AFFAIRE N° RG 25/01256 – N° Portalis DBWW-W-B7J-DUYS

MINUTE :

C.C.C revêtue de la formule exécutoire délivrée

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C.C.C délivrée

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CARCASSONNE

DATE DU JUGEMENT : 16 Février 2026

DEBATS PUBLICS : 06 Octobre 2025

ACTE DE SAISINE : 05 Août 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Marion DESPLATS, Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Amira BOUSROUD, lors des débats et du prononcé

DEMANDEUR(S)

Monsieur [P] [H],

demeurant 4 rue Jacques le Conquerant – 66190 COLLIOURE

Comparant

DÉFENDEUR

Monsieur [T] [D],

demeurant 16 rue Marcelin Albert – Appart 13 Résidence Vila Dicastelli II BAT 4 – 11000 CARCASSONNE

Non comparant

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 13 février 2014, Monsieur [N] [F] a donné à bail à Monsieur [T] [D] et Madame [Z] [C] un logement sis 16 rue Marcellin Albert, résidence Villa Dicastelli 11000 CARCASSONNE moyennant un loyer mensuel de 470 euros charges comprises.

Madame [Z] [C] a donné son congé au bailleur par courrier du 22 mars 2023.

Monsieur [P] [H] a acquis le bien donné en location à Monsieur [T] [D] par acte du 19 Avril 2024.

Le 07 novembre 2024, une sommation d’avoir à payer les loyers était signifié à Monsieur [T] [D] pour un montant en principal de 1.525,28 euros € au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 05 août 2025, Monsieur [P] [H] a fait assigner Monsieur [T] [D] devant le juge des contentieux de la protection de Carcassonne aux fins de voir :

— Prononcer la résiliation du bail du bail conclu le 06 février 2014,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [D] et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si nécessaire,

— Condamner Monsieur [T] [D] à lui payer la somme de 2.864,16 euros au titre de l’arriéré locatif (loyers et charges), montant à actualiser au jour de l’audience, outres les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— Condamner Monsieur [T] [D] à lui verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer réévalué, à savoir 455,20 euros, montant auquel il conviendra de rajouter les charges locatives et ce, jusqu’à la libération effective des lieux,

— Condamner Monsieur [T] [D] à lui payer la somme de 120 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [T] [D] aux entiers dépens lesquels comprendront le coût de la sommation de payer en date du 07 novembre 2024, de la dénonce CCAPEX de la présente assignation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 06 octobre 2025.

Monsieur [P] [H], présent en personne, a maintenu ses demandes, précisant que la dette s’élevait à 2.772,10 € au titre des loyers et charges impayés au 20 septembre 2025. Il a indiqué ne pas savoir si Monsieur [T] [D] avait quitté le logement.

Monsieur [T] [D], régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 16 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines (42 jours) avant l’audience.

En l’espèce, Monsieur [P] [H] justifie avoir notifié l’assignation à la Préfecture le 06 août 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 06 octobre 2025.

De surcroît, le bailleur justifie avoir signalé à la CCAPEX la situation d’impayé locatif, par avis du 08 novembre 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation du 05 août 2025.

La demande est par conséquent recevable.

Sur la demande en paiement

Les articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il résulte du décompte du bailleur qu’à la date du 20 septembre 2025, Monsieur [T] [D] demeurait redevable au titre des loyers, provisions sur charges de la somme totale de 2.772,10 €.

Faute de justifier du règlement de ladite somme, Monsieur [T] [D] sera condamné à payer à Monsieur [P] [H] la somme de 2.772,10€ au titre des loyers, provisions sur charges non réglés à la date du 20 Septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Le maintien de Monsieur [T] [D] dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer en cours outre les charges, soit 455,20 euros due depuis la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux. Compte tenu de son caractère indemnitaire, elle ne peut être indexée.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que six semaines (42 jours) après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article 2 du code civil, ce texte n’a vocation à régir que les contrats conclus à compter du 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 ayant instauré ce délai de six semaines en lieu et place d’un délai plus long de deux mois. Aussi, les contrats conclus avant cette date demeurent soumis à l’empire du droit antérieur à cette loi qui prévoyait un délai de deux mois (Avis, Cass., 13 juin 2024, n° 24-70002).

En l’espèce, le bail signé avant le 29 juillet 2023 par les parties ne stipule aucune clause résolutoire laquelle est néanmoins supplétivement prévue par le texte susvisé.

Par exploit du 07 novembre 2024, Monsieur [P] [H] a fait commandement à Monsieur [T] [D] de payer la somme de 1.525,28 euros au titre des loyers et charges échus et demeurés impayés à cette date.

Les loyers n’ont pas été réglés et le juge n’a pas été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de payement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Les conditions de résiliation du bail sont réunies.

Sur les autres demandes

Il convient, en application de l’article 696 du Code de procédure civile, de condamner Monsieur [T] [D] aux dépens en ce inclus les frais de la sommation de payer, les frais d’assignation et sa dénonciation à la CCAPEX.

Aucune circonstance particulière tirée de l’équité ou de la situation économique respective des parties ne vient justifier l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il conviendra de rappeler que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de plein droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de Monsieur [P] [H],

PRONONCE la résiliation du bail liant les parties à compter de la présente décision,

CONSTATE qu’à compter de la présente décision Monsieur [T] [D] est occupant sans droit ni titre dudit logement,

DIT qu’à défaut pour Monsieur [T] [D] d’avoir spontanément libéré les lieux situés 16 rue Marcellin Albert, résidence Villa Dicastelli 11000 CARCASSONNE, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux,

DIT qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du Greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [T] [D],

CONDAMNE Monsieur [T] [D] à payer à la Monsieur [P] [H], à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du dernier terme de loyer et les charges, soit 455,20 euros, non révisable,

CONDAMNE Monsieur [T] [D] à payer à Monsieur [P] [H] la somme de 2.772,10 € ( DEUX MILLE SEPT CENT SOIXANTE DOUZE EUROS ET DIX CENTIMES) avec intérêts au taux légal à compter du 05 août 2025 au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation échus et non réglés à la date du 1er octobre 2025,

DEBOUTE Monsieur [P] [H] de ses demandes plus amples ou contraires,

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNE Monsieur [T] [D] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, les frais d’assignation et sa dénonciation à Monsieur Le Préfet de l’Aude,

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement,

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION