MINUTE N° : 26/00101

DÉCISION DU : 21 Mai 2026

DOSSIER : N° RG 25/00570 – N° Portalis DB3B-W-B7J-DE75

NAC : 5AA

AFFAIRE : S.A. HLM [Adresse 1] C/ [F] [K]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CASTRES

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame Michelle SALVAN magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, affectée au service du juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Madame Catherine TORRES

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. HLM LES [Localité 1] CLAIRES

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Celine BUOSI de la SCP MANGIN BUOSI, avocats au barreau de CASTRES

DEFENDEUR

Monsieur [F] [K]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 2]

comparant en personne

Débats tenus à l’audience du : 16 Avril 2026

Ordonnance prononcée par sa mise à disposition au greffe le 21 Mai 2026

Le

ccc délivrées

cccrfe délivrée à Me

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte du 26 octobre 2020, la société [Adresse 5] LES [Localité 1] CLAIRES a consenti à [F] [K] un bail portant sur un logement à usage d’habitation situé à [Adresse 6] ([Adresse 7]) [Adresse 8], ainsi qu’un garage, situé au [Adresse 9] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 412,09 euros outre une provision pour charges de 62,09 euros.

Un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à [F] [K], le 30 septembre 2025, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1994,85 euros.

Cet acte a été dénoncé à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), le 1er octobre 2025.

Le 12 décembre 2025, par acte de commissaire de justice dénoncé le 15 décembre 2025 par voie électronique au représentant de l’État dans le département, la SA HLM LES [Localité 1] CLAIRES a fait assigner [F] [K] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins d’obtenir :

le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation du bail,

l’expulsion du locataire et des occupants du logement au besoin avec le concours de la force publique, et d’un serrurier,

sous astreinte de16 euros par jour de retard,

la condamnation de [F] [K] au paiement par provision de la somme de 2943,93 euros, somme à parfaire, au titre des loyers indemnités et charges arriérés, arrêtés à la date du 21 décembre 2025 outre les loyers et charges à échoir jusqu’à la résiliation du bail,

la condamnation de [F] [K] au paiement d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, depuis la résiliation du bail jusqu’au départ des lieux,

avec indexation,

au besoin, la condamnation de [F] [K] à fournir son avis d’imposition et l’enquête de ressources associée,

la condamnation de [F] [K] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

la condamnation de [F] [K] aux frais et dépens de l’instance comprenant le coût du commandement visant la clause résolutoire, les frais de dénonciation du commandement à la CCAPEX, les frais de l’assignation, de la notification de l’assignation à la préfecture, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

Le 9 avril 2026 le greffe a réceptionné un rapport d’enquête sociale dont il a été donné lecture à l’audience.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La SA HLM LES [Localité 1] CLAIRES [K], représentée à l’audience par son conseil, maintient ses demandes telles que visées dans l’acte introductif d’instance en actualisant sa créance à la somme de 3.750,40 euros selon décompte arrêté à la date de l’audience. Elle indique accepter l’octroi de délais de paiement au locataire.

[F] [K], comparant en personne, demande le maintien dans les lieux et l’octroi de délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire et mise en place d’un plan d’apurement de la dette. Il précise qu’une demande d’ouverture d’une mesure de protection judiciaire à son bénéfice est en cours.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de l’action:

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture du TARN six semaines au moins avant la première audience.

En outre, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, aucune irrecevabilité n’est encourue de ces chefs.

Sur la demande de provision au titre des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation impayés:

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés, sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Selon l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SA [Adresse 10] LES [Localité 1] CLAIRES justifie sa demande en paiement par provision de l’arriéré locatif en produisant le contrat de bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire et un décompte actualisé des sommes dues.

Ainsi,l’obligation au paiement des loyers et charges incombant à [F] [K] n’est pas sérieusement contestable, ni contestée.

Suivant le décompte produit la dette s’élève à la somme de 3.760,44 euros à la date du 16 avril 2026.

Par conséquent, [F] [K] doit être condamné à payer, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées, ladite somme provisionnelle.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable aux faits de l’espèce prévoit que « I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 26 octobre 2020 contient une clause résolutoire et un commandement de payer a été signifié le 30 septembre 2025 visant cette clause.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 1er décembre 2025.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII précise pour sa part que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Les éléments et les explications fournies justifient de ce que le locataire est en situation de régler rapidement la dette locative. Il y a lieu en conséquence de faire droit à la demande de délai pour payer l’arriéré et de juger qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, le délai accordé a pour effet de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ce délai et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il y a lieu de prévoir que [F] [K] devra s’acquitter de sa dette en 24 versements de 163 euros chacun, le dernier augmenté du solde restant dû, en sus du loyer courant, conformément au dispositif de la présente décision.

Une indemnité mensuelle d’occupation sera fixée pour le cas où les délais ne seraient pas respectés et où la clause résolutoire retrouverait son plein effet, à la somme provisionnelle de 474,18 euros (parking inclus et APL non déduite).

Il n’y a pas lieu de prononcer d’astreinte compte tenu de la suspension des effets de la clause résolutoire.

Enfin, [F] [K] est contractuellement tenu de justifier auprès du bailleur de ses revenus lors de l’établissement de l’enquête de ressources annuelle associée, sans qu’il y ait lieu à condamnation sur ce point dès lors qu’aucun manquement n’est établi.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, [F] [K] supportera les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département.

L’équité ne commande pas que soit allouée à la SA HLM LES [Localité 1] CLAIRES une indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire:

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé et en premier ressort par ordonnance contradictoire rendue par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

DÉCLARE la SA HLM LES [Localité 1] CLAIRES recevable en son action,

CONDAMNE [F] [K] à payer à la SA HLM LES [Localité 1] CLAIRES la somme provisionnelle de 3.760,44 euros représentant l’arriéré de loyers et de charges arrêté au 16 avril 2026,

AUTORISE [F] [K] à se libérer de sa dette en 24 mensualités de 163 euros chacune, la dernière augmentée du solde restant dû,

DIT que les versements devront intervenir au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et ainsi de mois en mois jusqu’au parfait paiement

DIT que tout défaut de paiement d’une seule mensualité à l’échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible,

DIT que si le locataire s’acquitte de son loyer courant et se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités précitées, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué,

DIT qu’en cas d’impayé ou faute de s’acquitter d’un seul versement à l’échéance prescrite, la clause résolutoire reprendra son plein effet, qu’elle sera immédiatement acquise et que [F] [K] devra quitter et rendre libre l’immeuble situé à [Adresse 6] ([Adresse 7]) [Adresse 11] ainsi qu’un garage au [Adresse 9] après avoir satisfait aux obligations du locataire sortant, faute de quoi le propriétaire pourra le contraindre par tous moyens et voies de droit, conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants et R 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu à astreinte,

DIT pour le cas où le locataire ne respecterait pas ses engagements et où la clause résolutoire serait acquise que [F] [K] devra payer à la SA HLM [Adresse 1] la somme de 474,18 euros par mois (parking inclus et APL non déduite), et le condamne à son paiement, en tant que de besoin,

REJETTE la demande de condamnation de [F] [K] au titre de la communication de ses ressources,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE [F] [K] aux dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer, de sa dénonce, le coût de l’assignation en référé et de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département,

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

La Greffière La Juge