Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/02298 – N° Portalis DBY7-W-B7J-EZR5

NOV’HABITAT

C/

[J] [N]

JUGEMENT DU 27 Novembre 2025

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEUR:

NOV’HABITAT

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 2]

représentée par Maître Barbara LEBAAD de la SELARL CTB AVOCATS ET ASSOCIES, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE, avocats plaidant

DEFENDEUR

Monsieur [J] [N]

[Adresse 4]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Irène PONCET-DUARTE

Greffier : B. DUFOREAU

DEBATS :

Audience publique du : 30 Septembre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025

par Irène PONCET-DUARTE, Présidente

assistée de B. DUFOREAU, Greffier

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 07 octobre 2022, la société D’H.L.M. NOV’HABITAT a donné à bail à Monsieur [J] [N] un bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 4] (logement n°0020) à [Localité 5], pour un loyer mensuel initial de 283,64 euros, outre les charges.

Se plaignant que des loyers demeuraient impayés, la société D’H.L.M. NOV’HABITAT lui a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 28 août 2024.

Elle l’a ensuite fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par acte de commissaire de justice du 29 juin 2025 pour obtenir la résiliation du bail, l’expulsion et la condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 30 septembre 2025.

A cette audience, la société d’H.L.M. NOV’HABITAT sollicite du tribunal le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Il a été donné lecture des conclusions du diagnostic social et financier.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié le 19 juin 2025 à étude, Monsieur [J] [N] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Le tribunal rappelle qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes visant à « dire et juger », « dire et arrêter », « rappeler » ou « constater » qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques au sens de l’article 4 de code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments. Il ne sera donc pas statué sur la demande tendant à faire rappeler que l’exécution provisoire est de droit conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Sur la résiliation

Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 20 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 30 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Par ailleurs, la société d’H.L.M. NOV’HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 29 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Conformément à l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au moment de la signature du contrat, le bail conclu le 07 octobre 2022 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l’issue d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 août 2024, pour la somme en principal de 1.183,38 euros, indiquant expressément d’avoir à régler cette somme dans un délai de deux mois.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 octobre 2024.

Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

La société D’H.L.M. NOV’HABITAT sollicite la condamnation de Monsieur [J] [N] au paiement de la somme de 336,99 euros. Elle produit un décompte arrêté au 22 septembre 2025 mentionnant cette somme.

Toutefois, il convient également de retirer les sommes de 7,62 euros qui apparaissent huit fois sur le décompte, intitulées « frais non rép. enq. occup. » qui ne font pas partie, à proprement parler, de la dette locative.

Monsieur [J] [N], absent, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera donc condamné au paiement de cette somme de 276,03 euros avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

III- Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

L’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme dispose que « toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance ».

Il résulte de l’interprétation constante de la Cour européenne des droits de l’Homme que la protection du droit de propriété d’autrui ne peut justifier qu’il soit porté atteinte au droit à la protection du logement que si cette atteinte est proportionnée au but légitime que constitue la protection de ce droit de propriété, la proportionnalité de l’atteinte devant faire l’objet d’un examen in concreto du juge dans le cadre d’une demande d’expulsion.

En l’espèce, il ressort des pièces versées à la procédure que le montant de la dette locative a fortement diminué passant 1 779,39 euros selon l’assignation à 276,03 euros au jour de l’audience.

Si cette diminution est en partie liée à des rappels d’APL réalisés au mois mai 2025 et juillet 2025, le locataire a tout de même effectué des versements, inférieurs au loyer intégral, mais parfois supérieurs au montant résiduel du loyer. Ainsi, il a effectué un règlement d’une somme de 200 euros le 03 juillet 2025, d’une somme de 150 euros le 04 août 2025, ou encore, d’une somme de 80 euros le 05 septembre 2025.

Il doit être, à cet égard, considéré comme en situation de régler sa dette locative (276,03 euros), laquelle reste d’un montant modeste eu égard du montant du loyer (303,84 euros).

Par ailleurs, il n’est pas contesté qu’au vu de l’ancienneté de l’installation du locataire dans les lieux, ceux-ci y résidant depuis 2022, son intérêt à y demeurer est particulièrement élevé.

Dès lors, l’atteinte au droit à la protection du logement que constituerait le non-octroi à Monsieur [J] [N] de délais de paiement suspensifs d’exécution de la clause résolutoire du fait de son absence à l’audience du 30 septembre 2025 apparaît excessive.

Dans ces conditions, il est proportionné, au regard du droit de propriété du bailleur et du droit à la vie privée des locataires, de leur accorder un délai de paiement suspensif d’exécution de la clause résolutoire selon les modalités décrites au dispositif de la présente décision.

Sur la demande de condamnation au titre des réparations locatives

Aux termes de l’article 7d) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et du décret n°87-712 du 26 août 1987, le remplacement des clés égarées ou détériorées est une réparation ayant le caractère de réparation locative dont la charge appartient au locataire.

Au soutien de sa demande de réparations locatives, la société bailleresse produit aux débats deux justificatifs (pièce n°6) mentionnant que deux badges ont été fournis au locataire pour une somme totale de 33 euros.

Monsieur [J] [N], absent, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de la dette.

Il sera donc condamné au paiement de la somme de 33 euros au titre des réparations locatives avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [J] [N] sera condamné aux dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société D’H.L.M. NOV’HABITAT, Monsieur [J] [N] sera condamné à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au Greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la société D’H.L.M. NOV’HABITAT ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 07 octobre 2022 entre la société D’H.L.M. NOV’HABITAT et Monsieur [J] [N] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 4] (logement n°0020) à [Localité 5], sont réunies à la date du 29 octobre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [J] [N] à verser à la société D’H.L.M. NOV’HABITAT la somme de 276,03 euros (deux cent soixante-seize euros et trois centimes) représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 22 septembre 2025 (date du dernier décompte) avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

AUTORISE Monsieur [J] [N] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 7 euros et une 36 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le premier impayé ou le non-respect des délais de paiement justifiera :

*que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

*que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

*qu’à défaut pour Monsieur [J] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société D’H.L.M. NOV’HABITAT puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira à la demanderesse aux frais et risques de l’expulsé ;

*que Monsieur [J] [N] soit condamné à verser à la société D’H.L.M. NOV’HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE Monsieur [J] [N] à verser à la société D’H.L.M. NOV’HABITAT la somme de 33 euros (trente-trois euros) au titre des réparations locatives avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DEBOUTE la société D’H.L.M. NOV’HABITAT de ses autres et plus amples demandes ;

CONDAMNE Monsieur [J] [N] à verser à la société D’H.L.M. NOV’HABITAT la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [J] [N] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe à la Préfecture de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 27 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Irène PONCET-DUARTE, Juge des contentieux de la protection, et par Madame B. DUFOREAU, Greffière.

La Greffière, La Présidente,