AUDIENCE DU 25 Septembre 2025

DOSSIER : N° RG 23/01996 – N° Portalis DBWW-W-B7H-DLDU

MINUTE : 25/00218

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CARCASSONNE

Le Tribunal judiciaire de Carcassonne, statuant le VINGT CINQ SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ a rendu le jugement suivant :

ENTRE

Syndic. de copro. VISMARA Représente par son Syndic REGIE IMMOBILIERE DE GESTION, dont le siège social est sis 28, Boulevard Marinoni – 06310 BEAULIEU SUR MER

représentée par la SELARL SOLERE-RIUS- COLOMBO, avocats postulants au barreau de CARCASSONNE, M^e Gisèle BEDDOUK, avocat plaidant au barreau de GRASSE

ET

SERVICE DES DOMAINES, pris en la personne de Monsieur le directeur départemental des finances publiques de l’Aude, dont le siège social est sis Pôle Gestion des Patrimoines Privés – 334 Allée Henri II de Montmorency CEDEX 17788 – 34000 MONTPELLIER

en sa qualité de curateur à la succession vacante de Madame [D] [V], décédée le 21 janvier 2019 à CARCASSONNE, désigné par Ordoannance sur requête en date du 12 avril 2022

défaillant

ORDONNANCE DE CLÔTURE : 1er Avril 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL STATUANT A JUGE UNIQUE EN VERTU DE L’ARTICLE R 219-9 DU CODE DE L’ORGANISATION JUDICIAIRE

Madame Géraldine WAGNER, Vice-Présidente

GREFFIÈRE : Emmanuelle SPILLEBOUT, Cadre Greffier, lors des débats et du prononcé

DÉBATS : En audience publique du 03 Juillet 2025 après rapport du juge de la mise en état conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT : Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT CINQ SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ par Madame Géraldine WAGNER, Vice-Présidente qui a signé avec la greffière.

EXPOSE DU LITIGE

Mme [D] [V] était propriétaire d’un appartement et d’une cave au sein d’un immeuble dénommé « résidence Le Vismara » situé à Nice, 14 avenue du Vismara, formant les lots n° 2 et 4, cadastré AN 00 section EZ n° 230.

Mme [V] est décédée à Carcassonne le 19 janvier 2019.

Cherchant à recouvrer les charges de copropriété non réglées depuis 2016 par la défunte, le syndicat des copropriétaires de la résidence Vismara a saisi la présidente du tribunal judiciaire de Carcassonne aux fins de désigner le service des domaines en qualité de curateur de la succession vacante de Mme [V].

Par ordonnance du 12 avril 2022, Monsieur le Directeur départemental des finances publiques de l’Aude a été désigné en qualité de curateur de la succession vacante de Mme [V].

Par courrier recommandé du 29 juillet 2022, dont il a été accusé réception le 1er août 2022, le syndicat des copropriétaires a vainement mis en demeure le directeur des finances publiques de l’Aude de payer la somme de 13 371,06 € au titre des charges de copropriété impayées.

En raison d’une erreur matérielle affectant l’identité du directeur des finances publiques désigné, l’ordonnance du 12 avril 2022 a été rectifiée le 16 octobre 2023, le directeur départemental des finances publiques de l’Hérault ayant été désigné en qualité de curateur de la succession vacante de Mme [V], en lieu et place du directeur départemental des finances publiques de l’Aude.

Par acte du 22 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence Vismara, représenté par son syndic en exercice, la société Régie immobilière de gestion, a assigné en paiement le service des domaines pris en la personne de M. le directeur départemental des finances publiques de l’Aude, devant le tribunal judiciaire de Carcassonne.

Suivant conclusions communiquées au défendeur par e-partage le 30 octobre 2024, dont il a été accusé réception le 4 novembre 2024 et notifiées par RPVA le 31 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence Vismara demande de :

