Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/01913 – N° Portalis DBY7-W-B7J-EYVJ

[Y] [H]

C/

[D] [P]

[T] [P]

JUGEMENT DU 10 Novembre 2025

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS:

Madame [Y] [H]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par la SCP POUGEOISE-DUMONT-BIAUSQUE-SICARD, avocats au barreau de REIMS

DEFENDEURS

Monsieur [D] [P]

[Adresse 4]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

Madame [T] [P]

[Adresse 4]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Manon REMY

Greffier : Christiane SCHNEIDER

DEBATS :

Audience publique du : 16 Septembre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 10 Novembre 2025

par Manon REMY, Présidente

assistée de Christiane SCHNEIDER, Greffier

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 23 mai 2016, Madame [K] [F] a donné à bail à Monsieur [D] [P] et Madame [T] [P] un bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 7], pour un loyer mensuel de 398 euros, outre 7 euros de charges.

Madame [K] [F] est décédée le 13 décembre 2023 à [Localité 6], laissant pour légataire universelle Madame [Y] [H].

Par un courrier en date du 12 novembre 2024, Madame [Y] [H] a donné un congé aux locataires pour quitter le logement aux fins de vente du bien immobilier loué.

Les locataires n’ayant pas quitté le logement à la fin du délai de préavis, Madame [Y] [H] leur a adressé une mise en demeure de quitter les lieux le 04 juin 2025.

Puis, un constat d’accord a été conclu entre Madame [Y] [H] et Madame [T] [P] le 30 juin 2025 dans lequel, cette dernière s’engageait notamment à quitter le logement à cette date.

Par acte d’Huissier de Justice du 15 juillet 2025, Madame [Y] [H] a fait assigner Monsieur [D] [P] et Madame [T] [P] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne à l’audience du 16 septembre 2025 et a sollicité, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— de valider le congé délivré par Madame [Y] [H] ;

— de condamner Monsieur [D] [P] et Madame [T] [P] au paiement de la somme de 665 euros au titre des loyers impayés ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [P] et Madame [T] [P] ;

— de condamner solidairement Monsieur [D] [P] et Madame [T] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges récupérables qu’ils auraient dû payer s’ils étaient restés locataires, et ce, à compter du 01 juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— de condamner solidairement Monsieur [D] [P] et Madame [T] [P] au paiement de la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— de condamner solidairement Monsieur [D] [P] et Madame [T] [P] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, aux entiers dépens, en ce compris le coût du congé, de l’assignation et de tous les actes et formalités qui s’en suivent au titre de l’article 696 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 septembre 2025.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’une tentative de conciliation a eu lieu, mais que cette dernière n’a pas été respectée par les locataires.

Convoquée par acte d’Huissier de Justice signifié le 15 juillet 2025 à personne, Madame [T] [P] ne comparait pas, n’est pas représentée et ne fait parvenir aucune pièce.

Convoqué par acte d’Huissier de Justice signifié le 15 juillet 2025 à domicile, Monsieur [D] [P] ne comparait pas, n’est pas représenté et ne fait parvenir aucune pièce.

Ayant formulé une demande additionnelle à son assignation, Madame [Y] [H] a justifié de la transmission de sa demande aux défendeurs et ce, conformément au principe du contradictoire.

Aucun diagnostic social et financier concernant Monsieur [D] [P] et Madame [T] [P] n’a été reçu au Greffe avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

I- Sur la validité du congé

L’article 15 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que : « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. »

L’article 15 II de cette même loi dispose que : « Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. »

En l’espèce, il ressort des pièces de la procédure que Madame [Y] [H] a adressé aux locataires un courrier en date du 12 novembre 2024 envoyé par lettre recommandée, et distribué le 21 novembre 2024, dans lequel, elle donne congé à Monsieur [D] [P] et Madame [T] [P] aux fins de vendre le logement loué tout en formulant une offre de vente à ces derniers.

Ainsi, le bail d’habitation devait être résilié à l’expiration du délai de préavis de six mois, soit à la date du 22 mai 2025 conformément aux dispositions légales.

Or, force est de constater que Monsieur [D] [P] et Madame [T] [P] n’ont formulé aucune offre de vente et se sont maintenus dans les lieux au-delà de ce délai.

En effet, une mise en demeure de quitter les lieux a été envoyée par une lettre en date du 04 juin 2025 et un constat d’accord a été consenti entre Madame [Y] [H] et Madame [T] [P], qui représentait Monsieur [D] [P], le 30 juin 2025, dans lequel, la locataire s’engageait à restituer le logement le jour de cette conciliation.

