TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Me. MENDY Théophile José

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Me.WEILLER Elisabeth

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 25/01125 – N° Portalis 352J-W-B7J-C657Q

N° MINUTE :

1/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 16 décembre 2025

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Me.WEILLER Elisabeth, avocat au barreau de Paris, vestiaire : P128

DÉFENDERESSE

Madame [Y] [Z], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me. MENDY Théophile José, avocat au barreau de Paris, vestiaire : B0019

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Morgane JUMEL, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 octobre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 16 décembre 2025 par Morgane JUMEL, Vice-présidente, assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 16 décembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/01125 – N° Portalis 352J-W-B7J-C657Q

EXPOSE DU LITIGE

Par acte d’huissier du 6 janvier 2025, PARIS HABITAT OPH a fait assigner Madame [Z] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, afin notamment que celui-ci :

— constate l’acquisition de la clause résolutoire prévue à l’engagement de location ;

— ordonne l’expulsion de Madame [Z] [Y] ainsi que de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si nécessaire ;

— dise que s’agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, il devra être procédé conformément aux dispositions de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution;

— condamne Madame [Z] [Y] à payer la somme provisionnelle de 7.457,38 euros au titre des loyers et charges ;

— condamne Madame [Z] [Y] à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer mensuel majoré de 50 %, outre les charges, et ce jusqu’au restitution des clés ; subsidiairement, dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer indexé et charges;

— condamne Madame [Z] [Y] au versement d’une somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience, [Localité 5] HABITAT OPH, représenté par son avocat, a maintenu l’ensemble de ses demandes en actualisant sa demande en paiement à la somme de 6.535,35 euros au titre de la dette locative arrêtée au 24 septembre 2025. Il a par ailleurs augmenté sa demande au titre des frais irrépétibles à la somme de 500 euros. Pour finir, [Localité 5] HABITAT OPH a précisé qu’il entendait s’opposer à l’ensemble des demandes reconventionnelles ainsi qu’à la demande de délais de paiement et de délais suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire.

Madame [Z] [Y], représentée par son avocat, a demandé au juge des contentieux de la protection de :

— Rejeter la demande d’expulsion,

— Constater la contestation sérieuse de la dette locative,

— Réduire la dette locative de 50 %,

— Constater l’irrégularité de la régularisation tardive des charges locatives opérée par [Localité 5] HABITAT OPH et réduire le montant de la dette contestée d’au moins 50 %, soit 1.460,98 euros en raison de l’absence de régularisation annuelle et du défaut de transparence,

— Constater le manquement du bailleur à l’obligation de délivrance d’un logement décent,

— Ordonner à [Localité 5] HABITAT OPH la réalisation des travaux nécessaires dans le logement de Madame [P] (remplacement des canalisations, remise en état des sanitaires, traitement de l’humidité, installation d’un détecteur de fumée, réparation de l’interphone, révision de l’installation électrique) dans un délai de deux mois, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, conformément à l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989,

— Autoriser la suspension partielle du paiement du loyer à hauteur de 30 % à compter du mois de mars 2020,

— Ordonner une expertise judiciaire aux fins de constater l’état du logement, évaluer les désordres techniques et déterminer les travaux nécessaires à la mise en conformité avec les normes de décence,

— Accorder un délai de 24 mois, conformément à l’article 1343-5 du Code civil, pour apurer la dette contestée,

— Suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la durée du délai accordé,

— Condamner [Localité 5] HABITAT OPH à la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens

— A titre subsidiaire, accorder un délai de six mois avant toute expulsion afin de permettre à Madame [P] de se reloger dignement.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions soutenues oralement lors de l’audience du 2 octobre 2025 pour l’exposé complet des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu la loi du 6 juillet 1989, et notamment les articles 7 et 24,

Vu le contrat de bail en date du 11 février 2009 portant sur le logement situé bâtiment B escalier 02 logement N [Adresse 3],

Vu la saisine de la CCAPEX en date du 18 octobre 2024,

Vu le commandement de payer en date du 16 octobre 2024 portant sur une somme de 7.277,84 euros et visant un délai de deux mois pour s’acquitter des sommes dues,

Vu la copie de l’assignation délivrée au préfet de [Localité 5] le 6 janvier 2025,

Sur l’existence d’une contestation sérieuse :

En application de l’article 834 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire peut, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’occurrence, Madame [Z] [Y] estime que les conditions de l’article 834 du Code de procédure civile ne sont pas réunies, compte tenu des moyens qu’elle soulève concernant la validité du commandement et les manquements du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent.

