Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/03069 – N° Portalis DBY7-W-B7J-E3FZ

[X] [M]

C/

[O] [B]

JUGEMENT DU 06 Mai 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUS DE LA PROTECTION

DEMANDEURS:

Monsieur [X] [M]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par la SELARL CONFLUENCES AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, substitué

DEFENDEURS

Monsieur [O] [B]

[Adresse 2]

[Localité 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Irène PONCET-DUARTE

Greffier : Christiane SCHNEIDER

DEBATS :

Audience publique du : 17 Février 2026

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 06 Mai 2026

par Irène PONCET-DUARTE, Présidente

assistée de Christiane SCHNEIDER, Greffier

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

RAPPEL DES FAITS

Selon contrat du 21 décembre 2023, M. [X] [M] a donné à bail à M. [O] [B] un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 300€, outre les charges récupérables.

Se plaignant que des loyers demeuraient impayés, M. [X] [M] a fait assigner M. [O] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par acte de commissaire de justice du 4 novembre 2025 pour obtenir la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

Appelée à l’audience du 20 janvier 2026, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 17 février 2026.

A l’audience du 17 février 2026, M. [M], représenté par son conseil substitué, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens. Il actualise sa créance à la somme de 7 200€.

M. [B], comparant en personne, reconnaît le principe de la dette mais conteste son montant indiquant avoir payé son loyer en espèce jusqu’au mois de juin 2025. Il ajoute que M. [M] n’a jamais établi les quittances de loyers et a refusé qu’il régularise la dette locative. Enfin, il déclare avoir des attestations de témoins.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 6 mai 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

M. [B] a été autorisé à produire en cours de délibéré et avant le 13 mars 2026 les attestations de témoins.

Il n’a pas communiqué en cours de délibéré les documents sollicités par la juridiction.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Marne par la voie électronique le 6 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 17 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le bail conclu le 21 décembre 2023 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l’issue d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 août 2025, pour la somme en principal de 5 700€, indiquant expressément d’avoir à régler cette somme dans un délai de deux mois.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 octobre 2025.

En conséquence, M. [B] est devenu occupant sans droit ni titre à compter de cette date.

Il convient donc d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement étant prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur celui-ci.

Sur l’indemnité d’occupation

Conformément à l’article 1240 du code civil, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, le défendeur se maintient depuis lors dans les lieux ce qui cause nécessairement un préjudice à M. [X] [M] lequel est privé de la jouissance du bien.

Il convient par conséquent de condamner M. [O] [B] à payer au demandeur une indemnité d’occupation dont le montant doit être fixé à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit à la somme mensuelle de 300€.

Sur la dette locative

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, l’une des obligations essentielles du locataire est le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus.

Pour soutenir sa demande de paiement de paiement de la somme de 7 200€, M. [X] [M] produit un décompte arrêté au 16 décembre 2025.

Il apparaît en outre que la somme demandée comprend non seulement les loyers impayés mais également les indemnités d’occupation dues à compter du 6 octobre 2025, date de la résiliation du bail.

La dette locative, indemnités d’occupation incluses, représente donc la somme totale de 7 200€.

M. [B], présent à l’audience, n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la dette.

Il sera donc condamné à payer M. [M] la somme de 7 200€ avec intérêts au taux légal à compter de 5 août 2025 sur la somme de 5 700€ et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [B], partie succombante, sera condamné aux dépens.

Il sera en outre condamné à payer la somme de 200€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action de M. [X] [M] en constat d’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 décembre 2023 entre M. [X] [M] d’une part et M. [O] [B] d’autre part, concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 6 octobre 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [O] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [O] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [X] [M] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira au demandeur aux frais et risques de l’expulsé ;

DIT que concernant le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [O] [B] à payer à M. [X] [M] la somme de 7 200€ représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 16 décembre 2025, l’indemnité d’occupation de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5 700€ à compter du 5 août 2025 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 300€ par mois ;

CONDAMNE M. [O] [B] à verser à M. [X] [M] ladite indemnité mensuelle d’occupation à compter du 6 octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE M. [O] [B] aux dépens ;

CONDAMNE M. [O] [B] à payer à M. [X] [M] la somme de 200€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe à la Préfecture de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE le caractère exécutoire de la présente décision.

Ainsi jugé le jour, mois et an susdits par mise à disposition au greffe.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,