Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/02583 – N° Portalis DBY7-W-B7J-E2GZ

S.A. PLURIAL NOVILIA

C/

[H] [J]

JUGEMENT DU 15 Décembre 2025

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS:

S.A. PLURIAL NOVILIA

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Christophe BARTHELEMY, avocat au barreau de REIMS

DEFENDEURS

Madame [H] [J]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 6]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Manon REMY

Greffier : Christiane SCHNEIDER

en présence de Maéna GBADOE, Auditrice de Justice

DEBATS :

Audience publique du : 28 Octobre 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 15 Décembre 2025

par Manon REMY, Présidente

assistée de Christiane SCHNEIDER, Greffier

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 04 octobre 2021, la S.A. PLURIAL NOVILIA a donné à bail à Madame [H] [J] un bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 3]) à [Localité 8], pour un loyer mensuel de 352,40 euros, outre 105,97 euros de charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. PLURIAL NOVILIA a adressé une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 31 octobre 2024 à la locataire.

Puis, la S.A. PLURIAL NOVILIA lui a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 19 décembre 2024.

La S.A. PLURIAL NOVILIA a ensuite fait assigner Madame [H] [J] devant le Juge des contentieux et de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par acte de Commissaire de Justice du 13 juin 2025 pour obtenir la résiliation du bail, l’expulsion et la condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 octobre 2025.

A cette audience, la S.A. PLURIAL NOVILIA – représentée par son Conseil – demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

à titre principal : de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation ;à titre subsidiaire : de prononcer la résiliation du contrat ;en tout état de cause :- d’ordonner l’expulsion de Madame [H] [J] ;

— de condamner Madame [H] [J] au paiement de la somme actualisée de 4.259,35 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir et capitalisation des intérêts échus pour une année entière ;

— de condamner Madame [H] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges récupérables qu’elle aurait dû payer si elle était restée locataire, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— de condamner Madame [H] [J] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, aux entiers dépens au titre de l’article 696 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que le dernier règlement a été effectué par la locataire le 10 octobre 2025 d’une somme de 561,26 euros. Un autre règlement avait également été effectué en septembre 2025.

Interrogée par le Tribunal, elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement. Elle précise, toutefois, que si des délais de paiement étaient accordés, notamment des délais suspensifs des effets de la clause résolutoire, il faudrait que l’expulsion soit prononcée en cas de non-respect.

Convoquée par acte de Commissaire de Justice signifié le 13 juin 2025 à Étude, Madame [H] [J] comparait en personne à l’audience et est assistée de Madame [T] [B] qui appartient au Club de prévention d'[Localité 7].

Lors de celle-ci, elle reconnait le principe et le montant de la dette. Afin d’apurer cette dette, elle sollicite des délais de paiement et propose de verser la somme de 40 euros, ou si les allocations pour le logement étaient rétablies, la somme de 60 euros en sus de son loyer.

Un diagnostic social et financier concernant Madame [H] [J] a été reçu au Greffe avant l’audience. Il précise que la défenderesse a eu d’importants problèmes de santé ayant entrainés un arrêt de travail, puis, un licenciement pour inaptitude. Ainsi, depuis son licenciement, elle perçoit une indemnité chômage et a déposé des dossiers auprès de la MDPH et pour percevoir le RSA.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 15 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la résiliation

Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 17 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 28 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Par ailleurs, la S.A. PLURIAL NOVILIA justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 24 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le bail conclu le 04 octobre 2021 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l’issue d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 décembre 2024, pour la somme en principal de 908,51 euros, stipulant expressément d’avoir à régler cette somme dans un délai de deux mois.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 février 2025.

II- Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

La S.A. PLURIAL NOVILIA sollicite la condamnation de Madame [H] [J] au paiement de la somme de 4.259,35 euros. Elle produit un décompte arrêté au 14 octobre 2025 démontrant que la locataire reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, cette somme.

Madame [H] [J], présente à l’audience, reconnait le principe et le montant de la dette.

Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme de 4.259,35 euros avec les intérêts au taux légal à compter de la notification du présent jugement. Toutefois, compte tenu de la situation financière de la débitrice et des efforts produits pour reprendre le paiement de son loyer courant et apurer sa dette, il y a lieu d’écarter la capitalisation des intérêts sollicitée par la SA PLURIAL NOVILIA. Par conséquent, sa demande sera rejetée.

III- Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Madame [H] [J] sollicite l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire lors de l’audience. Elle propose de verser la somme de 40 euros, ou la somme de 60 euros si les APL étaient rétablies, en sus de son loyer courant afin d’apurer sa dette locative.

Il résulte des pièces versées à la procédure que la défenderesse a effectué deux versements d’une somme de 462,77 euros le 17 septembre 2025 et d’une somme de 561,26 euros le 10 octobre 2025, couvrant l’intégralité du loyer courant.

Concernant sa situation personnelle, Madame [H] [J] est au chômage suite à un licenciement pour inaptitude en raison de problèmes de santé, et perçoit au titre de cette indemnité la somme de 827,76 euros. Ces droits au chômage prenant fin en novembre 2025, elle a déposé un dossier afin de bénéficier du RSA ainsi qu’un dossier auprès de la MDPH afin de se faire octroyer une pension. Par ailleurs, la locataire verse au débat un certificat médical attestant qu’elle pourrait obtenir une pension d’invalidité compte tenu de son état de santé.

Dès lors, il y a lieu de considérer que Madame [H] [J] a repris le paiement intégral de son loyer avant l’audience, et qu’elle est, en outre, en situation de régler sa dette locative, conformément aux dispositions susmentionnées.

Par conséquent, compte-tenu de ce qui précède, Madame [H] [J] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges puis sur les intérêts.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet.

Par ailleurs, les effets de la clause résolutoire étant suspendus, il n’y a pas lieu de fixer une indemnité d’occupation. Dans ces conditions, la demande formulée à ce titre par la SA PLURIAL NOVILIA sera rejetée.

Au contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur. De même, il y a lieu de prévoir que Madame [H] [J] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été perçu à défaut de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux.

De plus, l’expulsion de Madame [H] [J] et de tout occupant de son chef serait autorisée.

IV- Sur les demandes accessoires

1- Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [H] [J], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

2- Sur les frais non compris dans les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le Juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A. PLURIAL NOVILIA, Madame [H] [J] sera condamnée à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

3- Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection statuant après débats publics et par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la S.A. PLURIAL NOVILIA ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 04 octobre 2021 entre la S.A. PLURIAL NOVILIA et Madame [H] [J] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 8], sont réunies à la date du 20 février 2025 ;

CONDAMNE Madame [H] [J] à verser à la S.A. PLURIAL NOVILIA la somme de 4.259,35 euros (quatre mille deux cent cinquante-neuf euros et trente-cinq centimes) représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 14 octobre 2025 (date du dernier décompte), échéance de septembre 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de la notification du présent jugement ;

AUTORISE Madame [H] [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50 euros et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le premier impayé ou le non-respect des délais de paiement justifiera :

*que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

*que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

*qu’à défaut pour Madame [H] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A. PLURIAL NOVILIA puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira à la demanderesse aux frais et risques de l’expulsée ;

*que Madame [H] [J] soit condamnée à verser à la S.A. PLURIAL NOVILIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

DEBOUTE les parties de leurs autres et plus amples demandes ;

CONDAMNE Madame [H] [J] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

CONDAMNE Madame [H] [J] à verser à la S.A. PLURIAL NOVILIA la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe à la Préfecture de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 15 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Manon REMY, Juge des contentieux de la protection, et par Madame C. SCHNEIDER, Greffière.

La Greffière, La Présidente,