donné à bail à Madame [T] [V] un local à usage d’habitation situé 12, parc de l’Epte (Esc 5 – Etage 2 – Apt 002) à MONT SAINT AIGNAN 76130.

Par courrier du 18 mai 2016, Madame [T] [V] déclarait que son fils Monsieur [V] [U] résidait dans son logement.

Par courrier du 14 septembre 2016, Monsieur [V] [U] sollicitait le transfert de bail à son profit, indiquant que sa mère avait quitté le logement pour un accueil en maison médicalisée.

Suivant avenant du 18 octobre 2016, l’OPH HABITAT 76 acceptait le transfert de bail au profit de Monsieur [U] [V] et son épouse Madame [W] [V].

Par courrier du 17 juin 2019, Madame [W] [V] sollicitait sa désolidarisation du bail.

Par assignation en date du 21 février 2025, l’OPH HABITAT 76 a saisi le juge des contentieux de la protection afin qu’il :

— prononce la résiliation du bail liant les parties ;

— ordonne l’expulsion de Monsieur [U] [V] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— condamne Monsieur [U] [V] à lui payer la somme de 3.397,10 € au titre des arriérés de loyers et de charges échus au 21 janvier 2025 et non encore réglés ;

— condamne Monsieur [U] [V] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail, outre revalorisation légale, à compter de la résiliation du bail, révisable comme lui, jusqu’à libération des lieux et restitution des clés ;

— condamne Monsieur [U] [V] à lui payer les pénalités OPS pour défaut de retour de l’enquête au requérant ;

— condamne Monsieur [U] [V] à lui payer l’assurance facturée depuis novembre 2023 pour absence d’attestation d’assurance locative ;

— condamne Monsieur [U] [V] au paiement d’une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement ;

— ordonne l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, l’OPH HABITAT 76 fait valoir, au fondement des articles 7 de la Loi du 6 juillet 1989, ainsi que des articles 1741, 1224 et 1225 (ancien 1184) du code civil, qu’en raison des manquements répétés du preneur à ses obligations essentielles, à savoir régler les loyers, il y a lieu de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail.

A l’audience du 26 septembre 2025, l’OPH HABITAT 76, comparant représenté par son Conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 6.593,31€ selon décompte arrêté au 09 septembre 2025.

Monsieur [U] [V], comparant en personne, reconnaît le montant de la dette. Il explique qu’il est auto-entrepreneur ; qu’il perçoit le RSA et qu’il a subi une escroquerie. Il soutient que les aides au logement devraient lui être versées à compter d’octobre 2025. Il propose de reprendre le paiement du loyer, sans faire de proposition d’apurement de la dette.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 24 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de l’OPH HABITAT 76 aux fins de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande principale

Sur l’existence d’un bail verbal

En application de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, le contrat de location doit être établi par écrit. La jurisprudence a admis la validité des baux verbaux en présence d’une mise à disposition d’un logement à titre principal en contrepartie du versement d’un loyer.

En l’espèce, l’existence d’un bail verbal entre les parties ressort des échanges de courriers entre les parties en septembre et octobre 2019, aux termes desquels Monsieur [U] [V] sollicite la régularisation du bail à son nom, signe un avenant au contrat conclu par sa mère et s’engage à payer les loyers, ainsi que de l’extrait de compte du 24/11/2023 au 25/08/2025, dont il résulte que Monsieur [U] [V] a effectué plusieurs règlements au titre du loyer et des charges.

En conséquence, l’existence d’un bail verbal est établie.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé que l’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, il ressort de l’extrait de compte produit par le bailleur, que les impayés de loyers s’élèvent au 09 septembre 2025 à la somme de 6.593,31€. L’historique démontre que le locataire a effectué divers paiements jusqu’au mois de juin 2024, mais que plus aucun paiement n’a été effectué depuis.

L’inexécution totale, depuis plus d’une année, de son obligation de paiement des loyers par le locataire est constitutif d’un manquement contractuel grave et répété, qui justifie le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur à compter du présent jugement.

Sur la demande d’expulsion

Le locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, Monsieur [U] [V] cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clés.

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort du décompte de créance produit par le bailleur, qu’à la date du 09 septembre 2025, Monsieur [U] [V] demeure redevable de la somme de 6.593,31€ au titre des loyers et charges impayés.

Toutefois, il ressort de ce même décompte, que ce montant comprend des pénalités d’enquête sociale OPS, pour un montant total de 76,20€.

Or, le bailleur, qui ne rapporte pas la preuve d’avoir effectivement adressé aux locataire la mise en demeure requise par les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, formalité substantielle, ne peut prétendre au paiement des sommes visées ci-dessus, lesquelles seront retirées de la dette locative.

En outre, le décompte comprend également des frais divers pour un montant total de 70€. Ces frais ne constituant pas des loyers ni des charges, il y a lieu de les soustraire du montant de l’arriéré locatif réclamé.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [U] [V] à payer à l’OPH HABITAT76, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, la somme de 6.447,11€, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [U] [V] fait valoir qu’il va reprendre le paiement du loyer le mois prochain, mais qu’il ne pourra régler que 330€, ce qui ne couvre pas le loyer et les charges courantes. Il ne fait pas de proposition pour apurer la dette, car il dit ne pas être en mesure de le faire.

En l’espèce, le locataire a cessé de régler son loyer depuis plusieurs mois sans présenter aucune proposition d’apurement de l’arriéré. En outre, ses revenus apparaissent insuffisants à couvrir le seul loyer. Enfin, aucune amélioration n’est envisagée.

En conséquence, la demande de délais de paiement formulée par Monsieur [U] [V] sera rejetée.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [U] [V], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation du 21 février 2025 et de la notification de cet acte à l’administration le 24 février 2025.

Condamné aux dépens, Monsieur [U] [V] sera condamné à verser au bailleur une indemnité qu’il est équitable de fixer à 150€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation, à compter du présent jugement, du contrat de bail verbal conclu entre les parties et portant sur le logement situé 12, parc de l’Epte (Esc 5 – Etage 2 – Apt 002) à MONT SAINT AIGNAN 76130 ;

ORDONNE, faute de départ volontaire de Monsieur [U] [V], son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [U] [V] à payer en deniers ou quittances à l’OPH HABITAT 76 la somme de 6.447,11€ au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 09 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

REJETTE la demande de délais de paiement formulée par Monsieur [U] [V] ;

CONDAMNE Monsieur [U] [V] à payer en deniers ou quittances à l’OPH HABITAT 76 une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 10 septembre 2025 et jusqu’à parfaite évacuation des lieux ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [U] [V] aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation du 21 février 2025 et de la notification de cet acte à l’administration le 24 février 2025;

CONDAMNE Monsieur [U] [V] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE la transmission de la présente décision au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec la présidente.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE