TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

— --------------------------------

[Adresse 12]

[Adresse 4]

[Localité 5]

— ---------------------------

Première Chambre Civile

MINUTE n°

N° RG 21/00302 – N° Portalis DB2G-W-B7F-HJQ5

KG/BD

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 15 octobre 2024

Dans la procédure introduite par :

Monsieur [H] [U]

demeurant [Adresse 1] – [Localité 10]

Madame [E] [U]

demeurant [Adresse 1] – [Localité 10]

représentés par M^e Maria-stella ROTOLO, avocat postulant, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 112 et M^e Ghizlane BOUKIOUDI, avocat plaidant, avocat au barreau de PARIS

— partie demanderesse -

A l’encontre de :

Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

dont le siège social est sis [Adresse 3] – [Localité 8]

S.A. MMA IARD

dont le siège social est sis [Adresse 3] – [Localité 8]

S.A.S.U. […] ALSACE HAUT-RHIN

dont le siège social est sis [Adresse 9] – [Localité 6]

représentées par M^e Marie odile HUBSCHWERLIN, avocat postulant, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 21 et M^e Emmanuel JUNG, avocat plaidant, avocat au barreau de STRASBOURG

— partie défenderesse -

S.A.S. […]

dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Localité 11]

représentée par M^e Marie odile HUBSCHWERLIN, avocat postulant, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 21 et M^e Emmanuel JUNG, avocat plaidant, avocat au barreau de STRASBOURG

— partie intervenante -

CONCERNE : Autres demandes relatives à la vente

Le Tribunal composé de Blandine DITSCH, Juge au Tribunal de céans, statuant à Juge unique, de Claire-Sophie BENARDEAU, Greffier placé et de Thomas SINT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Jugement contradictoire en premier ressort

Après avoir à l’audience publique du 24 septembre 2024, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant comme suit, par jugement mis à disposition au greffe ce jour :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er juillet 2020, la Sci […], en qualité de vendeur, et la Sci […], détenue par M. [H] [U] et Mme [E] [U] (ci-après dénommés les consorts [U]), en qualité d’acheteur, ont conclu, par l’intermédiaire de l’agence immobilière […], exploitée par la Sas […], un compromis de vente portant sur un immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 13].

Le compromis a stipulé une réitération de la vente par acte authentique au plus tard le 2 octobre 2020.

Par avenant en date du 12 novembre 2020, les consorts [U] se sont substitués, en qualité d’acheteurs, à la Sci […], et la date de réitération de la vente par acte authentique a été reportée au 28 décembre 2020. Les parties ont, en outre, stipulé le versement par les acquéreurs d’un acompte d’un montant de 6 000 euros et la renonciation de ces derniers à la condition suspensive d’obtention d’un prêt.

Le 18 janvier 2021, les consorts [U] ont été avisés par le notaire chargé d’instrumenter l’acte authentique de vente que le compromis de vente était caduc.

Par exploit d’huissier de justice en date du 3 mai 2021, les consorts [U] ont fait assigner la Sasu […] Alsace Haut-Rhin devant le tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de la voir condamner à les indemniser de leurs préjudices sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle.

Suivant assignation en date du 16 juin 2022, les consorts [U] ont attrait la Sas […] devant la même juridiction aux mêmes fins (RG 22/00359).

Les deux procédures ont été jointes par mention du juge de la mise en état au dossier le 1er décembre 2022.

Par assignation en date du 3 août 2023, les consorts [U] ont attrait les sociétés Mma Iard et Mma Iard Assurances Mutuelles, en leur qualité d’assureur de la société […], en intervention forcée à l’instance (RG n° 23/00531).

Les procédures ont été jointes par mention du juge de la mise en état au dossier le 6 octobre 2023.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 avril 2024, les consorts [U] demandent au tribunal de :

— condamner in solidum la société […] et les sociétés Mma Iard et Mma Iard Assurances Mutuelles à les indemniser au titre de leur préjudice de perte de chance subi, à hauteur de la somme de 236 000 euros ;

— condamner in solidum la société […] et les sociétés Mma Iard et Mma Iard Assurances Mutuelles à les indemniser au titre de leur préjudice moral subi, à hauteur de la somme de 15.000 euros ;

— condamner in solidum la société […] et les sociétés Mma Iard et Mma Iard Assurances Mutuelles à leur rembourser le montant du séquestre qu’ils ont versé dans le cadre de l’avenant, soit la somme de 6.000 euros ;

— condamner in solidum la société […] et les sociétés Mma Iard et Mma Iard Assurances Mutuelles à leur rembourser le montant des frais irrépétibles en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile qu’ils ont engagés, soit la somme de 6.913,74 euros Ttc ;

— condamner in solidum la société […] et les sociétés Mma Iard et Mma Iard Assurances Mutuelles au paiement des entiers frais et dépens ;

— rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’appui de leurs demandes, les consorts [U] soutiennent, au visa des articles 210-6 du code de commerce, 1240 et 1241 du code civil, de l’article 8 du décret n°2015-1090 du 28 août 2015, de larticle 42 de la loi du 1er juin 1924, des articles 331 et suivants du code de procédure civile et de l’article L.124-3 du code des assurances, pour l’essentiel :

— que la société […] a manqué à son obligation d’information en s’abstenant de les informer de la durée de la validité du compromis de vente, spécificité de droit local, laquelle n’a été mentionnée pour la première fois que dans un courriel du 18 décembre 2020 en contradiction avec les termes du courriel du 23 décembre 2020, et a ainsi commis une faute engageant sa responsabilité quasi-délictuelle à leur égard,

— qu’elle a également manqué à son obligation d’information en s’abstenant de les informer sur le sens de la clause de renonciation au bénéfice de la condition suspensive d’obtention d’un prêt,

— que la société […] a également fait preuve de négligence en rédigeant un compromis erroné quant au mode de financement de l’acquisition, puis en laissant s’écouler un délai de deux mois avant de rédiger un avenant, ce qui les a empêchés, en période de fêtes, d’obtenir une offre de prêt dans le délai de validité du compromis,

— qu’ils ont en outre subi une pression constante pour signer un engagement aux lourdes conséquences patrimoniales au mépris de leurs propres intérêts, puis une tentative d’intimidation par la mise en demeure adressée le 18 décembre 2020 à la Sci […] d’avoir à régler la clause pénale,

— que si la société […] n’avait pas manqué à ses obligations, ils auraient pu acquérir le bien, de sorte qu’ils ont subi un préjudice de perte de chance qui doit être évalué à hauteur du gain manqué, soit la valeur d’acquisition du bien,

— que le manque de communication, de transparence et l’inaction de la société […] leur a occasionné du stress et de l’anxiété, dont atteste Mme [U] par la production d’un certificat médical, qu’il convient d’indemniser,

— qu’ils doivent également être remboursés du montant du séquestre qu’ils ont versé,

— que les sociétés Mma Iard et Mma Iard Assurances Mutuelles, assureur de la société […], doivent être condamnées, in solidum avec leur assuré, à les indemniser de leurs préjudices.

Par conclusions signifiées par Rpva le 12 février 2024, la Sas […] Alsace Haut-Rhin, la Sas […], la Sa Mma Iard et la société Mma Iard Assurances Mutuelles sollicitent du tribunal de :

— constater la dissolution de la société […] Alsace Haut-Rhin ;

— débouter les consorts [U] de leurs demandes formulées à l’encontre de la société […] Alsace Haut-Rhin, de la société […], de la société Mma Iard et de la société Mma Iard Assurances Mutuelles ;

— condamner in solidum les consorts [U] à payer à la société […] la somme de 6.000 € à titre de dommages-intérêts avec les intérêts au taux légal commençant à courir le jour de la signification de la décision à intervenir ;

— condamner in solidum les consorts [U] à payer à la société […], la société Mma Iard et la société Mma Iard Assurances Mutuelles la somme de 8.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— écarter l’application de l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir ;

— les condamner aux entiers frais et dépens.

Au soutien de leurs prétentions, la Sas […] Alsace Haut-Rhin, la Sas […], la Sa Mma Iard et la société Mma Iard Assurances Mutuelles font valoir, en substance :

— que la société […] Alsace Haut-Rhin, qui n’est pas intervenue aux actes litigieux, doit être mise hors de cause,

— qu’il n’y a aucun retard dans la rédaction de l’avenant au compromis de vente, la date butoir stipulée au compromis n’étant pas expirée lors de la régularisation de l’avenant et les consorts [U] n’ayant justifié d’un accord de financement que le 23 octobre 2020,

— qu’il ne saurait lui être reproché de n’avoir stipulé ni clause de substitution, n’ayant jamais été informée de ce que la Sci […] souhaitait bénéficier d’une telle possibilité, ni condition suspensive d’obtention d’un prêt, la société SKR ayant donné son accord pour la signature d’un compromis sans demander l’insertion d’une telle clause,

— qu’il ne peut pas lui être reproché de ne pas avoir expliqué le sens de la renonciation à la condition suspensive, le vendeur ayant permis aux acheteurs de bénéficier d’un mois et demi supplémentaire pour la réitération du compromis et alors qu’ils n’ont pas justifié de l’obtention d’un quelconque financement,

— que la société […] a mis en demeure les acquéreurs par courrier du 18 décembre 2024 rappelant l’imminence de la caducité du compromis, ce dont ils étaient conscients puisqu’ils lui répondaient que le délai butoir n’expirait que le 24 décembre suivant, et alors qu’ils n’ont pas souhaité signer d’avenant avant le 28 décembre 2020,

— que les acquéreurs, qui ont bénéficié d’un délai courant du 12 novembre 2020 au 28 décembre 2020 pour obtenir leur financement, alors qu’il bénéficiaient d’un accord de principe dès le 23 octobre 2020, ne peuvent pas réclamer l’indemnisation d’un préjudice de perte de chance à hauteur de la valeur du bien, pas plus que celle d’un préjudice moral,

— qu’ils ont abusivement saisi le tribunal et leur ont fait perdre du temps et de l’argent de sorte qu’ils doivent être indemnisés de leur préjudice à hauteur de la somme séquestrée,

— que l’offre de prêt produite par les demandeurs a été émise postérieurement à la caducité du compromis, pour l’acquisition d’une résidence principale alors que le bien était loué,

— que, compte tenu des carences des demandeurs qui n’ont jamais justifié d’un accord bancaire, l’exécution provisoire doit être écartée.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 27 juin 2024.

Il est, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, renvoyé au dossier de la procédure, aux pièces versées aux débats et aux conclusions des parties ci-dessus visées.

MOTIFS

A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir le tribunal “constater” ou “déclarer” ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 31 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

En outre, les défenderesses sollicitent, dans la partie discussion de leurs conclusions, que la société […] Alsace Haut-Rhin soit mise hors de cause, sans reprendre cette prétention au sein du dispositif de leurs conclusions de sorte que le tribunal n’est pas saisi de cette demande.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par les consorts [U]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Il est constant que le mandataire peut, s’il s’est rendu coupable de fautes envers les tiers, engager sa responsabilité délictuelle à leur égard (Cass. 1re civ., 28 oct. 2010, n° 09-70.109).

L’agent immobilier est notamment tenu d’une obligation de conseil et d’information. A cet égard, l’intermédiaire professionnel, qui prête son concours à la rédaction d’un acte, après avoir été mandaté par l’une des parties, est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention, même à l’égard de l’autre partie (Cass. 1re civ., 14 janv. 2016, n° 14-26.474).

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver de sorte qu’il appartient aux consorts [U], qui sollicitent l’allocation de dommages et intérêts, d’apporter la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

Sur le manquement à l’obligation d’information et de conseil quant au délai de validité du compromis de vente

L’alinéa 2 de l’article 42 de la loi du 1er juin 1924 mettant en vigueur la législation civile française dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle dispose : “Tout acte entre vifs, translatif ou déclaratif de propriété immobilière, tout acte entre vifs portant constitution ou transmission d’une servitude foncière souscrit sous une autre forme doit être suivi, à peine de caducité, d’un acte authentique ou, en cas de refus de l’une des parties, d’une demande en justice, dans les six mois qui suivent la passation de l’acte”.

En l’espèce, le compromis de vente conclu le 1er juillet 2020 entre la Sci […] et la société […] stipule, en page 10, que le compromis sera réitéré par acte authentique au plus tard le 2 octobre 2020, sous la seule réserve de la réalisation des conditions suspensives susvisées, soit l’absence de servitude grave sur le certificat d’urbanisme et l’absence d’inscriptions d’un montant supérieur au prix de vente sur l’état hypothécaire.

L’avenant aux fins de substitution des consorts [U] à la Sci […] régularisé le 12 novembre 2020 prévoit, quant à lui, que “la date de réitération est repoussée au 28 décembre 2020".

Force est de constater qu’aucun de ces documents ne mentionne la durée de validité du compromis en droit local, et ne fait davantage de renvoi aux dispositions de l’article 42 de la loi du 1er juin 1924 précité.

La société […] ne conteste pas que la durée de validité du compromis a été évoquée auprès des consorts [U], pour la première fois, par courrier en date du 18 décembre 2020, rappelant que l’avenant régularisé le 12 novembre 2020 “n’a pas pouvoir à prolonger la durée de validité du compromis” et mentionnant “l’imminence de la caducité du compromis de vente”.

Cependant, l’évocation de la “validité” et de la “caducité” du compromis de vente, en des termes juridiques dont les conséquences ne sont pas aisément saisissables par des profanes de l’immobilier, quelques jours seulement avant l’expiration du délai de six mois de validité du compromis, ne sauraient suffire à considérer que la société […], professionnelle de l’immobilier, a valablement exécuté son obligation d’information à l’égard des acquéreurs.

La société […] n’apporte aucun autre élément pour justifier de l’accomplissement de son obligation d’information quant à la durée de validité du compromis de vente sous seing privé en droit local, tant au moment de la signature dudit compromis, que durant le délai de validité de 6 mois, l’information communiquée par courrier du 18 décembre 2020 étant incomplète et tardive et les informations communiquées par le notaire par courriel du 18 janvier 2021 et par le conseil du vendeur par courriel du 11 février 2021 étant postérieures à l’expiration de la date de validité du compromis.

Au surplus, les consorts [U] justifient avoir été avisés par la société […] de la rédaction d’un nouvel avenant, le 23 décembre 2020, soit quelques jours avant l’expiration du délai de validité du compromis de vente, M. [T], consultant immobilier de la société […], précisant, par courriel du même jour, que cet avenant, qui fixait au 21 mars 2021 la date limite de réitération de la vente par acte authentique, leur donnerait le temps dont ils avaient besoin pour l’obtention du crédit, et les couvrirait totalement pour la suite du dossier si le crédit n’était pas obtenu avant la date butoir du 28 décembre 2020.

Il en résulte que les acquéreurs pouvaient légitimement être confortés dans l’idée que le compromis de vente ne comportait aucune durée de validité, la date de réitération de la vente étant reportée, à l’initiative de l’agent immobilier, à une date postérieure à l’expiration du délai de six mois.

Le moyen selon lequel les consorts [U] ont démontré avoir eu connaissance de ce délai par courriel du jeudi 24 décembre 2020 rappelant que “la date butoir arrive seulement lundi”, soit le 28 décembre 2020, est sans emport, cette “date butoir” se rapportant à la date fixée pour la réitération de la vente par acte authentique stipulée à l’avenant du 12 novembre 2020 et non à la date d’expiration du délai de validité du compromis de vente de six mois à compter du 1er juillet 2020, soit le 1er janvier 2021.

Dès lors, les consorts [U] sont bien fondés à rechercher la responsabilité de la société […] pour manquement à son devoir de conseil et d’information quant à la durée de validité du compromis de vente en droit local.

Sur le manquement à l’obligation d’information quant à la renonciation à la condition suspensive d’obtention d’un prêt

Il est de jurisprudence constante que l’accomplissement par l’agent immobilier de l’obligation d’information et de conseil s’apprécie in concreto.

A cet égard, l’agent immobilier est réputé avoir satisfait à son devoir de conseil lorsque le client avait la capacité de connaître par lui-même les éléments litigieux (Cass. 3e civ., 3 janv. 1980).

En l’espèce, le compromis de vente initial en date du 1er juillet 2020 a été conclu entre la société […], vendeur, et la société civile immobilière […], en qualité d’acheteur, alors que les consorts [U] se sont substitués à la Sci […] aux termes de l’avenant du 12 novembre 2020.

S’agissant du compromis de vente du 1er juillet 2020, la Sci […], professionnelle de l’immobilier, avait la capacité d’apprécier la portée de la clause de renonciation au bénéfice de la condition suspensive d’obtention d’un prêt de sorte qu’aucun manquement à l’obligation d’information de l’agent immobilier n’est imputable s’agissant du défaut d’information relative à la portée de la renonciation à cette clause.

S’agissant de l’avenant du 12 novembre 2020, les consorts [U] ne sont pas fondés à soutenir qu’ils n’ont pas été en mesure d’apprécier la portée de la clause de renonciation à la condition suspensive d’obtention d’un prêt, alors qu’ils ne contestent pas être les gérants de la Sci […], qu’ils ont expressément indiqué, par courrier du 5 novembre 2020, renoncer à ladite condition suspensive et ont régularisé, par courriels du 10 novembre 2020, une déclaration de renonciation, se bornant à émettre des objections sur la mention de financement de l’acquisition par des fonds personnels.

Dès lors, s’il est constaté que l’agent immobilier n’a délivré aucune information sur le sens et la portée de la clause de renonciation à la condition suspensive d’obtention d’un prêt, les consorts [U], en leur qualité de gérant de la société civile immobilière […], professionnelle de l’immobilier, avaient la capacité de comprendre le sens et la portée de cette clause de sorte qu’aucun manquement n’est imputable à la société […] à cet égard.

Sur la négligence de la société […]

En l’espèce, le compromis de vente du 1er juillet 2020 stipule, en page 3, que la Sci […] finance l’acquisition de l’immeuble “intégralement au moyen de ses fonds personnels”.

Les consorts [U] versent aux débats le courriel adressé le 12 août 2020 par la société […] indiquant : “je vous confirme que nous sommes parfaitement informé que la SCI ne paie pas comptant l’immeuble (…), mais par la souscription d’un prêt”.

En outre, par courriel du 5 octobre 2020, M. [T], consultant immobilier, sollicitaient auprès des acquéreurs la communication de divers renseignements à réception desquels l’avenant pouvait être établi et, notamment, le montant de l’apport et le montant du crédit.

La déclaration de renonciation à la condition suspensive d’obtention du prêt, dont il n’est pas contesté qu’elle a été rédigée par l’agent immobilier et soumise pour signature aux acquéreurs, indique un financement “intégralement au moyen de (…) fonds personnels, sans l’aide d’un ou plusieurs prêts”.

Il en résulte que, bien que reconnaissant avoir été informée dès le commencement du projet d’acquisition, par les consorts [U], du financement au moyen d’un prêt immobilier, la société […] a établi un compromis de vente, puis une déclaration de renonciation au bénéfice de la condition suspensive d’obtention d’un prêt, comportant les mentions erronées de financement intégral par des fonds personnels, exclusif de tout recours à un prêt bancaire, de sorte que l’agent immobilier a fait preuve d’une négligence dans la rédaction des actes.

Cependant, si l’avenant n’a été soumis à la signature des parties que le 12 novembre 2020 alors que les consorts [U] avaient sollicité, dès le 18 septembre 2020, leur substitution à la Sci dans le bénéfice du compromis de vente, force est de constater que la société […] a sollicité, dès le 6 octobre 2020, la constitution d’un séquestre ou la présentation d’un accord de crédit par les candidats acquéreurs avant la rédaction de l’avenant, alors que les consorts [U] n’ont été en mesure de justifier d’un accord de principe, et non d’une offre de prêt, que le 23 octobre 2020 et n’ont exprimé leur accord à la constitution d’un séquestre que le 5 novembre 2020 de sorte que le délai de 7 jours qui s’est écoulé entre l’accomplissement de ces formalités et l’établissement de l’avenant n’apparaît pas excessif.

Dès lors, seule l’erreur dans l’indication du mode de financement de l’acquisition au sein du compromis de vente et de la déclaration de renonciation au bénéfice de la condition suspensive d’obtention de prêt constitue une négligence fautive imputable à la société […].

Sur les préjudices

Il est constant, s’agissant du lien de causalité, qu’un intermédiaire ne doit pas répondre du défaut d’un conseil qui, s’il avait été donné correctement, n’aurait pas empêché le préjudice (Cass. 3e civ., 3 juill. 1979, Sté Sorogefi).

Si toute perte de chance ouvre droit à réparation, seule la perte de chance consistant en la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable est réparable.

S’agissant, en premier lieu, du préjudice de perte de chance d’acquérir le bien, les consorts [U] n’apportent pas la preuve du lien de causalité entre ce préjudice et les négligences dans la rédaction du compromis de vente et la déclaration de renonciation, la mention du recours à des fonds personnels étant sans incidence sur l’expiration de la durée de validité du compromis de vente, puisque la recherche d’un financement a pu être poursuivie par les consorts [U] sur la base de ces documents, contenant certes cette mention erronée, qui ont été signés par eux, étant observé qu’ils étaient d’ailleurs parvenu à obtenir, au nom de la Sci […], une proposition de crédit de la part de la Caisse d’Epargne le 23 juillet 2020 et un accord de principe à leurs noms personnels de la part du Crédit Lyonnais le 23 octobre 2020.

