TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

MINUTE N° 2025/604

AFFAIRE : N° RG 24/00475 – N° Portalis DBYA-W-B7I-E3NVT

Copie à :

M^e Karola WOLTERS-CRISTOFOLI

prefecture

Copie exécutoire à :

M^e Mikael DALIMONTE

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 04 Juillet 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. PH4-BETA

immatriculée au RCS sous le n° 891 122 624

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentée par M^e Mikael DALIMONTE, avocat au barreau de MONTPELLIER

DÉFENDEURS :

Madame [R] [G]

née le 14 Août 1999 à [Localité 14]

[Adresse 4]

[Adresse 3]

[Localité 9]

(Bénéficie de l’aide juridictionnelle totale selon décision du 07 novembre 2024)

Représentée par M^e Karola WOLTERS-CRISTOFOLI, avocat au barreau de BEZIERS

Monsieur [Z] [P] [G]

né le 14 Février 1950 à [Localité 13] (SENEGAL)

[Adresse 7]

[Localité 9]

non comparant ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

en présence de Mme [I], magistrate stagiaire

Magistrat ayant délibéré : Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des

contentieux de la protection

DÉBATS :

Audience publique du 09 Mai 2025

DECISION :

réputée contradictoire, en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 04 Juillet 2025 par Céline ASTIER-TRIA, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat de bail en date du 29 septembre 2020, avec prise d’effet au 15 octobre 2020, Madame [L] [S] a donné en location à Madame [R] [G] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Adresse 11] [Localité 1], pour un loyer mensuel de 520,00 euros et 30,00 euros de provision sur charges.

Par contrat de cautionnement du 29 septembre 2020, Monsieur [Z] [P] [G] s’est porté caution pour le paiement des loyers et charges de Madame [R] [G] auprès de Madame [L] [S].

Par acte notarié du 17 mars 2021, la société civile immobilière PH4-BETA (ci-après dénommée SCI PH4-BETA), a recueilli la pleine propriété du logement sis [Adresse 5] à [Adresse 11] (34500).

Par acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2023, la SCI PH4-BETA a fait signifier à Madame [R] [G] un congé pour motif légitime et sérieux pour le 14 octobre 2023 justifié par les faits suivants :

commandement de payer les loyers et de justifier de l’assurance adressé en 2021 ; incidents dans le paiement mensuel des loyers et provision sur charges en 2022 et 2023 (non-respect du paiement au plus tard le 10 du mois ; suspension à plusieurs reprises des allocations par la CAF du fait de la locataire qui ne s’occupe pas de son dossier) ; à ce jour, un solde dû de 1483,77 euros au total ou de 749,77 euros avec la prise en compte d’éventuels versements de la CAF (734 euros) ; pas de justification d’une assurance contre les risques locatifs malgré les relances écrites des 24/01 et 27/02 ; non prise en compte des courriers envoyés (LRAR non retirée, doublée d’une lettre simple remise en main propre). Selon acte de commissaire de justice en date du 23 juin 2023, la SCI PH4-BETA a fait signifier à Madame [R] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire, ce pour un arriéré locatif d’un montant de 1492,28 euros et de justifier d’une assurance contre les risques locatifs. Par acte des 28 et 29 juin 2023, une sommation de payer a été signifiée à Monsieur [Z] [P] [G].

Des loyers étant demeurés impayés, par acte de commissaire de justice en date du 20 septembre 2023, la SCI PH4-BETA a fait assigner en référé Madame [R] [G] et Monsieur [Z] [P] [G] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de céans.

Par ordonnance du 22 avril 2024, le juge des référés a notamment déclaré irrecevable l’action en référé de la SCI PH4-BETA en raison de l’existence d’une contestation réelle et sérieuse et débouté la SCI PH4-BETA et Madame [R] [G] de l’ensemble de leurs prétentions.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 août 2024, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SCI PH4-BETA a fait assigner Madame [R] [G] et Monsieur [Z] [P] [G] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de céans, aux fins de :

