TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Charlotte ESCLASSE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Carole VILLATA DUPRE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/00321 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6YMY

N° MINUTE :

3 JCP

JUGEMENT

rendu le mercredi 30 juillet 2025

DEMANDERESSE

Société FONDS [X] [P], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Carole VILLATA DUPRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0063

DÉFENDEURS

Monsieur [W] [G], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [M] [N], demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Charlotte ESCLASSE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0490

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, juge des contentieux de la protection

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 juillet 2025 par Eloïse CLARAC, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 30 juillet 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/00321 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6YMY

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 26 octobre 1988, à effet au 1er novembre 1988, la société de l’histoire du protestantisme français, aux droits de laquelle vient le Fonds [X] [P], a donné à bail à M. [W] [G] et M. [M] [N] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] (étage 4, porte face droite), pour une durée de 6 ans.

Par acte de commissaire de justice signifié le 17 avril 2024, le Fonds [X] [P] a délivré congé aux locataires pour le 31 octobre 2024, pour motif légitime et sérieux, aux fins de réaliser des travaux de rénovation particulièrement importants.

Les lieux n’ayant pas été restitués, le Fonds [X] [P] a, par actes de commissaire de justice en date du 13 décembre 2024, fait assigner M. [W] [G] et M. [M] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

valider le congé délivré le 17 avril 2024, ou subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location aux torts des locataires, ordonner l’expulsion de M. [W] [G] et M. [M] [N] et de tout occupant de leur chef et ce, avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu,autoriser le Fonds [X] [P], sur le fondement de l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989, à vendre aux enchères les meubles qui seraient laissés sur place par les locataires,déclarer les meubles non susceptibles d’être vendus abandonnés,condamner solidairement M. [W] [G] et M. [M] [N] à lui payer les sommes suivantes :- une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date d’effet du congé, égale au double du loyer, conformément à l’article 7 du bail, charges et accessoires antérieurement appelés, soit à la somme de 3 419.64 par mois et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés,

—  2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens, qui comprendront les frais de signification et d’exécution,

débouter M. [W] [G] et M. [M] [N] de toute demande de délais qu’ils pourraient formuler,

Appelée à l’audience du 18 février 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande des défendeurs, pour être finalement retenue à l’audience du 18 juin 2025.

A l’audience du 18 juin 2025, le Fonds [X] [P], représentée par son conseil, soutient ses conclusions auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du Code de Procédure Civile et dans lesquelles il maintient les demandes de son assignation et sollicite le rejet de la demande d’expertise judiciaire des défendeurs.

M. [W] [G] et M. [M] [N], représentés par leur conseil, soutiennent leurs conclusions auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du Code de Procédure Civile et demandent au juge de :

A titre principal,

débouter le Fonds [X] [P] de sa demande de validation de congé et des demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’indemnité d’occupation, d’une clause pénale et toutes autres demandes,A titre subsidiaire et reconventionnel,

désigner tel expert qu’il plaira au Tribunal avec pour mission de : Se rendre sur place, [Adresse 1],Visiter les lieux,Constater et examiner l’état de l’appartement et la nécessité de remédier à d’éventuels désordres,Déterminer les travaux nécessaires,Réunir les éléments d’information permettant de déterminer si ces travaux relèvent de la nécessité ou de l’opportunisme,Réunir les éléments d’information permettant de déterminer si les travaux nécessaires entrainent l’obligation d’une libération totale des lieux et, le cas échéant, la durée de la libération nécessaire,Donner son avis sur la nécessité d’une libération totale des lieux ou provisoire,Se faire communique tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,Entendre tout sachant.dire que l’Expert pourra avoir recours en cas de besoin à un technicien autrement qualifié, à charge pour lui de joindre son avis au rapport d’expertiseA titre subsidiaire également,

modérer la pénalité prévue par l’article 7 des conditions particulières du bail pour la réduire à 1,00€ symbolique, compte tenu de l’absence de préjudice subi par le Fonds [X] [P] du fait de l’occupation actuelle des lieux par les locataires.débouter le Fonds [X] [P] de sa demande de résiliation judiciaire du bail et des demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’indemnités d’occupation, d’une clause pénale et toutes autres demandes,A titre infiniment subsidiaire et reconventionnel,

accorder 36 mois de délais aux locataires pour libérer les lieux louéscondamner le Fonds [X] [P] au paiement de la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour l’exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu’elles ont soutenues oralement à l’audience du 18 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validation du congé