En outre, les consorts [U] indiquent, en page 13 de leurs conclusions, avoir honoré les rendez-vous bancaires pris aux fins d’obtention de leur prêt dès le 13 novembre 2020, soit le lendemain de la signature de l’avenant au compromis de vente, étant rappelé qu’il a été relevé que le délai d’établissement dudit avenant n’est pas excessif.

Ils relatent également avoir été avisés par la banque Caisse d’Epargne d’un délai de traitement de deux mois à compter du 13 octobre 2020 et, par la banque LCL, de l’allongement du délai habituel de traitement d’environ un mois en raison du contexte sanitaire et de la période de fêtes, le retour de l’offre étant cependant annoncé pour la fin de l’année 2020 (page 14 de leurs conclusions).

Ils ajoutent avoir obtenu un rendez-vous auprès de la banque LCL en vue de la signature des documents permettant l’émission de l’offre de prêt le 30 décembre 2020, rendez-vous finalement annulé par la banque et reporté au début de l’année 2021 (page 15 des conclusions), soit à une date postérieure à la caducité du compromis de vente.

S’il est exact que les consorts [U] n’ont jamais été informés par la société […] de l’existence d’un délai de six mois pour réitérer le compromis de vente sous seing privé par acte authentique, ces derniers ne justifient pas du lien de causalité entre le manquement à l’obligation d’information imputable à la société […] et le préjudice de perte de chance d’acquérir le bien, étant observé qu’ils conviennent que l’offre de prêt devait être obtenue dans le délai, l’établissement bancaire ayant, d’initiative, reporté le rendez-vous fixé au 30 décembre 2020, pour un motif inconnu et, en tout état de cause, qui ne résulte pas des diligences de l’agent immobilier.

En l’absence de tout lien de causalité entre les manquements imputables à la société […] et le préjudice de perte de chance subi par les consorts [U], leur demande de dommages et intérêts ne peut pas prospérer.

En tout état de cause, il est rappelé que la perte de chance d’acquérir le bien immobilier ne peut pas être évaluée à la valeur de ce bien, celle-ci devant se limiter à la chance perdue et ne pouvant pas être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

S’agissant, en second lieu, du préjudice moral, les consorts [U] ont, incontestablement, subi un stress et une anxiété liés à l’avancement de la procédure d’acquisition, dont en témoignent le nombre de courriels échangés avec la société […], ainsi que le certificat médical concernant Mme [U] en date du 26 février 2021 faisant état de la survenance de troubles au mois de janvier 2021 nécessitant une prise en charge psychiatrique.

En outre, il est constant que, par courrier recommandé en date du 18 décembre 2020, la société […] a adressé à la Sci […] une mise en demeure d’indemniser le vendeur, pour un montant de 23 600 euros, et l’agent immobilier, pour un montant de 16 000 euros, en suite de la non réitération du compromis de vente du 1er juillet 2020 alors que le délai stipulé à l’avenant du 12 novembre 2020 n’était pas expiré.

Les consorts [U] justifient ainsi tant de l’anxiété occasionnée par les négligences imputables à la société […], que des pressions occasionnées par cette dernière qu’il convient d’indemniser à hauteur de 6 000 euros.

Par conséquent, la société […] sera condamnée à verser aux consorts [U] la somme de 6 000 euros au titre du préjudice moral.

La demande indemnitaire des consorts [U] sera rejetée pour le surplus.

Sur l’action directe à l’encontre des sociétés Mma Iard et Mma Iard Assurances Mutuelles

En application de l’article L. 124-3 du code des assurances le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

En l’espèce, les sociétés Mma Iard et Mma Iard Assurances Mutuelles ne contestent pas leur qualité d’assureur responsabilité civile de la Sas […].

Par conséquent, les sociétés Mma Iard et Mma Iard Assurance Mutuelles seront condamnées, in solidum, avec leur assuré, la société […], à indemniser les consorts [U] des sommes ci-dessus allouées.