condamner le service des domaines à lui payer la somme de 14 580,40 € au titre des charges de copropriété en application des dispositions des articles 10 et 30 de la loi du 19 juillet 1965 suivant arrêté de compte au 1er juillet 2023, ainsi que 1 351, 63 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts à compter de la sommation de payer du 10 mai 2021,ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil,condamner le service des domaines à lui payer les intérêts légaux augmentés de 7% avec capitalisation, soit la somme de 4 380, 54 € du 11 mai 2021 au 13 novembre 2023, puis mémoire à compter du 13 novembre 2023 jusqu’à parfait paiement,à titre subsidiaire, condamner le service des domaines à lui payer les intérêts légaux augmentés de 7% sans capitalisation, soit la somme de 4 008,99 € du 11 mai 2021 au 13 novembre 2023, puis mémoire à compter du 13 novembre 2023,plus subsidiairement encore, si la juridiction n’entendait pas faire droit à la demande de condamnation à la clause pénale, condamner le service des domaines à lui payer les intérêts légaux avec capitalisation, soit la somme de 1 492,98 € du 11 mai 2021 au 13 novembre 2023, puis mémoire à compter du 13 novembre 2023 jusqu’à parfait paiement,à titre infiniment subsidiaire, si la juridiction n’entendait pas faire droit à la demande de condamnation à la clause pénale ni de capitalisation, condamner le service des domaines à lui payer les intérêts légaux avec capitalisation, soit la somme de 1 444,92 € du 11 mai 2021 au 13 novembre 2023, puis mémoire à compter du 13 novembre 2023 jusqu’à parfait paiement,condamner le service des domaines à lui payer la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts, ainsi que 6000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Le directeur départemental des finances publiques de l’Hérault, ès-qualité de curateur à la succession de Mme [V], n’a pas constitué avocat, ni n’a transmis son dossier de plaidoirie.

Il sera fait référence aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens sur le fondement de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er avril 2025 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoirie du 3 juillet 2025, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 25 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Si l’article 761 du code de procédure civile permet à l’État de se faire représenter ou assister par un fonctionnaire ou un agent de son administration devant le tribunal judiciaire le dispensant ainsi de constituer avocat même dans le cas de procédures dans lesquelles la représentation est obligatoire, encore faut-il qu’il notifie ses conclusions au greffe ou dépose son dossier de plaidoirie à l’audience, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Le défendeur sera donc considéré comme défaillant et le jugement sera réputé contradictoire en application de l’article 473 alinéa 2 du code de procédure civile.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

À titre liminaire, il convient de relever que bien que l’assignation ait été délivrée au service des domaines pris en la personne du directeur départemental des finances publiques de l’Aude, les conclusions du syndicat des copropriétaires ont bien été adressées au service des domaines pris en la personne du directeur départemental des finances publiques de l’Hérault, seul compétent ainsi que le prévoit l’ordonnance rectifiée de Mme la présidente du tribunal judiciaire de Carcassonne en date du 16 octobre 2023. Il convient donc de rectifier l’identité du défendeur en ce sens.

Sur la demande de condamnation au paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les charges de copropriété ne sont plus réglées depuis 2016, que même si Mme [V] a fait l’objet d’un plan de surendettement, il n’en a pas été informé et sa créance n’a pas été incluse dans le plan.

Le syndicat des copropriétaires produit notamment :

la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Mme [V] (lots n°2 et 4),son acte de décès,le décompte des charges de copropriété arrêté au 1er juillet 2023,le plan conventionnel de redressement établi par la commission de surendettement des particuliers de l’Aude en date du 31 janvier 2017, dont il s’évince que Mme [V] n’avait pas déclaré sa dette au titre des charges de copropriété de la résidence Le Vismara alors qu’elle s’élevait à la somme de 1214 € au titre des charges 2016,les procès-verbaux d’assemblée générale du 1er juillet 2016, 29 septembre 2017, 23 novembre 2018, 22 novembre 2019, 25 février 2021, 10 février 2022, et 23 février 2023, portant approbation des comptes de l’exercice précédent et du budget prévisionnel de l’année,le contrat de syndic du 22 novembre 2019 avec effet au 17 septembre 2019,le contrat de syndic du 28 février 2023 avec effet au même jour,les appels de fonds 2017 à 2021,ainsi que la sommation de payer transformée en procès-verbal de difficulté en date du 11 mai 2021.

Il ressort de l’ensemble de ces pièces, et dès lors qu’il est justifié de l’approbation de l’ensemble des comptes annuels et vote des budgets prévisionnels sur la période considérée, que les charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2023 s’élèvent à la somme de 14 247,40 €, que le service des domaines, ès-qualité de curateur à la succession vacante de Mme [V], sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Vismara.