déclarer, à titre principal, recevables et bien fondées les demandes de la SCI PH4-BETA à l’encontre de Madame [R] [G] et Monsieur [Z] [P] [G] ; constater la résiliation du contrat de bail du 29 septembre 2020 par le jeu de la clause résolutoire insérée audit bail, deux mois après le commandement de payer resté infructueux pour non-paiement des loyers et charges d’une part et d’autre part, pour défaut de justification d’une assurance locative, soit le 23 août 2023 ; déclarer Madame [R] [G] occupante sans droit ni titre des locaux qu’elle occupe sis [Adresse 6]; prononcer l’expulsion de Madame [R] [G] des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux occupés dans l’immeuble de la SCI PH4-BETA et ce dans le délai légal, par tous moyens et voies de droit, au besoin avec le concours de la force publique ; ordonner la libération des lieux après remise des clés et état des lieux de sortie ; ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde meubles qu’il plaira au tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de Madame [R] [G] ;condamner solidairement Madame [R] [G] et Monsieur [Z] [P] [G] au paiement des sommes suivantes : 3895,44 euros selon décompte arrêté au 12 juillet 2024 et à parfaire jusqu’au prononcé de la décision à intervenir ; 733,38 euros mensuels au titre des indemnités d’occupation et ce jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés et état des lieux de sortie ; déclarer, à titre subsidiaire, recevables et bien fondées les demandes de la SCI PH4-BETA à l’encontre de Madame [R] [G] et Monsieur [Z] [P] [G] ; déclarer valable au fond et en la forme le congé pour motifs sérieux et légitimes délivré à la requête de la SCI PH4-BETA en date du 20 mars 2023 à l’encontre de Madame [R] [G] ; déclarer le contrat de bail résilié de plein droit à compter du 14 octobre 2023 ; déclarer Madame [R] [G] occupante sans droit ni titre des locaux qu’elle occupe ; prononcer l’expulsion de Madame [R] [G] des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux occupés dans l’immeuble de la SCI PH4-BETA et ce dans le délai légal, par tous moyens et voies de droit, au besoin avec le concours de la force publique ; ordonner la libération des lieux après remise des clés et état de lieux de sortie ; ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde meubles qu’il plaira au tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de Madame [R] [G] ; condamner solidairement Madame [R] [G] et Monsieur [Z] [P] [G] au paiement des sommes suivantes : 3895,44 euros selon décompte arrêté au 12 juillet 2024 et à parfaire jusqu’au prononcé de la décision à intervenir ; 733,38 euros mensuels au titre des indemnités d’occupation et ce jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés et état des lieux de sortie ; en tout état de cause,

condamner solidairement Madame [R] [G] et Monsieur [Z] [P] [G] au paiement de la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance. A l’audience du 09 mai 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, la SCI PH4-BETA, représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise le montant de la dette à la somme de 5487,20 euros selon décompte arrêté à la date du 1er mai 2025.

Au soutien de ses demandes de résiliation du bail, elle expose que Madame [R] [G] a manqué régulièrement à son obligation de paiement des loyers et charges ainsi qu’à celle de justifier d’une assurance contre les risques locatifs. Elle fait valoir l’ensemble des diligences accomplies depuis août 2021 pour le règlement de la dette et de la justification de l’assurance locative auprès de la locataire et de la caution demeurées vaines.

Sur la demande adverse de suspension de la clause résolutoire et de préjudice de jouissance, elle conteste que le logement serait indécent comme le soutient la locataire ainsi qu’une résistance abusive de sa part dans l’exécution des travaux. Elle indique que la locataire n’apporte aucune preuve concrète. Elle fait observer que Madame [R] [G] a un comportement fautif dans la présence de moisissures en l’absence de chauffe du logement et des taches brunes liés à un dégât des eaux pour lesquels elle était tenue à des travaux d’embellissement. Elle ajoute que Madame [R] [G] a volontairement été défaillante dans le cadre de ses sollicitations pour organiser la venue des artisans afin d’effectuer les travaux de reprise en peinture des murs et plafonds après l’intervention du plombier en juin 2023.

Sur la demande adverse de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement, elle fait valoir que Madame [R] [G] s’est obstinée à refuser de régler son loyer sans pour autant diligenter de procédure judiciaire à l’encontre de la SCI PH4 BETA que ce soit pour contester le congé pour motifs légitimes et sérieux, le commandement de payer ou pour initier une procédure d’expertise judiciaire. Elle ajoute qu’il en a résulté un accroissement régulier de sa dette locative sans aucune proposition aux fins de la résorber et que la bonne foi de la locataire ne peut être mis en exergue comme elle le prétend.

Sur la demande adverse de communication de documents, elle indique produire ces documents sauf le diagnostic au titre du gaz puisque l’immeuble n’est pas raccordé. Elle précise que ces diagnostics avaient été adressés à Madame [R] [G] au moment de la signature du bail, comme en atteste le contrat de bail.