Sur la demande de restitution du séquestre formée par les consorts [U]

Aux termes de l’article 1103 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il est constant que les obligations prévues au contrat frappé de caducité n’ont plus d’existence légale de sorte que les sommes versées par l’acheteur à titre d’acompte doivent lui être restituées (Cass. 1re civ., 25 oct. 1972, n° 70-12.163).

En l’espèce, les consorts [U] produisent aux débats l’avenant au compromis de vente en date du 12 novembre 2020 stipulant : “à titre d’acompte sur le prix de vente, la somme de six mille euros (6 000 €) sera déposée (…) entre les mains de l’Agence, que les parties choisissent comme séquestre”.

Il est constant qu’en application des dispositions de l’alinéa 2 de l’article 42 de la loi du 1er juin 1924, le compromis de vente du 1er juillet 2020 et son avenant du 12 novembre 2020 sont devenus caducs.

Dès lors, la somme de 6 000 euros, versée à titre d’acompte par les consorts [U] et détenue par la Sas […] en sa qualité de séquestre, doit leur être restituée.

Cependant, cette somme étant détenue par la Sas […] en sa qualité de séquestre institué par les parties, il n’y a pas lieu de condamner la Sa Mma Iard et la Sa Mma Iard Assurances Mutuelles, assureur responsabilité civile, à la garantir à cet égard.

Par conséquent, la Sas […] sera condamnée à restituer aux consorts [U] la somme de 6 000 euros versée à titre d’acompte.

La demande en paiement formée par les consorts [U] sera rejetée pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par la Sas […]

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Le droit d’action ou de défense en justice ne dégénère en abus qu’en cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière, équipollente au dol, de sorte que la condamnation à dommages-intérêts doit se fonder sur la démonstration de l’intention malicieuse et de la conscience d’un acharnement procédural voué à l’échec, sans autre but que de retarder l’instance ou de décourager la partie adverse. Le principe du droit d’agir implique qu’il ne suffise pas que la décision judiciaire retienne le caractère infondé des prétentions pour à caractériser l’abus de l’exercice du droit.

En l’espèce, la Sas […] fait valoir qu’elle a perdu du temps et de l’argent en suite de l’action abusivement engagée par les consorts [U] mais n’indique pas, de façon circonstanciée, en quoi cette action est susceptible d’avoir dégénéré en abus de droit, alors qu’il a été relevé précédemment que l’agent immobilier avait commis des négligences et manqué à son obligation d’information et de conseil à l’égard des demandeurs.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts formée par la Sas […] sera rejetée.

Sur les autres demandes

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la Sas […] et ses assureurs, les sociétés Mma Iard et Mma Iard Assurances Mutuelles, partie perdante au procès, seront condamnées in solidum aux dépens.

Elles seront également condamnées à payer aux consorts [U], au titre de l’article 700 du code de procédure civile, une somme de 3 500 euros.

La demande formée par les consorts [U], au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sera rejetée pour le surplus.

La demande de la société […], de la société Mma Iard et de la société Mma Iard Assurances Mutuelles, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sera rejetée.

L’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

L’article 514-1 du même code permet d’écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, si elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Dans ce cas, le juge statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’apparaît pas incompatible avec la nature de l’affaire de sorte que la demande tendant à écarter l’exécution provisoire formée par les défenderesses sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE in solidum la Sas […], la Sa Mma Iard et la société Mma Iard Assurances Mutuelles à verser à M. [H] [U] et Mme [E] [U] la somme totale de 6 000 euros (SIX MILLE EUROS) à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

CONDAMNE le Sas […] à verser à à M. [H] [U] et Mme [E] [U] la somme de 6 000 euros (SIX MILLE EUROS) au titre de la restitution de l’acompte ;

REJETTE, pour le surplus, la demande de dommages et intérêts formée par M. [H] [U] et Mme [E] [U] ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par la Sas […] ;

CONDAMNE in solidum la Sas […], la Sa Mma Iard et la société Mma Iard Assurances Mutuelles à verser à M. [H] [U] et Mme [E] [U] la somme totale de 3.500 € (TROIS MILLE CINQ CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la Sas […], la Sa Mma Iard et la société Mma Iard Assurances Mutuelles, formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la Sas […], la Sa Mma Iard et la société Mma Iard Assurances Mutuelles aux dépens ;

REJETTE la demande formée par la Sas […], la Sa Mma Iard et la société Mma Iard Assurances Mutuelles tendant à écarter l’exécution provisoire du présent jugement ;

Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier, Le Président,