En application de l’article 15-I de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur peut donner congé au preneur à l’expiration du bail avec préavis de 6 mois en justifiant notamment ce congé par un motif sérieux et légitime. A l’expiration du délai de préavis de 6 mois, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués. A peine de nullité, le congé indique le motif allégué. La preuve de l’intérêt légitime, né et actuel et sérieux du motif de congé est à démontrer par le bailleur, à la date du congé, et peut reposer sur des raisons autres que l’inexécution par le locataire de ses obligations.

Le congé est délivré par LRAR ou signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

Le délai de 6 mois court à compter du jour de la réception de la LRAR, de la signification de l’acte de commissaire de justice ou de la remise en mains propres.

En cas de contestation, le juge peut même d’office vérifier la réalité du motif de congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le bail consenti à M. [W] [G] et M. [M] [N] a commencé à courir le 1er novembre 1988 pour une période de 6 ans, puis a été tacitement reconduit le 1er novembre 1994 par période de 6 ans suivant les prévisions des parties et pour la dernière fois le 1er novembre 2018, pour expirer le 31 octobre 2024 à minuit.

Un congé pour motif légitime et sérieux leur a été signifié par actes de commissaire de justice délivrés le 17 avril 2024, soit plus de six mois avant l’échéance précitée, aux fins de réaliser des travaux de rénovation particulièrement important.

Le congé du bailleur a donc été en la forme régulièrement délivré conformément à l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Est contesté le caractère légitime et sérieux du motif évoqué. M. [W] [G] et M. [M] [N] soutiennent que les travaux envisagés par le bailleur ne sont ni utiles ni nécessaires à l’immeuble, les travaux consisteraient en réalité à améliorer l’état du bien immobilier et par conséquent sa valeur et sa rentabilité. En outre, les locataires contestent la nécessité pour eux de quitter les lieux, une absence temporaire suffirait à mener les travaux, d’autant qu’ils justifient d’une solution de relogement pendant la durée des travaux.

L’appréciation du motif légitime et sérieux relève du pouvoir souverain des juges du fond.

En l’espèce, l’intention réelle du bailleur de réaliser les travaux n’est pas contestée par les locataires. De plus, le Fonds [X] [P] produit :

— un descriptif estimatif des travaux de rénovation de l’appartement loué, réalisé par une société d’architecte ;

— un contrat d’architecte signé le 28 mars 2024 entre le Fonds [X] [P] et la société EVEN FLOW architecture, concernant la conception du projet architectural et la direction des travaux de l’appartement loué ;

— un descriptif quantitatif des travaux de rénovation de l’appartement loué en date 03 avril 2024.

L’ensemble de ces éléments concordants entre eux, permet d’établir l’intention réelle du bailleur de réaliser les travaux.

Concernant l’utilité ou la nécessité des travaux, sont considérés comme utiles des travaux qui apportent de la valeur à l’immeuble même si ces travaux ne sont pas indispensables. Le bailleur est en droit d’améliorer l’immeuble dont il est propriétaire pour l’adapter aux normes énergétiques et assurer une meilleure rentabilité de son bien.

En l’espèce, les travaux envisagés consistent en une rénovation intégrale du logement comprenant la réfection totale du système électrique, la rénovation complète de la plomberie, l’amélioration de l’isolation thermique des murs de façade, le changement des menuiseries en simple vitrage, la reprise des enduits et des peintures dégradés avec entoilage systématique, le curage des lieux, la démolition et la reconstruction des chapes et des cloisons pour modifier la distributions générale de l’appartement afin d’optimiser les espaces. Les travaux litigieux ont ainsi pour objectif la rénovation globale du logement comprenant la mise en conformité des réseaux de plomberie et d’électricité ainsi que l’amélioration thermique du logement et de la disposition des lieux.

Dès lors, les travaux envisagés par le bailleur sont utiles et nécessaires, le caractère indispensable des travaux n’ayant pas à être établi.

