AUDIENCE DU 05 Juin 2025

DOSSIER : N° RG 23/00355 – N° Portalis DBWW-W-B7H-DGFU

MINUTE : 25/00144

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CARCASSONNE

Le Tribunal judiciaire de Carcassonne, statuant le CINQ JUIN DEUX MIL VINGT CINQ a rendu le jugement suivant :

ENTRE

Madame [Z] [G] épouse [R]

née le 10 Février 1972 à HYERES (83400), demeurant 256, Traverse des Charmettes – 13190 ALLAUCH

Monsieur [A] [R]

né le 23 Mai 1969 à BELFORT (90000), demeurant 256, Traverse des Charmettes – 13190 ALLAUCH

représentés par la SELARL LAMBERT & CROCHET, avocats postulants au barreau de CARCASSONNE, M^e Benjamin AYOUN, avocat plaidant au barreau de MARSEILLE

ET

Madame [F] [T] épouse [D]

née le 10 Juin 1970 à BRIANCON (05100), demeurant Domaine de Villemartin – 11300 GAJA ET VILLEDIEU

Monsieur [C] [D]

né le 21 Octobre 1971 à CASTELSARRASIN (82100), demeurant Domaine de Villemartin – 11300 GAJA ET VILLEDIEU

représentés par M^e Ségolène ZICKLER, avocat au barreau de CARCASSONNE

ORDONNANCE DE CLÔTURE : 15 Octobre 2024.

COMPOSITION DU TRIBUNAL STATUANT A JUGE UNIQUE EN VERTU DE L’ARTICLE R 219-9 DU CODE DE L’ORGANISATION JUDICIAIRE

Madame Géraldine WAGNER, Vice-Présidente

GREFFIÈRE : Sofia WABER lors des débats et Emmanuelle SPILLEBOUT lors du prononcé

DÉBATS : En audience publique du 03 Avril 2025 après rapport du juge de la mise en état conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT : Contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le CINQ JUIN DEUX MIL VINGT CINQ par Madame Géraldine WAGNER, Vice-Présidente qui a signé avec la greffière.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 25 septembre 2017, M. [A] [R] et Mme [Z] [G] épouse [R] ont acquis de M. [C] [D] et de Mme [F] [T] épouse [D] une maison à usage d’habitation sise à Allauch (13 190), Traverse des Charmettes.

Se plaignant d’infiltrations à la fin de l’année 2019, les époux [R] ont fait procéder à diverses expertises amiables en date des 11 décembre 2019 et 3 juin 2020.

Par acte du 22 décembre 2020, ils ont saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’obtenir une expertise judiciaire, laquelle a été ordonnée le 21 mai 2021 et confiée à M. [S].

L’expert a déposé son rapport le 30 septembre 2022.

Par actes séparés du 1er février 2023, M. et Mme [R] ont fait assigner M. et Mme [D] devant le tribunal judiciaire de Carcassonne en lecture du rapport d’expertise judiciaire, pour obtenir leur condamnation solidaire au paiement des travaux de remise en état et de divers dommages et intérêts.

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 3 septembre 2024, M. et Mme [R] demandent la condamnation solidaire de M. et Mme [D] à leur payer les sommes suivantes :

24 478 € hors taxe au titre du coût de la remise en état déterminé par expertise judiciaire,16 168, 08 € au titre de leur préjudice de jouissance,4 979,88 € en remboursement des frais d’expertise,5 000 € au titre de leur préjudice moral,à titre principal, sur le fondement de la garantie décennale des articles 1792 et suivants du code civil,à titre subsidiaire, sur le fondement de la garantie des vices cachés des articles 1641 et suivants du code civil,à titre infiniment subsidiaire, sur le fondement de la responsabilité délictuelle de l’article 1240 du code civil pour résistance dolosive.

Ils demandent en outre le rejet de l’ensemble des prétentions des époux [D] et leur condamnation à leur payer la somme de 7200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 26 novembre 2024, M. et Mme [D] concluent au débouté et demandent la condamnation des époux [R] à leur payer la somme de 7000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Le tribunal ayant soulevé d’office à l’audience, au visa de l’article 789 du code de procédure civile, dans sa version applicable au litige, l’irrecevabilité de la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action des demandeurs sur le fondement de la garantie décennale, il a été demandé aux parties de bien vouloir faire connaître leurs observations sur ce point dans un délai de huit jours suivant l’audience.

Aucune des parties n’a produit de note en délibéré.

Il sera fait référence aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens sur le fondement de l’article 455 du code de procédure civile.