Madame [Z] [Y] soutient en premier lieu que [Localité 5] HABITAT OPH ne justifie pas de la validité du commandement de payer en raison du caractère erroné des sommes qu’il vise. Elle conteste en particulier la régularisation de charges effectuée pour un montant de 2.921,95 euros au cours de l’année 2021.

Il convient de faire application sur ce point de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose :

« Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur."

Il résulte de ces dispositions que les charges locatives ne sont dues que pour autant que le bailleur en communique au locataire les pièces justificatives et le mode de répartition. Ainsi, une pièce est considérée comme justificative si elle atteste de la réalité des dépenses engagées et permet au locataire, associée au décompte par nature des charges, de vérifier la réalité des charges qu’il a payées.

En l’espèce, [Localité 5] HABITAT OPH ne communique pas les justificatifs correspondant aux relevés de consommation d’eau relatifs à la régularisation demandée. Dès lors, [Localité 5] HABITAT OPH n’est pas fondé à réclamer le paiement de la somme de 2.921,95 euros à ce titre.

[Localité 5] HABITAT OPH en déduit que le commandement présente un caractère invalide.

Toutefois, lorsque le commandement est délivré pour une somme excédant celle dont le locataire est débiteur, l’acte demeure valable à hauteur du montant réellement dû et le montant erroné des sommes visées dans le commandement n’exclut pas le cas échéant l’acquisition de la clause résolutoire.

Madame [Z] [Y] ne rapporte pas la preuve, dont la charge lui incombe, de l’existence de versements non pris en compte par le bailleur.

Dès lors, la contestation soulevée par Madame [Z] [Y] en raison de l’invalidité alléguée du commandement ne présente pas un caractère sérieux.

Madame [Z] [Y] invoque en second lieu l’existence d’une contestation sérieuse tenant aux manquements du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent.

L’article 1719 du Code civil prévoit à cet égard :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations."

En l’espèce, Madame [Z] [Y] fait valoir que le bailleur n’a pas rempli ses obligations relatives à la jouissance paisible du logement. Elle estime que le commandement de payer lui a par conséquent été délivré de mauvaise foi et que l’acquisition de la clause résolutoire ne peut être constatée. Elle excipe en outre d’une exception d’inexécution sur le même fondement.

Au soutien de ses prétentions, Madame [Z] [Y] invoque notamment des fuites, de l’humidité, des sanitaires hors service, un interphone défectueux et des détecteurs de fumée hors d’usage.

Les éléments communiqués par Madame [Z] [Y] sont toutefois insuffisants pour établir l’existence de désordres ainsi que pour déterminer que ces désordres seraient imputables au bailleur. En effet, Madame [Z] [Y] produit uniquement des courriers électroniques incomplets. Elle ne communique en revanche aucun procès-verbal de constat par commissaire de justice/rapport d’inspecteur de salubrité.

Il n’appartient pas au juge des contentieux de la protection de suppléer la carence de Madame [Z] [Y] dans l’administration de la preuve. Elle sera par conséquent renvoyée à mieux se pourvoir concernant sa demande d’expertise.

En outre, Madame [Z] [Y] ne démontre pas que le logement était devenu impropre à son usage et qu’elle se serait trouvée dans l’impossibilité totale d’habiter les lieux.

Or, l’exception d’inexécution ne peut être invoquée qu’en cas d’impossibilité absolue d’utiliser les lieux et le manquement partiel du bailleur à l’obligation de délivrance d’un logement décent ne justifie pas le non-paiement du loyer.

Dès lors, l’exception d’inexécution soulevée par Madame [Z] [Y] pour justifier l’absence de règlement du loyer sera rejetée.

La mauvaise foi du bailleur dans la délivrance du commandement de payer n’est pas non plus caractérisée.

Dès lors, les contestations soulevées par Madame [Z] [Y] de ce chef ne présentent pas un caractère sérieux et les demandes présentées par [Localité 5] HABITAT OPH n’excèdent pas les pouvoirs du juge des référés.

Sur la demande d’expulsion :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 prévoit que :

«  I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’Etat dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article. "

L’article 24 V indique pour sa part :

« Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

L’article 24 VII précise :

«  Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. "

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 octobre 2024, pour la somme en principal de 7.277,84 euros, en mentionnant que cette somme doit être réglée dans un délai de deux mois. Il a déjà été statué sur la validité de ce commandement, qui demeure valable à hauteur de 4.355,89 euros (7.277,84 euros – 2.921,95 euros). Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 décembre 2024. La bonne foi de la locataire n’est pas de nature à faire échec à cette constatation et la demande présentée par la défenderesse de ce chef sera par conséquent rejetée.