Concernant la nécessité du départ des locataires, il résulte des éléments produits par le propriétaire et notamment de la lettre en date du 16 juin 2025 fourni par le cabinet d’architecte Even Flow que les lieux seront intégralement curés, les chapes seront refaites et les cloisons seront démolies et reconstruites, en conséquence, « l’appartement sera totalement inhabitable pendant de nombreux mois ».

Ainsi, la libération des lieux par les locataires est nécessaire, la possibilité pour les locataires de trouver une solution de relogement pendant la durée des travaux n’est pas de nature à remettre en cause la validité du congé.

Concernant le caractère frauduleux et abusif du congé, les locataires ne démontrent pas, ainsi qu’ils en ont la charge, en quoi le congé présenterait un caractère frauduleux.

Dès lors, le motif légitime et sérieux du congé est établi. Le congé est ainsi régulier au fond, et le bail s’est donc trouvé résilié par l’effet du congé le 31 octobre 2024 à minuit. M. [W] [G] et M. [M] [N] sont donc occupants sans droit ni titre depuis le 1er novembre 2024.

Il convient d’ordonner l’expulsion de M. [W] [G] et M. [M] [N], à défaut de départ volontaire, ainsi que de toute personne de leur chef, avec assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

S’agissant de la demande accessoire portant sur le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux, les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ne prévoient nullement, pour leur mise en œuvre, la nécessité que le juge saisi au fond autorise ou ordonne un tel transport et une telle séquestration. La demande en ce sens sera donc rejetée.

La société Fonds [X] [P] sollicite une indemnité d’occupation égale au double du loyer conformément à l’article 7 du bail, outre les charges et accessoires, soit la somme de 3 419.64 euros par mois.

L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'« est réputée non écrite toute clause : […] h) qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble ».

En l’espèce, le contrat de bail litigieux prévoit une pénalité due par M. [W] [G] et M. [M] [N] en raison des manquements à l’exécution du contrat de bail.

Cette clause étant réputée non écrite en application des dispositions précitées, la demande du Fonds [X] [P] tendant à son application sera donc rejetée.

Cependant, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

M. [W] [G] et M. [M] [N] seront condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Chacun des coauteurs d’un même dommage devant être condamné à le réparer en totalité, la condamnation sera prononcée in solidum.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, M. [W] [G] et M. [M] [N] ne produisent pas de preuve de recherche effective de relogement ni d’élément permettant d’établir que leur relogement ne pourrait avoir lieu dans des conditions normales. Il sera, en outre, relevé qu’ils ont déjà bénéficié, de fait, de délais depuis l’expiration du contrat de bail, le 31 octobre 2024, et il sera rappelé qu’ils ont vocation à bénéficier du délai légal de deux mois courant à compter du commandement de quitter les lieux de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. En conséquence, il ne leur sera pas accordé de délai supplémentaire et la demande de délai sera rejetée.

Sur l’expertise judiciaire,

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’instance au fond étant engagée, cette demande est irrecevable.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [W] [G] et M. [M] [N], parties perdantes, seront condamnés, in solidum, aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Condamné aux dépens, M. [W] [G] et M. [M] [N] devront verser, in solidum, au Fonds [X] [P], une somme qu’il est équitable de fixer à 1 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de délivrance à M. [W] [G] et M. [M] [N] par le Fonds [X] [P] d’un congé pour motif légitime et sérieux relatif au bail conclu le 26 octobre 1988 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] (étage 4, porte face droite) sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 31 octobre 2024,

ORDONNE à M. [W] [G] et M. [M] [N] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés [Adresse 3] (étage 4, porte face droite) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

REJETTE la demande de délai pour quitter les lieux,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE, in solidum, M. [W] [G] et M. [M] [N] à verser au Fonds [X] [P] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

REJETTE la demande du Fonds [X] [P] formée au titre de la clause pénale,

DECLARE irrecevable la demande d’expertise de judiciaire de M. [W] [G] et M. [M] [N],

CONDAMNE, in solidum, M. [W] [G] et M. [M] [N] à verser au Fonds [X] [P] une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE, in solidum, M. [W] [G] et M. [M] [N] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

La greffiere La juge