La procédure a été clôturée le 7 janvier 2025 par ordonnance du 15 octobre 2024, avec calendrier de procédure, et l’affaire fixée à l’audience du 3 avril 2025 à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le fondement de la garantie décennale

M. et Mme [R] soutiennent que les désordres mis en évidence par le rapport d’expertise judiciaire sont de nature à rendre l’immeuble impropre à destination, voire, à terme, à affecter la solidité de l’ouvrage. Ils estiment que M. et Mme [D] ont engagé leur responsabilité décennale puisque les désordres sont survenus dans l’extension qu’ils ont faite édifier en 2010. Ils considèrent que les vendeurs ne sont pas fondés à se prévaloir de la clause d’exonération de responsabilité figurant dans l’acte de vente, cette clause faisant référence à des traces d’humidité, sans rapport avec l’importance des infiltrations constatées, et qu’en tout état de cause, cette clause est réputée non écrite ainsi que le prévoit l’article 1792-5 du code civil.

Enfin, en réponse à la fin de non-recevoir tirée de la prescription de leur action sur le fondement de la garantie décennale, ils considèrent que M. et Mme [D] ne rapportent pas la preuve que les travaux réalisés sont antérieurs à 10 ans.

M. et Mme [D] répliquent que les conditions de la garantie décennale ne sont pas réunies, faute pour M. et Mme [R] de rapporter la preuve que les désordres portent atteinte à la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à destination. Ils invoquent le caractère limité des désordres invoqués, qui ne concernent qu’une chambre située dans l’extension réalisée en 2010, et précisent que l’expertise n’a porté que sur cette seule pièce.

Par ailleurs, ils soutiennent que l’action des époux [R] est prescrite, l’assignation ayant été délivrée postérieurement au délai de 10 ans qui s’est écoulé à compter de la fin des travaux fixée au 29 mars 2011, ou au plus tard au mois de novembre 2011, à la pose du crépi sur cette extension. Enfin, ils se prévalent de la clause d’exonération de responsabilité figurant dans l’acte de vente.

L’article 1792 du code civil énonce que tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage des dommages même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

En application de l’article 1792-1, la personne qui vend, après avoir rénové des biens immobiliers est réputée constructeur et engage à ce titre sa responsabilité décennale, lorsque les travaux de rénovation réalisés peuvent recevoir la qualification d’ouvrage.

Il résulte de ces textes que l’acquéreur, pour engager la responsabilité décennale de son vendeur à raison de travaux qu’il a réalisés ou fait réaliser sur l’immeuble vendu, doit rapporter la preuve :

que les désordres qu’ils allèguent, portent sur un ouvrage au sens de l’article 1792-1 2 °du code civil, réalisé par son vendeur ou pour son compte,que ces désordres sont de nature à compromettre la solidité de cet ouvrage ou à l’affecter dans l’un de ses éléments constitutifs ou dans l’un de ses éléments d’équipement le rendant impropre à sa destination.

Au cas présent, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que des moisissures sont visibles dans toutes les pièces au rez-de-chaussée (chambre et salle de bain) de l’extension construite par les vendeurs en 2010. Les acquéreurs ont dû retirer le placo ainsi que le parquet qui gondolait. L’expert relève des traces d’humidité et une forte odeur de moisissure dans la chambre, avec une humidité supérieure à 23 % sur le mur de la façade sud.

Selon l’expert, ces désordres proviennent de l’infiltration d’eau de pluie entre le mur de la chambre et le chemin bétonné, la partie basse du mur de la maison étant dépourvue d’étanchéité, de sorte que l’eau est absorbée par les parpaings et ressort sur la dalle à l’intérieur de la chambre. De plus, la nappe à excroissance située sur le côté de la maison ne remonte pas suffisamment haut, en conséquence de quoi, l’eau s’infiltre entre cette nappe et le mur en parpaing, qu’elle traverse pour couler le long du mur à l’intérieur de la pièce.

Il ressort du rapport d’expertise que les désordres trouvent leur origine dans le défaut d’étanchéité verticale des façades sud et ouest ainsi que dans le défaut d’étanchéité en dessous du seuil de la porte en façade ouest.

Il conclut que les désordres rendent la chambre impropre à destination et pourraient avec le temps affecter la stabilité de l’ouvrage.

Au vu des conclusions du rapport d’expertise, qui ne sont nullement critiquées par les défendeurs, les défauts d’étanchéité affectant tant la façade ouest que la façade sud de la pièce permettent des infiltrations d’eau à l’intérieur de la chambre et de la salle de bain situées dans l’extension construite par les époux [D]. Ces infiltrations dégradent non seulement le mur intérieur et le mur enterré mais également le parquet.

Il est donc clairement établi que ces désordres rendent l’ouvrage impropre à sa destination, dès lors que ces infiltrations affectent l’habitabilité de l’ouvrage, l’argument des vendeurs tenant le caractère limité des désordres à une seule pièce étant inopérant, l’ouvrage étant impropre à sa destination.

Par ailleurs, l’expert souligne que si ces défauts ne sont pas corrigés, l’humidité persistante dans les murs est de nature à oxyder les fers à béton, affectant de fait la solidité de l’ouvrage, et à favoriser la prolifération de moisissures et de champignons nocifs pour la santé des occupants.

Bien qu’il ne soit pas contesté que les acquéreurs avaient relevé la présence d’humidité dans la chambre avant la signature de l’acte de vente, l’expert indique que les désordres sont bien plus importants que de simples traces d’humidité, et portent sur des infiltrations d’ampleur, notamment à l’occasion de fortes pluies, rendant la pièce inhabitable.

Par conséquent, il peut être considéré que le désordre ne s’était pas révélé dans toute son ampleur au moment de la contre-visite et qu’il relève de la garantie décennale des constructeurs.

S’agissant de la prescription invoquée par les défendeurs, celle-ci doit être déclarée irrecevable, dès lors qu’en vertu de l’article 789 du code de procédure civile, dans sa version issue du décret n°2019-1333, applicable aux assignations délivrées postérieurement au 1er janvier 2020, les parties sont tenues à peine d’irrecevabilité de soulever les fins de non-recevoir devant le juge de la mise en état, seul compétent, jusqu’à son dessaisissement, pour statuer sur celle-ci. Les parties ne sont donc plus recevables à les soulever ultérieurement à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge.

En outre, l’acte authentique de vente comporte en page 16 une clause d’exonération de responsabilité qui stipule : « Il est précisé qu’à la suite d’une contre-visite du bien, il a été découvert par l’ACQUEREUR des traces d’humidité dans la chambre. Le VENDEUR déclare qu’il y a eu des remontées d’eau dans la chambre et qu’ils se sont occupés eux-mêmes de procéder aux travaux, afin de remédier à ce problème qui ne s’est pas reproduit depuis.

L’ACQUEREUR déclare avoir eu parfaitement connaissance de cela et déclare vouloir en faire son affaire personnelle, à ses seuls risques financiers sans recours contre quiconque. »

Cette clause qui tend à exclure la garantie décennale des vendeurs doit être réputée non écrite conformément à l’article 1792-5 du code civil.

Tenant ce qui précède, M. et Mme [D] ont engagé leur responsabilité décennale à l’égard de M. et Mme [R].

Sur les demandes indemnitaires

M. et Mme [D] seront tenus de payer à M. et Mme [R] le coût des travaux de remise en état, qui n’est nullement contesté dans son quantum, soit la somme de 24 478 € HT.

Par ailleurs, M. et Mme [R] sollicitent une somme de 16 168,08 € au titre de leur préjudice de jouissance, calculée sur la base d’une valeur locative au prorata de la surface qu’ils ne peuvent pas utiliser.

Bien que le rapport d’expertise ne mentionne aucun préjudice de jouissance, il est suffisamment établi au regard des pièces du dossier que les désordres affectant la chambre l’ont rendue complètement inutilisable depuis 2019, caractérisant le préjudice de jouissance des époux [D].

Ce préjudice sera indemnisé à hauteur d’une somme de 5 000 €, étant précisé que le calcul auquel ils se sont livrés pour chiffrer leur demande ne repose sur aucun élément probant (ni valeur locative, ni superficie de la pièce).

Il leur sera également alloué une somme de 1 000 € en réparation de leur préjudice moral constitué par les multiples démarches tant amiables que judiciaires qu’ils ont dû engager pour faire valoir leurs droits ainsi que la longueur de la procédure depuis la survenue des désordres.

Tenant ce qui précède, M. et Mme [D] seront condamnés solidairement à payer à M. et Mme [R] les sommes suivantes :

24 478 € HT au titre des travaux de remise en état, à laquelle s’ajoutera la TVA au taux en vigueur à la date de l’exécution,5 000 € en réparation de leur préjudice de jouissance,1 000 € en réparation de leur préjudice moral.

Sur les autres demandes

M. et Mme [D] qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire, ainsi qu’à payer à M. et Mme [R] une somme que l’équité commande de fixer à 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, issu du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

Compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par décision contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Déclare irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par M. [C] [D] et Mme [F] [T] épouse [D] tirée de la prescription de l’action de M. [A] [R] et Mme [Z] [G] épouse [R] sur le fondement de la garantie décennale,

Déclare M. [C] [D] et Mme [F] [T] épouse [D] responsables des désordres affectant l’immeuble situé à Allauch, traverse des Charmettes, sur le fondement de la garantie décennale,

Condamne en conséquence solidairement M. [C] [D] et Mme [F] [T] épouse [D] à payer à M. [A] [R] et Mme [Z] [G] épouse [R] les sommes suivantes :

24 478 € Hors Taxe au titre des travaux de remise en état, à laquelle s’ajoutera la TVA au taux en vigueur à la date de l’exécution,5 000 € en réparation de leur préjudice de jouissance,1 000 € en réparation de leur préjudice moral,

Condamne in solidum M. [C] [D] et Mme [F] [T] épouse [D] à payer à M. [A] [R] et Mme [Z] [G] épouse [R] la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [C] [D] et Mme [F] [T] épouse [D] aux dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire,

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé le CINQ JUIN DEUX MILLE VINGT-CINQ par la mise à disposition du présent jugement au greffe civil du tribunal judiciaire de Carcassonne.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Copie M^e Benjamin AYOUN, la SELARL LAMBERT & CROCHET, M^e Ségolène ZICKLER