TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CARPENTRAS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT CIVIL

DU 12 Juin 2025

AFFAIRE N° RG 24/00142 – N° Portalis DB3G-W-B7I-GMZO

RENDU LE : DOUZE JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

par:

Président : Enora LAURENT, Vice-présidente

Greffier : Malika LARAJ,

ENTRE :

PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [W] [T]

née le 22 Décembre 1967 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Yves BONHOMMO, avocat au barreau de CARPENTRAS, avocat plaidant

ET :

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [E] [I]

né le 03 Juin 1961 à [Localité 8] (86), demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Nicolas OOSTERLYNCK, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat plaidant

Madame [Z] [I]

née le 06 Août 1968 à [Localité 5] – ANGLETERRE [Localité 1], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Nicolas OOSTERLYNCK, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat plaidant

DEBATS :

A l’audience publique du 03 Avril 2025, l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 12 Juin 2025 par mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été avisées à l’issue des débats par le Président,

JUGEMENT : Contradictoire, en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 9 juillet 2022, madame [W] [T] a donné à bail à monsieur [M] [I] et madame [Z] [I] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer de 950 euros et 50 euros de provision sur charges.

Par courrier du 28 octobre 2022, madame [T] a été mise en demeure par ses locataires de réaliser des travaux de mise en conformité du bien.

Puis, se prévalent d’un impayé de loyer, le 4 avril 2023, madame [T] a signifié à monsieur [M] [I] et madame [Z] [I] un commandement de payer.

Les locataires ont donné congé du logement pour le 8 juillet 2023.

L’état des lieux de sortie a été dressé le 8 juillet 2023.

Par lettre du 18 septembre 2023, les locataires ont été mis en demeure de payer la somme de 7 000 euros au titre de la dette locative.

C’est dans ce contexte que par acte du 17 janvier 2024, madame [T] a assigné monsieur [M] [I] et madame [Z] [I] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] pour obtenir le paiement des loyers et charges impayés.

L’affaire a pu utilement être évoquée à l’audience du 03 avril 2025.

A cette occasion, madame [T], représentée par son Avocat, demande au juge de :

Déclarer les demandes de madame [T] recevables et bien fondées ;Condamner solidairement monsieur [M] [I] et madame [Z] [I] à payer à madame [T] la somme de 7 000 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal et anatocisme à compter du commandement de payer en date du 4 avril 2023 ;Débouter monsieur [M] [I] et madame [Z] [I] de leurs demandes reconventionnelles ;Condamner monsieur [M] [I] et madame [Z] [I] à payer à madame [T] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner solidairement monsieur [M] [I] et madame [Z] [I] aux dépens en ce compris les frais de commandement de payer ; Déclarer qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à venir.

Monsieur [M] [I] et madame [Z] [I], représentés par leur Avocat, demandent au juge de :

Débouter madame [T] de toutes ses demandes, fins et conclusions ; Condamner madame [T] à payer à monsieur [M] [I] et madame [Z] [I] la somme de 54,84 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance qu’ils ont subi du fait des désordres affectant l’immeuble, après compensation avec le montant des loyers dus par les preneurs ; Condamner madame [T] à payer à monsieur [M] [I] et madame [Z] [I] la somme de 1 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la dette locative L’article 1101 du code civil dispose que « Le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations. »

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, par contrat du 9 juillet 2022, madame [W] [T] a donné à bail à monsieur [M] [I] et madame [Z] [I] un logement à usage d’habitation moyennant un loyer de 950 euros et 50 euros de provision sur charges.

Ledit contrat contient un article 2.2 reprenant les obligations du locataire dont celle de payer le loyer.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

M [P] [T] soutient que la dette locative s’élève à 7 000 euros soit le loyer et les charges dues depuis décembre 2022 jusqu’en juin 2023.

Monsieur et Madame [I] ne contestent pas s’être abstenus de payer le loyer et les charges. Ainsi, ils reconnaissent avoir méconnu leur obligation de payer leur loyer. Ils contestent cependant le montant de la dette locative.

Monsieur et Madame [I] ont payé la somme de 6 000 euros, lors de leur prise du bail en juillet 2022, elle correspond au dépôt de garantie de 1 000 euros et aux cinq premiers mois de loyers. Ainsi, par cette somme ils ont payé les loyers de juillet 2022 à novembre 2022 inclus. Ils ne démontrent pas avoir payé leur loyer en décembre 2022, ce mois est donc dû.

La dette de loyer mensuel s’élève donc à 6 650 euros soit 950 euros multiplié par 7 mois (de décembre à juin comme calculé par le bailleur).

Il ressort de l’article 1.3.2 intitulé « charges locatives » que lorsque le bailleur met en place une provision sur charges il doit effectuer chaque année une régularisation en comparant le total des provisions versées par le locataire avec les dépenses effectives engagées pendant l’année. Le montant des charges récupérées par le bailleur doit être justifié.

En l’espèce, madame [T] ne justifie pas du montant des charges retenues ni du contenu des charges. Ainsi, elle ne peut pas demander la condamnation des locataires au paiement de la provision sur charge.

La dette locative de 6 650 euros porte intérêts depuis la date du commandement de payer soit le 4 avril 2023. Ainsi, les intérêts ont plus d’une année, la capitalisation des intérêts au sens de l’article 1343-2 du code civil peut être ordonnée.

En conséquence, monsieur et madame [I] seront condamnés solidairement à payer à madame [T] la somme de 6 650 euros avec intérêts au taux légal et anatocisme à compter du commandement de payer en date du 4 avril 2023.