De surcroît, l’assignation délivrée le 15 juillet 2025 a été remise à personne à Madame [T] [P] et à domicile pour Monsieur [D] [P] à l’adresse du logement objet de la présente procédure qui constitue toujours leur domicile.

Dès lors, il y a lieu de constater que le congé délivré par Madame [Y] [H] est valide sur le fond et la forme, conformément aux dispositions légales susmentionnées.

En conséquence, Monsieur [D] [P] et Madame [T] [P] devenus occupants sans droit ni titre depuis le 22 mai 2025, seront expulsés du logement objet du présent litige, sauf abandon des lieux et application de l’article R.451-1 1° du code des procédures civiles d’exécution.

II- Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

L’article 9 du code de procédure civile dispose que : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que : « Le locataire est obligé […]de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

En outre, l’article 15 I de cette même loi dispose que : « (…) Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. »

En l’espèce, à l’audience, Madame [Y] [H] sollicite la condamnation de Monsieur [D] [P] et Madame [T] [P] au paiement de la somme de 665 euros.

Elle justifie avoir avisé les défendeurs de cette nouvelle demande par l’envoi d’une lettre recommandée avec avis de réception en date du 01 septembre 2025, et distribuée le 04 septembre 2025, soit avant l’audience du 16 septembre 2025 à ces derniers.

Or, force est de constater que la demanderesse ne produit aucun décompte permettant d’établir sa créance.

Toutefois, il ressort des pièces de la procédure (pièces n°8 et n°9) que les locataires sont redevables d’une somme de 455 euros au titre de l’arriéré locatif, ces derniers ayant par ailleurs reconnus l’existence de cette dette dans le cadre d’un constat d’accord en date du 30 juin 2025.

Ils seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme de 455 euros avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Ils seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 01 juillet 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III- Sur la demande relative aux dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, Madame [Y] [H] produit une attestation d’un agent immobilier faisant état de la dégradation de son état de santé suite aux divers échanges avec Monsieur [D] [P] et Madame [T] [P]. En outre, elle justifie avoir effectué de nombreuses démarches chronophages en vue d’une résolution amiable de son litige (lettres de mise en demeure, plusieurs délais accordés aux locataires pour évacuer les lieux, rencontres avec une conciliatrice, signature d’un accord, échanges de mails entre l’agent immobilier et les locataires). Ces nombreuses démarches et la teneur des mails envoyés par les locataires sont suffisantes à démontrer que Madame [Y] [H] a subi un préjudice distinct et que le retard est dû à la mauvaise foi des locataires.

Dans ces conditions, il convient de condamner in solidum Monsieur [D] [P] et Madame [T] [P] à payer la somme de 250 euros à Madame [Y] [H] en réparation du préjudice moral subi.

IV- Sur les demandes accessoires

1- Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [D] [P] et Madame [T] [P], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

2- Sur les frais non compris dans les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le Juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [Y] [H], Monsieur [D] [P] et Madame [T] [P] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

3- Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection statuant après débats publics et par mise à disposition au Greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

VALIDE le congé délivré par Madame [Y] [H] le 12 novembre 2024 à Monsieur [D] [P] et Madame [T] [P] concernant le bail d’habitation conclu le 23 mai 2016 entre Madame [Y] [H], venant aux droits de Madame [K] [F], et Monsieur [D] [P] et Madame [T] [P] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 7] ;

DIT que Monsieur [D] [P] et Madame [T] [P] sont devenus occupants sans droit ni titre depuis le 22 mai 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [D] [P] et Madame [T] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [D] [P] et Madame [T] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Madame [Y] [H] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira à la demanderesse aux frais et risques des expulsés ;

PRECISE qu’en cas d’abandon des lieux Madame [Y] [H] pourra reprendre le logement conformément aux dispositions de l’article R451-1 1° du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [P] et Madame [T] [N] à verser à Madame [Y] [H] la somme de 455 euros (quatre cent cinquante-cinq euros) représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 30 juin 2025 avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [P] et Madame [T] [P] à verser à Madame [Y] [H] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 01 juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [P] et Madame [T] [P] à payer à Madame [Y] [H] une somme de 250 euros en réparation de son préjudice moral découlant du retard dans l’exécution des obligations ;

DEBOUTE Madame [Y] [H] de ses autres et plus amples demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [P] et Madame [T] [P] à verser à Madame [Y] [H] la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [P] et Madame [T] [P] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe à la Préfecture de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 10 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Manon REMY, Juge des contentieux de la protection, et par Madame C. SCHNEIDER, Greffière.

La Greffière, La Présidente,