Minute n°

N° RG 23/02687 – N° Portalis DBZO-W-B7H-DDV2

[P] [K]

C/

[L] [X], [R] [E]

JUGEMENT DU 22 Mai 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAMBRAI

DEMANDEUR :

Monsieur [P] [K]

né le 06 Juin 1961 à RABAT

44 rue de Noyon

59400 CAMBRAI

assisté de M^e Olivier LECOMPTE, avocat au barreau de CAMBRAI

DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [X]

né le 23 Octobre 2000 à CAMBRAI (59400)

20 digue de Canal

59267 PROVILLE

assisté de M^e Jean-claude HERBIN, avocat au barreau de CAMBRAI

Madame [R] [E]

née le 15 Septembre 2000 à CAMBRAI (59400)

20 Digue du Canal

59267 PROVILLE

assistée de M^e Jean-claude HERBIN, avocat au barreau de CAMBRAI

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Isabelle BOUCHER

Greffier : Lise HODIN

DÉBATS :

Audience publique du : 03 Avril 2025

DÉCISION :

En premier ressort, Contradictoire , par mise à disposition le 22 Mai 2025 par Isabelle BOUCHER , Juge des contentieux de la protection, assistée de Lise HODIN , Greffier.

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e LECOMPTE – M^e HERBIN

EXPOSE du LITIGE

Suivant acte sous seing privé signé le 13 novembre 2022, M. [K] [P] a donné à bail à M. [L] [X] et Mme [R] [E] un immeuble à usage d’habitation sis 20 Digue du Canal, à PROVILLE (59267) moyennant un loyer mensuel révisable de 720,00€ outre les charges dont le montant est fixé à 0€.

Aucun état des lieux d’entrée n’a été établi.

M. [L] [X] et Mme [R] [E] ne se sont pas acquitté régulièrement du montant des loyers ce qui a contraint le bailleur à leur faire délivrer, par acte de commissaire de justice du 22 août 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire figurant au bail.

L’agence régionale de santé a produit un rapport, en date du 28 septembre 2023, dans le cadre d’une inspection relative à l’état d’insalubrité et d’occupation d’un logement individuel qui conclut à la nécessité de réaliser certains travaux en urgence, soit dans le délai d’un mois, compte tenu de la gravité et de la nature du danger liées à certains désordres.

Un rapport d’expertise dans le cadre d’un constat de péril établi le 31 octobre 2023 par M. [W] [J], expert auprès du tribunal administratif de Lille, a conclu que l’immeuble est à l’origine d’un péril grave et imminents pour ses occupants.

Par arrêté préfectoral, le logement, objet du litige, a été déclaré insalubre et, en l’état, interdit définitivement à l’habitation à compter du 1er avril 2024.

M. [K] [P] , propriétaire en a reçu une copie pour exécution par lettre recommandée avec accusé de réception du 31 octobre 2023.

Les locataires ont eu communication de l’information par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 janvier 2024.

Les locataires ont quitté le logement à une date non précisée et rendu les clefs, par l’intermédiaire de leur avocat, le 21 octobre 2024.

Les sommes dues n’étant pas régularisées, par acte de commissaire de justice en date du 21 décembre 2023, M. [K] [P] a fait assigner M. [L] [X] et Mme [R] [E] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de CAMBRAI pour voir :

— constater que la clause résolutoire contenue au bail est acquise et que le bail d’habitation consenti à M. [L] [X] et Mme [R] [E] cesse de plein droit, conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et aux articles 1224 et 1741 du code civil, et constater ainsi la résiliation du bail,

— prononcer l’expulsion de M. [L] [X] et de Mme [R] [E] ainsi que de tous occupants de leur chef et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner en outre M. [L] [X] et Mme [R] [E] solidairement à payer à au demandeur la somme de 5 040€ à titre de loyers et de charges impayés,

— condamner M. [L] [X] et Mme [R] [E] solidairement au paiement d’un indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération complète des lieux,

— condamner M. [L] [X] et Mme [R] [E] solidairement en tous les dépens – conformément à l’article 696 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M. [L] [X] et Mme [R] [E] au paiement de la somme de – 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives, l’avocat de M. [K] [P] demande au tribunal de :

vu la loi du 06 juillet 1989

à titre principal

— condamner solidairement M. [L] [X] et Mme [R] [E] à verser à M. [K] [P] les sommes suivantes :

—  12 007,75€ au titre de la dette locative,

—  1 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

à titre subsidiaire,

— condamner solidairement M. [L] [X] et Mme [R] [E] à verser à M. [K] [P] les sommes suivantes :

—  3 600€ au titre des loyers dus du 1er juin 2023 jusqu’au 31 octobre 2023,,

—  1 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

en tout état de cause,

— débouter M. [L] [X] et Mme [R] [E] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner solidairement M. [L] [X] et Mme [R] [E] aux entiers frais et dépens.

Le conseil de M. [L] [X] et Mme [R] [E], comme indiqué dans ses conclusions, demande au tribunal de :

— débouter M. [K] [P] de ses entière prétentions,

— le condamner à verser solidairement aux consorts [E] – [X] une somme de 13 598€ au titre du préjudice de jouissance,

— le condamner outre les entiers dépens à verser solidairement aux consorts [E] – [X] une somme de 2 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Lors de l’audience du 03 avril 2025 à laquelle l’affaire a été appelée, M. [K] [P] , présent et assisté par son conseil, précise qu’il s’agit d’un bail de 2022 avec un loyer de 720€ et que la maison est en parfait état. A partir de juin 2023, les locataires ne paient plus. Ils prétendent que la maison présente un péril imminent (arrêté du 15 janvier 2024).

Des travaux ont été prescrits, ils ont tous été réalisés

Le 21 octobre 2024, les clefs ont été restituées. Les loyers sont dus jusqu’à la remise des clefs, le décompte est fourni. Le logement ne posait aucune difficulté.

Subsidiairement, si les loyers n’étaient plus dus à partir de l’arrêté, ils seraient dus de juin 2023 à janvier 2024.

Le demandeur s’oppose à toutes les demandes reconventionnelles. Il n’y a eu aucun préjudice.

Il s’en rapporte à ses conclusions pour le surplus.

Il précise qu’il n’y a pas eu d’état des lieux d’entrée.

M. [L] [X] et Mme [R] [E], présents à l’audience assistés de leur conseil, précisent que les dégradations ne peuvent pas être dues aux locataires, qu’il s’agit de problèmes structurels ; le rapport de l’ARS est clair.

Un arrêté de péril a été pris car le logement était devenu dangereux.

Ils émettent un doute sur la véracité des attestations de Mme [I].

Ils demandent des dommages et intérêts et s’en rapportent aux conclusions pour le surplus.

M. [L] [X] ajoute que depuis septembre 2023 ils ne sont plus vraiment dans le logement. Il mentionne que l’ARS leur a dit de ne pas restituer les clefs. Il précise que les anciens locataires avaient déjà des problèmes.

M. [K] [P] ajoute que l’attestation de Mme [I] est vraie.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 modifié par l’article 114 de la loi du 29 Juillet 1998 et par la loi du 29 juillet 2023, une copie de l’assignation a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l’État le 21 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, et en application du même texte, modifié par la loi du 24 mars 2014 et par la loi du 29 juillet 2023, il est justifié de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives à la date du 23 août 2023, soit plus de six semaines avant l’assignation du 21 novembre 2023.

L’action est dès lors recevable.

2. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Toutefois et en vertu de l’article 24V de la loi précitée, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, le bail conclu le 13 novembre 2022 entre les parties contient une clause résolutoire (article 18) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires le 22 août 2023 pour la somme en principal de 2 160,00€.

Ce commandement de payer précise que cette somme doit être payée dans le délai de deux mois à compter du 22 août 2023. Dès lors, compte tenu de la date de signature du bail, antérieure à l’entrée en vigueur de la loi du 29 juillet 2023, il convient de prendre en compte la période de deux mois et non de six semaines prévue par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 29 juillet 2023.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 23 octobre 2023.

Toutefois, M. [L] [X] et Mme [R] [E] ayant restitué les clés du logement le 21 octobre 2024 par l’intermédiaire de leur avocat, la demande en résiliation du bail et expulsion devient sans objet.

SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

3. Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, « Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; ».

L’article 23 de la même loi mentionne, en particulier, que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification.

Les locataires sont donc tenus au paiement des loyers jusqu’à leur départ effectif qui se matérialise par la remise des clés au bailleur lui restituant ainsi la chose louée.

Il ressort du décompte de la dette locative figurant dans les conclusions que M. [L] [X] et Mme [R] [E] restent à devoir la somme de 12 007,75€ au titre des loyers et charges impayés dus au 21 octobre 2024 (16 mois x 720€ de juin 2023 à septembre 2024 plus 720€ x 21/31 pour le mois d’octobre 2024).

Présents à l’audience, M. [L] [X] et Mme [R] [E] ne contestent pas le principe de la dette.

Toutefois, dans le courrier adressé à M. [K] [P] par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 31 octobre 2023, le préfet du Nord précise qu’en application de l’arrêté relatif au danger imminent pour la santé ou la sécurité physique des personnes concernant la logement situé 20, digue du Canal à Proville, le loyer n’est plus dû à compter du « 1er jour du mois prochain » soit le 1er novembre 2023 et ce jusqu’à notification d’un arrêté préfectoral mettant fin à la procédure de traitement d’insalubrité ; toutefois les charges locatives restent dues.

En conséquence, l’impayé de loyers ne concerne que la période de juin 2023 à octobre 2023 puisqu’aucune notification d’un arrêté préfectoral mettant fin à la procédure de traitement d’insalubrité n’est produit à l’instance S’agissant des charges, elles sont fixées à 0€ par le contrat de bail.

La somme due s’établit donc à 3600,00€ (5 x 720€).

La solidarité entre les colocataires est prévue dans l’article 17 du contrat de bail.

Il convient donc de condamner solidairement M. [L] [X] et Mme [R] [E] à payer la somme de 3 600,00€ à M. [K] [P] outre les intérêts au taux légal qui courront à compter du présent jugement.

4. Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, « tout fait quelconque de l’homme qui cause un dommage à autrui oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Toutefois, eu égard aux conséquences de l’arrêté préfectoral de péril qui autorise les locataires à ne plus payer de loyer à compter du 1er novembre 2023, il n’y a pas lieu de compenser la perte des loyers et la non remise à disposition des locaux.

M. [K] [P] sera donc débouté de sa demande de paiement d’une indemnité d’occupation.

5. Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, « tout fait quelconque de l’homme qui cause un dommage à autrui oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

M. [L] [X] et Mme [R] [E] sollicitent, au titre de leur préjudice de jouissance, la somme de 13 598€ soit les loyers relatifs à la location du local situé 20 Digue du Canal, à PROVILLE (59267) pour la période du 13/11/2023, date d’entrée dans les lieux au 21 octobre 2024, jour de restitution des clefs ; leur demande est décomposée comme suit :

du 13/11/2023 au 28/09/2023 (date de rapport de l’ARS, : 360€ (½ loyer) x 9 ois et 41 jours

du 28/09/2023 au 21/10/2024 : 720€ x 13 mois et 2 jours.

Ils soutiennent en effet qu’ils ont subi un préjudice de jouissance du fait de l’insalubrité des lieux et qu’ils n’ont fait l’objet d’aucune proposition de relogement suite à l’arrêté préfectoral.

S’agissant de l’état d’insalubrité du logement et indépendamment des travaux engagés par le propriétaire antérieurement à septembre 2023 dont il justifie à l’instance, le rapport d’inspection de l’Agence Régionale de Santé, daté du 28 septembre 2023, note des désordres importants justifiant que des travaux de mise en sécurité et en conformité soient exécutés par le propriétaire dans le mois qui suit soit avant le 28 octobre 2023, préconise à la mairie de Proville une procédure de mise en sécurité et transmet un rapport au Préfet du Nord mentionnant un danger grave et imminent encouru par les occupants.

L’arrêté préfectoral, non daté en ce qui concerne l’exemplaire produit à l’instance mais adressé à M. [K] [P] par lettre recommandée avec accusé de réception du 31 octobre 2023, déclare le logement insalubre et, en l’état, l’interdit définitivement à l’habitation à compter du 1er avril 2024.

De plus, aux termes de cet arrêté, M. [K] [P] devait, au plus tard le 1er mars 2024, informer le préfet de l’offre de relogement qu’il avait fait aux occupants pour se conformer à l’obligation prévue à l’article L511-18 du code de la construction et de l’habitation.

