TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Alice ANTOINE

Madame [O] [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Nathalie HAMET DE CLOUET

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/00490 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6ZJE

N° MINUTE :

5

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 27 août 2025

DEMANDEURS

Monsieur [C] [T] [E] [R], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Nathalie HAMET DE CLOUET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1706

Madame [H] [B] [D] épouse [R], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Nathalie HAMET DE CLOUET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1706

DÉFENDEURS

Monsieur [M] [K], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne assisté de Maître Alice ANTOINE de la SELEURL ALICE ANTOINE AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C0441 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N7505620259897 du 08/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

Madame [O] [K], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 juin 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 27 août 2025 par Romain BRIEC, Juge, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 27 août 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/00490 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6ZJE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 30 mai 2022 à effet au 1er juin 2022, Monsieur [C] [R] et Madame [H] [D] épouse [R] ont donné à bail à Monsieur [M] [K] et Madame [O] [K] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 680 euros, outre une provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [C] [R] et Madame [H] [D] épouse [R] ont fait signifier par acte de commissaire de justice du 16 février 2024 un commandement de payer la somme de 5886 euros, en principal, correspondant à l’arriéré au 1er février 2024, et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 26 décembre 2024, Monsieur [C] [R] et Madame [H] [D] épouse [R] ont fait assigner en référé Monsieur [M] [K] et Madame [O] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs,

— condamner solidairement Monsieur [M] [K] et Madame [O] [K] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au mois de juillet 2024 inclus, soit la somme de 8157,08 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner in solidum Monsieur [M] [K] et Madame [O] [K] à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de la notification à la Préfecture.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été porté à la connaissance des parties à l’audience. Il y est mentionné que le couple perçoit 1433,56 euros de ressources mensuelles, composées de la retraite de Monsieur [M] [K] à hauteur de 1154 euros et des allocations logement. La dette a été générée par une baisse des ressources du couple à la suite de problèmes de santé de Monsieur [M] [K] qui l’empêchent désormais d’exercer son activité de chauffeur taxi qui lui procurait des revenus complémentaires.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 juin 2025.

A cette audience Monsieur [C] [R] et Madame [H] [D] épouse [R], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes et ont actualisé celle relative à l’arriéré de loyers à la somme de 12498,99 euros au. Ils ont indiqué que les locataires n’effectuent que des versements partiels du loyer. Ils se sont opposés à une suspension des effets de la clause résolutoire et à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [M] [K] a été assisté à l’audience par son conseil et a fait viser des conclusions soutenues oralement. Il a sollicité de pouvoir bénéficier de délais de paiement sur 36 mois suspensifs des effets de la clause résolutoire sinon de délais de paiement de droit commun, d’un délai pour quitter les lieux d’un mois et le rejet des prétentions de Monsieur [C] [R] et Madame [H] [D] épouse [R] au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Bien que régulièrement assigné à personne, Madame [O] [K] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 27 août 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 décembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, l’action introduite par Monsieur [C] [R] et Madame [H] [D] épouse [R] est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l''article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

En l’espèce, le bail signé par les parties le 30 mai 2022 comporte une clause résolutoire prévoyant qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires le 16 février 2024 pour la somme en principal de 5886 euros.

Au vu du décompte, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 16 avril 2024.

Si, en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement du loyer courant (cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent), lesquels suspendent les effets de la clause résolutoire, il sera relevé que Monsieur [M] [K] reconnaît dans ses écritures ne pas être en mesure d’honorer le paiement des loyers et des charges et d’apurer la dette locative qui ne cesse de s’aggraver. Le couple n’effectue que des versements partiels du loyer depuis plusieurs mois. Monsieur [C] [R] et Madame [H] [D] épouse [R] ont en outre maintenu à l’audience du 12 juin 2025 les demandes de leur acte introductif. Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité.

Monsieur [M] [K] et Madame [O] [K] étant sans droit ni titre depuis le 17 avril 2024, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Monsieur [M] [K] et Madame [O] [K] justifient d’une demande de logement social en date du 2 février 2024 et de problème de santé de Monsieur [M] [K] ayant nécessité une opération chirurgicale début 2024 en ophtalmologie. Ils ont toutefois déjà en pratique bénéficé de larges délais puisque la clause résolutoire est acquise depuis le 16 avril 2024. Ils ne justifient pas non plus de recherches dans le parc privé qui seraient restées infructueuses. Ils bénéficieront enfin des dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures cviles d’exécution.

La demande de délais pour quitter les lieux sera en conséquence rejetée.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Monsieur [M] [K] et Madame [O] [K] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce Monsieur [C] [R] et Madame [H] [D] épouse [R] produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [M] [K] et Madame [O] [K] restaient devoir la somme de 12498,99 euros à la date du 12 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse (la dernière somme au crédit est de 267 euros le 5 mai 2025), après déduction des frais de poursuite conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Pour la somme au principal, Monsieur [M] [K] et Madame [O] [K], n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Monsieur [M] [K] la reconnaît à l’audience.

Ils seront donc condamnés à titre de provision au paiement de la somme de 12498,99 euros arrêtée au 12 juin 2025, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5886 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la signification de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [M] [K] et Madame [O] [K] seront également condamnés au paiement à compter du 13 juin 2025, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Les défendeurs sont unis par les liens du mariage et la dette a une nature ménagère. Ils seront donc condamnés solidairement sur le fondement de l’article 220 du code civil.

Sur la demande de délais de paiement sur le fondement du droit commun

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En vertu de l’article 847-2 du code de procédure civile, devenu 832, la demande incidente tendant à l’octroi d’un délai de paiement en application de l’article 1343-5 du code civil peut être formée par courrier remis ou adressé au greffe.

En l’espèce, les ressources de Monsieur [M] [K] et Madame [O] [K] apparaissent très légèrement supérieures au montant des loyers et des charges du contrat de bail résilié. Ils ne paraissent donc pas en capacité financière pour pouvoir apurer leur dette locative par des versements échelonnés, tout en assumant les charges de la vie courantes.

La demande de délais de paiement sur le fondement du droit commun sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [M] [K] et Madame [O] [K] parties perdantes, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision réputée contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 mai 2022 entre Monsieur [C] [R] et Madame [H] [D] épouse [R] et Monsieur [M] [K] et Madame [O] [K], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 16 avril 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [M] [K] et Madame [O] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [M] [K] et Madame [O] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [C] [R] et Madame [H] [D] épouse [R] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [M] [K] et Madame [O] [K] à payer à Monsieur [C] [R] et Madame [H] [D] épouse [R] à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 12 juin 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse (la dernière somme au crédit est de 267 euros) à la somme de 12498,99 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 16 février 2024 pour la somme de 5886 et à compter de la signification de la présente décision sur le surplus ;

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [M] [K] et Madame [O] [K] à verser à Monsieur [C] [R] et Madame [H] [D] épouse [R] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 13 juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [M] [K] et Madame [O] [K] à verser à Monsieur [C] [R] et Madame [H] [D] épouse [R] une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [M] [K] et Madame [O] [K] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et du commandement de payer ;

ORDONNONS la communication au Préfet de [Localité 5] de la présente décision ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection