TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/01295 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y2LF

Minute : 24/1009

Monsieur [T] [H]

Représentant : M^e Carine LE BRIS-VOINOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0434

C/

Monsieur [F] [J] [V]

Madame [I] [L] [X]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 18 Novembre 2024 par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [T] [H],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par M^e Carine LE BRIS-VOINOT, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [J] [V],

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

Madame [I] [L] [X],

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 juin 2020, Monsieur [T] [H] a donné à bail à Monsieur [F] [J] [V] et Madame [I] [L] [X] un logement et une cave (1) situés [Adresse 3] – [Localité 5], pour un loyer mensuel de 690,00 euros, et 50,00 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 octobre 2023, Monsieur [T] [H] a fait signifier à Monsieur [F] [J] [V] et Madame [I] [L] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 775,29 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 17 octobre 2023 Monsieur [T] [H] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 2 février 2024, Monsieur [T] [H] a fait assigner Monsieur [F] [J] [V] et Madame [I] [L] [X] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

«  déclarer Monsieur [T] [H] recevable et bien fondé en ses demandes,

«  constater l’acquisition de la clause résolutoire,

«  ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [J] [V] et Madame [I] [L] [X] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et séquestration des objets se trouvant dans les lieux dans une dépendance de l’immeuble ou dans tout lieu ou garde-meubles au choix du bailleur aux frais, risques et périls des locataires,

«  assortir ladite obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et remise des clés,

«  autoriser le bailleur à conserver le dépôt de garantie,

«  condamner solidairement Monsieur [F] [J] [V] et Madame [I] [L] [X] au paiement des sommes suivantes :

o la somme de 2963,52 euros au titre des arriérés locatifs arrêtés au 12 décembre 2023,

o des loyers échus ou à échoir jusqu’à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, puis à compter de cette date, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer courant outre les charges et les taxes, jusqu’à libération effective des locaux,

«  condamner in solidum, Monsieur [F] [J] [V] et Madame [I] [L] [X] au paiement de la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au entiers les dépens,

«  supprimer le délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux compte tenu de l’importance des sommes dues et de la mauvaise volonté évidente du locataire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 6 février 2024.

À l’audience du 16 septembre 2024, Monsieur [T] [H], représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 9710,02 euros arrêtée au 9 septembre 2024, loyer du mois de septembre 2024 inclus. Il est opposé à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [T] [H] soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [F] [J] [V] et Madame [I] [L] [X] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 13 octobre 2023. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Monsieur [T] [H] souligne qu’il n’y a pas eu de reprise du versement intégral du loyer courant, le dernier paiement datant du 14 novembre 2023.

Monsieur [F] [J] [V] et Madame [I] [L] [X], régulièrement assignés à domicile, selon les dispositions de l’article 655 du code de procédure civile, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 18 novembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [F] [J] [V] et Madame [I] [L] [X] assignés à domicile, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 6 février 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Monsieur [T] [H] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 17 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur [T] [H] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 25 juin 2020, du commandement de payer délivré le 13 octobre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 9 septembre 2024 que Monsieur [T] [H] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 110,50 euros imputée pour des frais.

Conformément à l’article 1310 du code civil, en l’absence de disposition légale ou contractuelle permettant de retenir la solidarité, qui ne se présume pas, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

Cependant, Monsieur [F] [J] [V] et Madame [I] [L] [X] sont mariés, et conformément à l’article 220 du code civil, ils sont obligés solidairement au paiement de la dette locative, ayant pour objet l’entretien du ménage.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [F] [J] [V] et Madame [I] [L] [X] à payer à Monsieur [T] [H] la somme de 9599,52 euros, au titre des sommes dues au 9 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 octobre 2023 sur la somme de 775,29 euros, de l’assignation du 2 février 2024 sur la somme de 2077,73 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce texte dispose désormais, depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, le nouvel article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, 13 juin 2024, n°24-70.002).

Aussi, lorsque le bail a été conclu antérieurement à la loi nouvelle ou n’a pas été renouvelé postérieurement à celle-ci, et qu’il fixe contractuellement un délai accordé au locataire pour apurer sa dette de deux mois à compter du commandement de payer, ce délai de deux mois reste applicable.

En l’espèce, le bail a été conclu le 25 juin 2020 et tacitement reconduit le 25 juin 2023, soit antérieurement à la loi du 27 juillet 2023. Le bail contient une clause résolutoire, à l’article 18 des conditions générales, qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 13 octobre 2023.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 13 décembre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 25 juin 2020 à compter du 14 décembre 2023.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [J] [V] et Madame [I] [L] [X] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les modalités de l’expulsion

Sur la demande d’astreinte

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [F] [J] [V] et Madame [I] [L] [X] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [F] [J] [V] et Madame [I] [L] [X]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 14 décembre 2023, Monsieur [F] [J] [V] et Madame [I] [L] [X] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [F] [J] [V] et Madame [I] [L] [X] à son paiement à compter de 14 décembre 2023, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [F] [J] [V] et Madame [I] [L] [X] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [F] [J] [V] et Madame [I] [L] [X] à payer à Monsieur [T] [H] la somme de 550 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [T] [H] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 25 juin 2020 entre Monsieur [T] [H] d’une part, et Monsieur [F] [J] [V] et Madame [I] [L] [X] d’autre part, concernant le logement et une cave (1) situés [Adresse 3] – [Localité 5], sont réunies à la date du 14 décembre 2023,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [F] [J] [V] et Madame [I] [L] [X] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte,

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [F] [J] [V] et Madame [I] [L] [X] à compter du 14 décembre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [J] [V] et Madame [I] [L] [X] à payer à Monsieur [T] [H] la somme de 9599,52 euros (neuf mille cinq cent quatre-vingt-dix-neuf euros et cinquante-deux centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 9 septembre 2024 échéance de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 octobre 2023 sur la somme de 775,29 euros, de l’assignation du 2 février 2024 sur la somme de 2077,73 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Monsieur [F] [J] [V] et Madame [I] [L] [X] à payer à Monsieur [T] [H] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 9 septembre 2024, échéance d’octobre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [J] [V] et Madame [I] [L] [X] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 13 octobre 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [J] [V] et Madame [I] [L] [X] à payer à Monsieur [T] [H] la somme de 550 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [T] [H] de ses autres demandes et prétentions,

LE GREFFIER LE JUGE