Certes, des factures produites à l’instance peuvent correspondre à certaines préconisations de l’ARS en matière de travaux mais, d’une part, les travaux n’ont pas été réalisés dans le délai prescrit fixé à un mois, soit au plus tard le 28 octobre 2023 (factures SONEPAR du 24/11/2023 et du 29/11/23 pour des travaux sur l’électricité, facture GEDIMAT du 08/11/2023, Brico Dépôt des 08/11/2023, 24/11/2023, 30/11/2023, 06/12/2023) et, d’autre part, le lieu de réalisation des travaux , soit le 20 Digue du Canal, à PROVILLE (59267), n’est pas mentionné puisque les factures sont établies au nom de M. [K] [P] à diverses adresses : 4 rue du Canal à CAMBRAI (59400), 44 rue de Noyon à CAMBRAI (59400), 44 rue Henri de Lubac à CAMBRAI (59400).

Seul un devis mentionnant l’adresse du logement objet du litige est communiqué au tribunal mais il est date du 02/12/2024 soit postérieurement à la remise des clefs, le 21/10/2024, par M. [L] [X] et Mme [R] [E].

Enfin, aucune élément n’est communiqué au tribunal justifiant d’un arrêté préfectoral mettant fin à la procédure de traitement d’insalubrité.

Par ailleurs, malgré l’obligation qui lui en était fait par le Préfet du Nord, M. [K] [P] ne justifie d’aucune proposition de relogement à M. [L] [X] et Mme [R] [E].

Toutefois, les locataires ont fait le choix de ne restituer les clefs du logement que le 21 octobre 2024, soit près de 7 mois après l’obligation de relogement dont la date butoir était fixée au 1er avril 2024.

Il ressort ainsi que M. [L] [X] et Mme [R] [E] ont effectivement subi un préjudice de jouissance en étant dans l’obligation de continuer à résider dans un logement insalubre du 28 octobre 2023, date limite de réalisation des travaux urgents par le propriétaire, au 30 mars 2024, date limite du délai de relogement. Le montant de ce préjudice sera fixé à 360€ par mois soit un total de 1 846,45€ (5 x 360€ = 1 800€ du 01/11/2023 au 30/03/2024 et 46,45€ soit 4/31ème du 28/10/2023 au 31/10/2023).

M. [K] [P] sera donc condamné à payer à M. [L] [X] et Mme [R] [E], solidairement, la somme de 1 846,45€ au titre de leur préjudice de jouissance.

6. Sur la compensation des créances

Le tribunal dit que les condamnations au paiement des deux parties se compenseront.

M. [L] [X] et Mme [R] [E] étant condamnés solidairement à payer à M. [K] [P] la somme de 3 600,00€ au titre des loyers dus et M. [K] [P] condamné à payer à M. [L] [X] et Mme [R] [E], solidairement, la somme de 1 846,45€ au titre des dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, il résulte de la compensation des créances que M. [L] [X] et Mme [R] [E] sont redevables, solidairement, de la somme de 1 753,55€ à M. [K] [P].

7. Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile mentionne que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du code de procédure civile précise que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Chacune des parties succombant partiellement de ses prétentions, le tribunal laisse à M. [K] [P], d’une part, et M. [L] [X] et Mme [R] [E], d’autre part, la charge de leurs propres dépens.

Les demandes formées par M. [K] [P], d’une part, et M. [L] [X] et Mme [R] [E], d’autre part, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

DECLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail signé le 13 novembre 2022, conclu entre M. [K] [P], d’une part, et M. [L] [X] et Mme [R] [E], d’autre part, concernant l’immeuble à usage d’habitation situé au 20 Digue du Canal, à PROVILLE (59267) sont réunies au 23 octobre 2023;

DIT n’y avoir pas lieu à prononcer l’expulsion puisque M. [L] [X] et Mme [R] [E] ont restitué les clefs du logement le 21 octobre 2024 ;

CONDAMNE solidairement M. [L] [X] et Mme [R] [E] à payer à M. [K] [P] la somme de 3 600,00€ au titre des loyers, charges pour la période de juin 2023 à octobre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

DEBOUTE M. [K] [P] de sa demande de paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE M. [K] [P] à payer à M. [L] [X] et Mme [R] [E], solidairement, la somme de 1 846,45€ au titre du préjudice de jouissance ;

DIT que les créances se compenseront ;

DIT que chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens ;

DEBOUTE M. [K] [P] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [L] [X] et Mme [R] [E] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;.

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

LE GREFFIER LA JUGE