Sur le préjudice de jouissance

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. »

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée n’a pas été signé par les locataires. Ainsi le logement est présumé avoir été pris en bon état au sens de l’article 1731 du code civil.

Monsieur et madame [I] font état de l’indécence du logement. Ils versent un constat d’huissier non-contradictoire du 25 août 2022 qui établit l’état du logement.

Il en ressort que

Le portail d’accès est tordu et ne ferme pas ;Le caniveau situé devant la porte d’entrée est relié à la canalisation d’évacuation des eaux usées de l’immeuble ; Le portillon ne se ferme pas ; Dans la cuisine : le joint de la porte fenêtre se décolle côté droit, la poignée de la porte fenêtre est démontée, la table de la cuisine branle et menace de tomber, la poignée de la porte de communication avec le hall d’entrée ne fonctionne pas, la fenêtre nord est à simple vitrage et dépourvu de joint, les vérins des placards de la cuisine ne fonctionnent pas, la plaque de cuisson est fixée au plan de travail, le raccordement de celle-ci à une bouteille de gaz est impossible car le raccord est inaccessible, la hotte est encrassée, absence de carrelage devant le four, absence de plinthe sous le radiateur ;Dans le garage : Une table de ping-pong a été laissée par le propriétaire ainsi que de nombreux meubles, une armoire et de vieux radiateurs ;Dans le hall d’entrée : une ouverture rectangulaire est pratiquée à la base du mur en entrant à gauche, la canalisation d’évacuation des eaux usées et la canalisation d’alimentations des eaux sont apparents à ce niveau, la porte de l’armoire murale accueillant le tableau électrique ne s’ouvre pas, la serrure de la porte d’entrée est bloquée ;Dans la salle à manger : la porte-fenêtre ne se ferme pas, la cheminée est obstruée par un panneau de type placo il s’en dégage une odeur de suie ;Dans la chambre Sud-Est : deux interrupteurs ne fonctionnent pas, la peinture du placard mural se décolle, il se dégage de la pièce une odeur de suie, la porte ne se ferme pas pour frotter au sol et se bloquer, le gâche est dévissée du chambranle de la porte, le clou sort de la poignée de porte ;Dans la salle d’eau : la VMC fonctionne en continu, le bac de douche fuit, le spot lumineux fixé sur câble frotte avec la partie supérieure de la fenêtre, la lunette des toilettes est cassée ;Dans la chambre Nord-Ouest : le carrelage désaffleure par endroits ;Sur le palier : le carrelage désaffleure par endroits, absence de détecteur de fumée, les portes des deux autres chambres ne ferment pas et présentent des jours en partie haute.

Les locataires soutiennent donc que le bien est indécent d’une part parce qu’il présentait un problème d’évacuation des eaux usées. Il ressort du constat d’huissier que le caniveau situé devant la porte d’entrée est relié à la canalisation d’évacuation des eaux usées de l’immeuble. Selon eux, le système d’assainissement de l’immeuble était donc défaillant. Madame [T] a été averti des divers défauts du bien en octobre 2022 lorsque les locataires lui ont transmis le constat d’huissier par courrier. Elle a procédé à la mise aux normes du caniveau en novembre 2022. Ainsi, il ne peut lui être reproché d’avoir engagé tardivement des travaux alors que les locataires l’ont tardivement averti des défauts du logement. Par ailleurs, ils ne démontrent pas qu’il refluait du caniveau des odeurs, cela ne ressort pas du constat d’huissier. Ils n’ont donc subi aucun désagrément.

L’indécence du logement ne peut donc être caractérisée sur ce fondement.

D’autre part, s’agissant de la précarité énergétique du logement, il ressort du constat d’huissier que le bien présente des infiltrations d’air à divers endroits de la maison sans en décrire l’ampleur. Pour autant, les simples infiltrations d’air ne suffisent pas à déclarer un logement indécent. Les locataires ne versent pas d’expertise du bien pour démontrer que de telles infiltrations permettent de caractériser le bien d’indécence. Il ressort de ce dossier technique du logement que les murs sont en pierre et ne sont pas isolés. Or, les bâtisses en pierre peuvent ne pas être isolés au regard des matériaux naturels qui les composent. Par ailleurs, dans le même dossier, les recommandations d’amélioration énergétique portent sur l’installation d’une pompe à chaleur et non sur l’isolation des murs. Madame [T] a installé une pompe à chaleur dans le logement, comme il a été recommandé, elle a donc amélioré la performance énergétique du bien.

Pour finir, le fait que certains interrupteurs ne fonctionnent pas et qu’il y ait une odeur de suie ne permettent pas de qualifier le bien d’indécent.

En conséquence, les locataires ne parviennent pas à rapporter la preuve de l’indécence du logement et d’un trouble de jouissance.

Ils seront déboutés de leur demande formulée à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Les époux [I], qui succombent, seront tenus solidairement aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

La solution apportée au présent litige commande d’allouer la somme de 800 euros à Madame [T] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, après audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement monsieur [E] [I] et madame [Z] [I] à payer à madame [W] [T] la somme de 6 650 euros avec intérêts au taux légal et anatocisme à compter du commandement de payer en date du 4 avril 2023 ;

DEBOUTE Monsieur [E] [I] et Madame [Z] [I] de leur demande au titre de leur préjudice de jouissance ;

CONDAMNE monsieur [E] [I] et madame [Z] [I] à payer à madame [W] [T] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement monsieur [E] [I] et madame [Z] [I] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Le greffier Le président