Madame [R] [G], représentée par son conseil, sollicite de :

débouter la SCI PH4-BETA de l’intégralité de ses demandes ; condamner la SCI PH4-BETA au paiement de la somme de 7480 euros au titre du préjudice de jouissance d’une durée de vingt-deux mois ; ordonner la communication sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir de tous les diagnostics obligatoires (le DPE valide, le diagnostic plomb, le diagnostic électrique, le diagnostic gaz, ERP, attestation superficie loi Boutin, ENSA) ; prononcer la suspension de la clause résolutoire ; accorder à Madame [R] [G] les plus larges délais de paiement pour le règlement de cette créance au visa des articles 114 et 117 de la loi du 29 juillet.1998 ; prononcer la suspension de l’exécution provisoire au regard de la situation de Madame [G] ; condamner la SCI PH4-BETA au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Elle soutient que les sommes réclamées au titre des loyers et charges ne sont pas justifiées. Elle explique que l’historique des actions multiples initiées par le bailleur pour expulser les locataires de l’immeuble récemment acquis en augmentant les provisions sur charges et sans répondre à ses obligations contractuelles de mise à disposition d’un logement conforme justifie pleinement la suspension de l’application de la clause résolutoire. Elle fait valoir qu’elle justifie de son contrat d’assurance en 2023.

Au soutien de sa demande de réparation au titre du préjudice de jouissance, elle indique que les travaux imputables au bailleur n’ont été réalisés que mi-février 2025 en dépit de l’annonce faite dès le 25 mai 2023 à Hygiène Habitat, qu’elle a dû dormir sur un matelas avec sa fille handicapée pendant 22 mois ne pouvant occuper la chambre et que ses affaires étaient dans des cartons en raison de l’humidité de la pièce.

Elle fait valoir que si une dette locative était due, il conviendrait d’accorder des délais de grâce au visa des articles 114 et 117 de la loi du 29 juillet 1998 pour s’acquitter de sa dette tenant sa bonne foi.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience, lequel révèle que Madame [R] [G] s’est présentée à un des trois rendez-vous fixés, ce qui n’a pas permis l’établissement complet du diagnostic. Au cours du premier rendez-vous, Madame [R] [G] a fait part de son incompréhension quant à l’origine de la procédure. Le rapport fait mention des ressources mensuelles de la locataire qui s’élèvent à 1602,14 euros.

Bien que convoqué par acte d’huissier signifié le 30 août 2024 remis à tiers présent à domicile, selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile, Monsieur [Z] [P] [G] n’est ni présent ni représenté.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 04 juillet 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile énonce que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la demande de résiliation :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Hérault par la voie électronique le 02 septembre 2024, au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI PH4-BETA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 26 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En outre, aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de « s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur » (g). Ainsi, « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa » et « à défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci ».

En l’espèce, le bail conclu le 29 septembre 2020 avec prise d’effet au 15 octobre 2020 contient une clause résolutoire (article VIII – p.6/8) visant le défaut d’assurance et de paiement des loyers et charges comme cause de résolution de plein droit du contrat. Un commandement de payer et de justifier d’une telle police visant cette clause a été signifié le 23 juin 2023, pour la somme en principal de 1492,28 euros.

Aux termes de ses écritures, la SCI PH4-BETA justifie que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois. Elle produit les décomptes détaillés des sommes dues au titre des loyers et des charges.

Madame [R] [G] conteste le montant de la dette sans pour autant apporter des éléments de nature à remettre en cause ce montant.

Aussi, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 23 août 2023, de sorte que le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire.

En outre, Madame [R] [G] produit une attestation d’assurance contre les risques locatifs en date du 13 février 2023 attestant de sa souscription à un contrat d’assurance habitation n°18186219 – M001 à effet au 30 janvier 2023. Pour autant, elle ne justifie pas d’une assurance dans le délai d’un mois après commandement d’en justifier.

Sur l’exception d’inexécution :

L’article 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

En outre, le bailleur est tenu de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation, d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En application de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Sauf impossibilité d’exercer son droit de jouissance, le locataire ne peut opposer au bailleur, n’exécutant pas correctement ses obligations, l’exception d’inexécution. Cette impossibilité de jouissance s’analyse comme une impossibilité totale d’utiliser les lieux loués conformément à leur destination.

En l’espèce, Madame [R] [G] soutient une réfection tardive de la chambre suite aux dégâts des eaux de mai 2023 reconnu par le bailleur au vu de sa correspondance avec le service HYGIENE HABITAT.

A l’appui de ses prétentions, la locataire verse aux débats un rapport d’expertise en date du 23 mai 2023 faisant état d’écoulements d’eau en provenance des joints sanitaires de la baignoire du logement situé au-dessus de celui de Madame [G] et d’une fuite au niveau du chauffe-eau.

En outre, elle produit un diagnostic constat de décence en date du 03 mai 2023 qui fait état de traces d’infiltrations au plafond et de moisissures au pourtour de la fenêtre d’une chambre et qui conclut que le logement est non-décent.

En réplique, la SCI PH4-BETA fait valoir que le sinistre rapporté par Madame [R] [G] a été pris en charge, qu’un plombier est intervenu le 09 juin 2023 et que le service HYGIENE HABITAT a clôturé le dossier en raison du traitement de la fuite à l’origine du dégât des eaux dans le logement litigieux suivant un courriel du 16 juin 2023. Il sera noté que le diagnostic constat établi lors de la visite de contrôle le 16 juin 2023 conclut à la décence du logement.

Ainsi si Madame [R] [G] a subi un désordre dans une pièce du logement a minima du 03 au 09 juin 2023, elle n’a pas été privée de la jouissance totale de son logement.

Par conséquent, Madame [R] [G] sera déboutée de sa demande de prononcer la suspension de la clause résolutoire.

Sur les demandes de condamnation au paiement :

En l’espèce, la SCI PH4-BETA produit un décompte démontrant que Madame [R] [G] et Monsieur [Z] [P] [G] restent devoir la somme de 5487,20 euros à la date du 1er mai 2025 (terme du mois de mai inclus).

Il sera également constaté qu’elle justifie de l’ensemble des décomptes et actes d’huissier établis depuis août 2021 afin d’obtenir le paiement des loyers et charges dus par Madame [R] [G] et Monsieur [Z] [P] [G].

Madame [R] [G] n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause le montant de l’arriéré. En outre, elle ne produit pas de titre ni de décision de justice la dispensant du versement de la part de loyer et charges dont elle reste redevable en raison de l’indécence du logement comme elle le soutient.

Par conséquent, Madame [R] [G] et Monsieur [Z] [P] [G] seront condamnés solidairement au paiement de cette somme de 5487,20 euros selon décompte arrêté à la date du 1er mai 2025.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les délais de paiement :

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [R] [G] sollicite des délais de paiement pour le règlement de sa dette locative.

Toutefois, il apparait à l’analyse du décompte locatif qu’elle reste redevable d’une somme importante notamment compte tenu de ses ressources disponibles. En outre, elle ne justifie pas davantage avoir repris le paiement intégral des loyers, ni être en capacité de régler la dette locative.

Par conséquent, Madame [R] [G] sera déboutée de ses demandes reconventionnelles de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire.

Il convient donc de prononcer l’expulsion de Madame [R] [G] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, tout en précisant que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 733,38 euros.

Par conséquent, Madame [R] [G] et Monsieur [Z] [P] [G] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 733,38 euros mensuels au titre des indemnités d’occupation et ce jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés et état des lieux de sortie.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au demandeur ou à son mandataire.

Sur la demande reconventionnelle de communication du Diagnostic de Performance Energétique (DPE) et autres diagnostics :

L’article 3-3 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de fournir un dossier de diagnostic technique, annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement, qui comprend notamment :

1° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation ;

2° Le constat de risque d’exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-7 du code de la santé publique ;

3° Une copie d’un état mentionnant l’absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante. Un décret en Conseil d’Etat définit les modalités d’application du présent 3°, notamment la liste des matériaux ou produits concernés;

4° Un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, dont l’objet est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Un décret en Conseil d’Etat définit les modalités d’application du présent 4° ainsi que les dates d’entrée en vigueur de l’obligation en fonction des enjeux liés aux différents types de logements, dans la limite de six ans à compter de la publication de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit, dans ses annexes, la remise des diagnostics obligatoires.

La SCI PH4 BETA précise que ces diagnostics ont été remis à la locataire au moment de la signature du bail. Elle justifie également de la production aux débats du diagnostic de performance énergétique, du constat des risques d’exposition au plomb, du rapport de l’état de l’installation intérieure d’électricité d’immeuble à usage d’habitation, de l’état des risques et pollution, du certificat de superficie, de l’ENSA et de l’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux et produits contenant de l’amiante dans les immeubles bâtis.

Elle fait valoir qu’il n’a pas été communiqué le diagnostic au titre du gaz puisque l’immeuble n’est pas raccordé au gaz.

Dès lors, le bailleur a fourni les documents obligatoires à la locataire suivant les dispositions susvisées.

Par conséquent, la locataire sera déboutée de sa demande formulée à ce titre.

Sur la demande reconventionnelle de réparation du préjudice de jouissance :

Il résulte de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 qu’il incombe au bailleur de délivrer la chose louée conformément à la destination convenue, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au locataire d’établir l’indécence alléguée du logement et il incombe au bailleur de rapporter la preuve qu’il a satisfait à son obligation de délivrance d’un logement décent.

Le manquement du bailleur à l’obligation de louer un logement répondant aux caractéristiques d’un logement décent est de nature à justifier l’indemnisation du préjudice subi par le locataire en raison de ce manquement.

En l’espèce, Madame [R] [G] allègue un préjudice de jouissance subi en raison notamment de l’isolation thermique défectueuse du logement et des moisissures présentes dans la chambre du logement à compter du mois de mai 2023. Elle sollicite la condamnation en paiement de la SCI PH4-BETA à la somme de 7480 euros (340 euros x 22 mois).

Les développements précédents ont permis d’établir aucun manquement du bailleur à ses obligations de délivrance d’un logement décent puisque les travaux nécessaires suivant un dégât des eaux ont été réalisés le 09 juin 2023 après information du bailleur par courrier du 17 mai 2023 du service HYGIENE ET HABITAT et que des travaux de reprise des murs et plafonds détériorés ont été réalisés.

Madame [R] [G] ne justifie pas d’une isolation thermique défectueuse du logement par des constatations ou documents techniques.

La SCI PH4-BETA fait observer que la présence de moisissures qui sont apparues sur le mur avec la fenêtre ne seraient qu’un dépôt provenant d’un manque de ventilation de la pièce et d’un défaut de chauffage de la locataire selon l’expert d’assurance et que les traces brunes aux endroits des infiltrations s’expliquent par le fait que la locataire n’a jamais fait les travaux d’embellissement.

Le préjudice de jouissance n’est donc pas caractérisé.

Par conséquent, Madame [R] [G] sera déboutée de sa demande de condamner la SCI PH4-BETA au paiement de la somme de 7480 euros au titre du préjudice de jouissance d’une durée de vingt-deux mois.

Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 733,38 euros.

Par conséquent, Madame [R] [G] et Monsieur [Z] [P] [G] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 733,38 euros mensuels au titre des indemnités d’occupation et ce jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés et état des lieux de sortie.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au demandeur ou à son mandataire.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [R] [G] et Monsieur [Z] [P] [G], qui succombent, seront condamnés solidairement aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, Madame [R] [G] et Monsieur [Z] [P] [G], qui supportent les dépens, seront condamnés solidairement à payer à la SCI PH4-BETA une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros.

Sur l’exécution provisoire :

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, laquelle sera donc maintenue.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 septembre 2020 avec prise d’effet au 15 octobre 2020 entre Madame [L] [S] et Madame [R] [G] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 12] sont réunies à la date du 23 août 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [R] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [R] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société civile immobilière PH4-BETA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [R] [G] et Monsieur [Z] [P] [G] à payer à la société civile immobilière PH4-BETA, une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 24 août 2023 jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, indexation comprise, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 733,38 euros ;

CONDAMNE solidairement Madame [R] [G] et Monsieur [Z] [P] [G] à payer à la société civile immobilière PH4-BETA, la somme de 5487,20 euros (cinq mille quatre cent quatre-vingt-sept euros et vingt centimes) au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 01er mai 2025 (mensualité de mai comprise) ;

DEBOUTE Madame [R] [G] de ses demandes ;

CONDAMNE solidairement Madame [R] [G] et Monsieur [Z] [P] [G] à payer à la société civile immobilière PH4-BETA, la somme de 800 euros (huit cent euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Madame [R] [G] et Monsieur [Z] [P] [G] aux entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;

Ainsi jugé et prononcé le QUATRE JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ, par décision mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,