Si la résolution tendant à appliquer aux copropriétaires défaillants des pénalités de retard au taux de 7 %, à compter de la mise en demeure adressée par le syndic, a été adoptée dès l’assemblée générale du 1er juillet 2016 (pièce 8), force est de constater que le syndicat des copropriétaires, à qui incombe la charge de la preuve, ne verse aux débats aucune mise en demeure qui aurait été adressée à Mme [V]. Seule est produite la sommation de payer du 10 mai 2021 alors qu’à cette date, la copropriétaire était décédée depuis plus de deux ans.

Le demandeur sera donc débouté de sa demande tendant à appliquer la clause pénale de 7 %.

Par conséquent, la somme due au titre des charges de copropriété portera intérêts au taux légal à compter du 11 mai 2021, sur la somme de 10 967,47 € et à compter de l’assignation pour le surplus.

Il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de condamnation au paiement des frais de recouvrement

L’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement sont à la charge du débiteur.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame les sommes suivantes qui ne sont justifiées par aucun élément :

frais de relance : 12 €,mise en demeure : 40 €,frais de remise de dossier à avocat pour 380 et 600 € respectivement les 10 février 2022 et 15 juin 2023, aucun élément ne justifiant cette double facturation séparée d’un peu plus d’un an et étant relevé que le contrat de syndic applicable en 2023 ne prévoit cette facturation d’un montant de 600 € qu’en cas de diligence exceptionnelle, sans que le contrat ne précise en quoi elle consiste.

Ces frais seront donc rejetés.

En revanche, il sera fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires à hauteur de 319,63 € correspondant au coût de la sommation de payer et de la signification de l’ordonnance portant désignation du service des domaines en qualité de curateur.

Sur la demande de dommages et intérêts

Les pièces versées aux débats montrent qu’il s’agit d’une petite copropriété comptant cinq copropriétaires de sorte que le non paiement des charges de copropriété depuis plusieurs années pèse nécessairement lourd sur son budget, ce qui est d’ailleurs confirmé par le bilan du syndicat des copropriétaires versé aux débats. Il n’est d’ailleurs pas inutile de relever que des travaux de ravalement de la façade et de la cage d’escalier n’ont pas pu être réalisés en raison de cet impayé ainsi que l’établit le procès-verbal de l’assemblée générale du 23 février 2023.

Or, le service des domaines a été désigné en qualité de curateur de la succession vacante depuis plus de deux ans, sans qu’il ne soit justifié d’aucune démarche pour obtenir des liquidités ni mettre en vente le bien dont Mme [V] était propriétaire.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi suffisamment d’un préjudice distinct de la seule absence de paiement des charges de copropriété, justifiant l’octroi d’une somme de 3000 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

La direction des finances publiques de l’Hérault qui succombe pour l’essentiel sera condamnée aux dépens, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Vismara une somme que l’équité commande de fixer à 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, issu du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

Compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Condamne la direction départementale des finances publiques de l’Hérault, ès-qualité de curateur à la succession de Mme [D] [V], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Vismara situé à Nice, 14 avenue du Vismara, la somme de 14 247,40 €, au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 11 mai 2021 sur la somme de 10 967,47 € et à compter de l’assignation pour le surplus,

Ordonne la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

Condamne la direction départementale des finances publiques de l’Hérault, ès-qualité de curateur à la succession de Mme [D] [V], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Vismara situé à Nice, 14 avenue du Vismara, la somme de 319,63 € au titre des frais de recouvrement nécessaires,

Condamne la direction départementale des finances publiques de l’Hérault, ès-qualité de curateur à la succession de Mme [D] [V], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Vismara situé à Nice, 14 avenue du Vismara, la somme de 3000 € de dommages et intérêts,

Condamne la direction départementale des finances publiques de l’Hérault, ès-qualité de curateur à la succession de Mme [D] [V], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Vismara situé à Nice, 14 avenue du Vismara, la somme de 2000 € par application au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Vismara situé à Nice, 14 avenue du Vismara du surplus de ses demandes,

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé le VINGT-CINQ SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT-CINQ par la mise à disposition du présent jugement au greffe civil du tribunal judiciaire de Carcassonne.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Copie M^e Gisèle BEDDOUK, la SELARL SOLERE-RIUS- COLOMBO