TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 11]

REFERENCES : N° RG 25/05666 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3GNH

Minute :

Monsieur [E] [M]

Madame [R] [M]

Représentant : M^e Emilie ASSOUS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0866

C/

Monsieur [H] [D]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Emilie ASSOUS

Copie délivrée à :

Monsieur [H] [D]

Le 14 novembre 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 14 novembre 2025;

par Madame Déborah FORST, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 15 septembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Déborah FORST, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [E] [M], demeurant [Adresse 6] – [Localité 9]

Madame [R] [M], demeurant [Adresse 6] – [Localité 9]

représentés par M^e Emilie ASSOUS, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [D], demeurant [Adresse 4] – [Localité 8]

non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 novembre 2021 à effet au 15 janvier 2022, M. [E] [M] et Mme [R] [M] ont donné à bail pour une durée d’un an renouvelable à Mme [O] [Y] et M. [H] [D] un appartement à usage d’habitation et un emplacement de parking n° 2016 situé [Adresse 4] [Adresse 10] [Localité 8], pour un loyer mensuel de 1060 euros révisable, outre 130 euros de provisions pour charges.

Mme [O] [Y] a donné congé à son bailleur par courrier reçu le 4 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 11 septembre 2024, M. [E] [M] et Mme [R] [M] ont fait délivrer à M. [H] [D] un commandement de payer la somme en principal de 6 753,89 euros dans le délai de deux mois, le commandement visant en outre la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 14 mai 2025, M. [E] [M] et Mme [R] [M] ont fait assigner M. [H] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de :

— les déclarer recevables en leurs demandes ;

— prendre acte que le bailleur a tenté de trouver une solution amiable ;

— prendre avec que le commandement n’a pas été honoré dans le délai légal ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée aux termes du contrat de bail pour défaut de paiement ;

— condamner M. [H] [D] à leur payer la somme de 15 630,83 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance de mai 2025 incluse, sauf à parfaire, jusqu’à parfaite libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement ;

— ordonner l’expulsion de M. [H] [D] et de tous occupants de son chef des lieux occupés ;

— condamner M. [H] [D] à leur régler une indemnité journalière d’occupation égale aux derniers loyers et charges quotidiens applicables jusqu’à la libération effective des lieux occupés matérialisée par la restitution des lieux vides et la remise des clés ;

— faisant application de l’article 1343-2 du code civil, dire que les intérêts qui ont plus d’un an d’ancienneté seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix du demandeur, aux seuls risques et périls du défendeur et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;

— condamner M. [H] [D] à payer au demandeur la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [H] [D] aux entiers dépens ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 septembre 2025, à laquelle elle a été retenue.

M. [E] [M] et Mme [R] [M], représentés par leur conseil, ont maintenu l’ensemble de leurs demandes telles que formées dans leur assignation.

M. [H] [D], assigné à étude, n’a ni comparu, ni été représenté.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’acte introductif d’instance repris oralement par la partie demanderesse à l’audience du 15 septembre 2025, pour l’exposé des moyens développés à l’appui des prétentions.

La décision a été mise en délibéré au 14 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

I. Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour loyers impayés

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée à la préfecture de Seine-Saint-Denis le 16 mai 2025, soit dans un délai d’au moins six semaines avant l’audience du 15 septembre 2025.

L’action du demandeur en acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

II. Sur la demande principale en résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

L’article 24 I. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé entre les parties le 24 novembre 2021 contient une clause résolutoire en application de laquelle un commandement de payer la somme de 6 753,89 euros en principal dans le délai de deux mois a été délivrée à M. [H] [D] le 11 septembre 2024.

Les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois à compter de sa délivrance, de sorte que le bail s’est trouvé résilié le 11 novembre 2024 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire. II convient de le constater aux termes du dispositif de la présente décision.

M. [H] [D] se trouve en conséquence occupant sans droit ni titre depuis cette date, de sorte qu’il convient de prononcer son expulsion selon les modalités prévues au dispositif de la décision.

Il sera rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

III. Sur les demandes relatives à l’arriéré de loyer et aux indemnités d’occupation

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, compte tenu du bail antérieur et afin de préverser les intérêts du bailleur, il convient de condamner M. [H] [D] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 11 novembre 2024, date de la résiliation du bail, et ce jusqu’à son départ effectif constitué par la remise des clés ou le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, et de prévoir les mêmes modalités de révision du loyer que celles prévues dans le bail.

Au regard du décompte produit, la dette, arriéré locatif et indemnités d’occupation incluses, arrêtée au 5 mai 2025 s’élève à la somme de 15 287,83 euros, échéance de mai 2025 incluse.

M. [H] [D] sera condamné paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 septembre 2024 sur la somme de 6 753,89 euros et de la présente décision pour le surplus.

IV. Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes 1343-2 du code civil, reprenant les dispositions de l’article 1154 du code civil dans sa version antérieure au 1er octobre 2016, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande du demandeur, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

V. Sur les accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce M. [H] [D], qui succombe, sera condamné aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner M. [H] [D] à payer à M. [E] [M] et Mme [R] [M] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action de M. [E] [M] et Mme [R] [M] ;

CONSTATE la résiliation à compter du 11 novembre 2024 du bail conclu le 24 novembre 2021 portant sur l’appartement à usage d’habitation, et l’emplacement de parking n° 2016, situé [Adresse 4] [Adresse 10] [Localité 8], par l’effet l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, M. [E] [M] et Mme [R] [M] pourront faire procéder à l’expulsion de M. [H] [D], ainsi que de tous les occupants de son chef, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [H] [D] à payer à M. [E] [M] et Mme [R] [M] une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 11 novembre 2024, date de la résiliation du bail, et ce jusqu’à son départ effectif constitué par la remise des clés ou le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et avec les mêmes modalités de révision du loyer que celles prévues dans le bail ;

CONDAMNE M. [H] [D] à payer à M. [E] [M] et Mme [R] [M] la somme de 15 287,83 euros, correspondant à l’arriéré de loyers et aux indemnités d’occupation arrêtés au 5 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 septembre 2024 sur la somme de 6 753,89 euros et de la présente décision pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE M. [H] [D] à payer à M. [E] [M] et Mme [R] [M] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [H] [D] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

La greffière La juge