Cependant, l’examen des pièces versées aux débats permet d’établir que Madame [Z] [Y] est en mesure de régler le loyer courant et de s’acquitter progressivement de l’arriéré. Elle a par ailleurs repris le paiement du loyer courant.

Il convient donc d’accorder à Madame [Z] [Y] des délais de paiement selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision et d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés.

Si les délais ainsi accordés sont respectés dans leur intégralité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et la locataire pourra rester dans les lieux.

Dans l’hypothèse où ces conditions ne seraient pas respectées, la clause résolutoire sera acquise, le bail résilié et la locataire tenue de libérer les lieux sous peine d’expulsion. En ce cas, jusqu’à la complète libération des lieux, il est légitime, faute pour le bailleur de justifier d’un préjudice plus important que celui résultant de la seule perte du montant des loyers et charges, de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer, outre les charges.

Sur la demande en paiement de la dette de loyer :

Au vu des pièces produites, notamment le contrat de bail et le décompte, il apparaît que Madame [Z] [Y] reste redevable de la somme de 3.613,40 euros (6.535,35 euros – 2.921,95 euros) au titre des loyers et charges impayés au 24 septembre 2025

Dès lors, Madame [Z] [Y] sera condamnée au paiement de cette somme, à titre provisionnel, augmentée des intérêts au taux légal tel que précisé au dispositif.

Sur les demandes reconventionnelles :

Il a déjà été relevé que Madame [Z] [Y] ne démontrait pas que [Localité 5] HABITAT OPH avait manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent. Elle sera par conséquent renvoyée à mieux se pourvoir pour l’ensemble des demandes présentées sur ce fondement et tendant à obtenir une suspension partielle du loyer à compter de mars 2020 ainsi que la réalisation de travaux de remise en état du logement sous astreinte de 100 euros par jour de retard.

Sur les frais et dépens :

Madame [Z] [Y], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

DISONS n’y avoir lieu à constater l’existence d’une contestation sérieuse,

DECLARONS RECEVABLES en conséquence les demandes présentées par [Localité 5] HABITAT OPH,

CONSTATONS que la clause résolutoire prévue au contrat de bail en date du 11 février 2009 portant sur le logement situé bâtiment B escalier [Adresse 1], est acquise par [Localité 5] HABITAT OPH depuis le 16 décembre 2024 ;

CONDAMNONS Madame [Z] [Y] à payer à titre provisionnel à [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 3.613,40 euros au titre des loyers et charges impayés au 24 septembre 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

ORDONNONS la suspension des effets de la clause résolutoire permettant la continuation du contrat de bail et AUTORISONS Madame [Z] [Y] à se libérer de la dette en 23 versements mensuels consécutifs de 150 euros chacun, en plus du loyer et des charges courantes, et un 24ème versement soldant la dette ;

DISONS que chaque versement devra avoir lieu, au plus tard, le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente ordonnance, le 24ème et dernier versement réglant le solde du principal, des intérêts et des frais dus à cette date, sauf meilleur accord des parties sur ces dates d’échéances ;

RAPPELONS au locataire que ces mensualités sont payables en plus du loyer courant ;

DISONS qu’en cas de nouvelle défaillance du locataire dans le respect de ses obligations locatives et des délais de paiement ainsi accordés, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire actuellement suspendue reprendra son plein et entier effet, entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail, et permettant à [Localité 5] HABITAT OPH de poursuivre l’expulsion de Madame [Z] [Y] et de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique ;

RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux et selon les modalités prévues par les articles L.412-1 et L.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS, s’agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu’il devra être procédé conformément aux dispositions de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que dans l’hypothèse de la résiliation du bail, Madame [Z] [Y] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer outre les charges, et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

RENVOYONS Madame [Z] [Y] à mieux se pourvoir s’agissant de ses demandes tendant au prononcé d’une expertise, de travaux sous astreinte et de suspension partielle du paiement du loyer ;

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir s’agissant de leurs demandes plus amples et contraires ;

LAISSONS à la charge de chaque partie les frais exposés et non compris dans les dépens ;

CONDAMNONS Madame [Z] [Y] aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit.

AINSI jugé et mis à la disposition des parties les jour, mois et an précités.

LE GREFFIER LE JUGE