Minute n°

AFFAIRE N° RG 26/00106 – N° Portalis DBY7-W-B7K-E4KZ

Société NOV’HABITAT

C/

[O] [F]

JUGEMENT DU 27 Mars 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS:

Société NOV’HABITAT, venant aux droits de [Localité 1] HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par la SELARL CTB AVOCATS ET ASSOCIES, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

DEFENDEURS

Monsieur [O] [F]

[Adresse 2]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Irène PONCET-DUARTE

Greffier : Christiane SCHNEIDER

DEBATS :

Audience publique du : 27 Janvier 2026

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 27 Mars 2026

par Irène PONCET-DUARTE, Présidente

assistée de Christiane SCHNEIDER, Greffier

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 3 octobre 2019, la société Châlons-en-Champagne Habitat a donné à bail à M. [O] [F] un logement de type 3 à usage d’habitation situé [Adresse 3] ([Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 289,74 euros, hors charges.

Se plaignant que des loyers demeuraient impayés, la société Nov’Habitat, venant aux droits de la société Châlons-en-Champagne Habitat, a fait assigner M. [F] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2025 pour obtenir la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 janvier 2026.

La société Nov’Habitat, représentée par son conseil, sollicite du tribunal le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens. Elle indique que la dette locative s’élève au jour de l’audience à 1.042,08 euros, qu’un plan d’apurement consistant au paiement du loyer courant outre 100 euros a été conclu. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié à étude M. [F] n’a pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n’a pas été transmis à la juridiction.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire, M. [F] n’ayant pas comparu et la décision était susceptible d’appel.

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’il n’est pas tenu de statuer sur la demande tendant à faire rappeler que l’exécution provisoire est de droit, celle-ci ne constituant pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de l’action

La société Nov’Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 22 janvier 2025 soit deux moins au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 lesquelles n’ont pas été modifiées par la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 26 novembre 2025 soit plus de six semaines mois avant l’audience du 27 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable postérieurement au 29 juillet 2023.

Sur le bienfondé de la demande

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, l’une des obligations essentielles du locataire est le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus. En cas de manquement à cette obligation, le locataire engage sa responsabilité dans les termes des articles 1217.

Plus précisément, l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 prévoit dans sa version applicable aux contrats de baux d’habitation conclus avant le 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce la société Nov’Habitat produit un décompte de la créance démontrant que M. [F] est débiteur d’une dette locative faute pour lui d’avoir payé certaines échéances.

En outre, le bail conclu le 3 octobre 2019 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l’issue d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 janvier 2025 pour la somme en principal de 2.612,11 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 mars 2025.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc en principe réunies à cette date.

Sur les demandes de condamnation au paiement de la dette locative et de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Les délais de paiement ordonnés peuvent suspendre l’effet de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés conformément au VII dudit article.

La société Nov’Habitat produit un décompte des loyers charges et indemnité d’occupation impayés actualisé arrêté au 15 janvier 2026 démontrant que M. [F] à lui devoir la somme de 1.042,08 euros après déduction faite des frais de procédure.

M. [F], absent, n’apporte aucun élément de nature à contester la dette dans son principe ou son montant.

Il sera condamné au paiement de la somme de 1.042,08 euros avec intérêt au taux légal à compter du jour de l’assignation et il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées au dispositif conformément aux observations du bailleur à l’audience.

Il y a en outre lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Par ailleurs, les effets de la clause résolutoire étant suspendus, il n’y a pas lieu de fixer une indemnité d’occupation. Dans ces conditions, la demande formulée à ce titre par la société Nov’Habitat sera rejetée.

Au contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la société Nov’Habitat. L’expulsion de M. [F] et de tout occupant de son chef serait également autorisée. De même, M. [F] serait tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été perçu à défaut de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [F] supportera la charge des dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, M. [F] sera condamné à payer à la société Nov’Habitat la somme de 200 euros.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

DÉCLARE recevable l’action en constat d’acquisition de la clause résolutoire de la société anonyme d’habitat à loyer modéré Nov’Habitat à l’encontre de M. [O] [F] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 octobre 2019 entre la société Châlons-en-Champagne Habitat aux droits de laquelle vient la société anonyme d’habitat à loyer modéré Nov’Habitat et M. [O] [F] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 4] sont en principe réunies à la date du 22 mars 2025 ;

CONDAMNE M. [O] [F] à payer à [Localité 5] la somme de 1.042,08 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 15 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse avec intérêt au taux légal à compter du jour de l’assignation ;

AUTORISE M. [O] [F] à s’acquitter de la dette en 11 fois, en procédant à 10 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette majoré des intérêts, et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DEBOUTE la société anonyme d’habitat à loyer modéré Nov’Habitat de sa demande tendant à fixer une indemnité d’occupation ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [O] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens meubles trouvés sur les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [O] [F] à payer à la société anonyme d’habitat à loyer modéré Nov’Habitat une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 1er février 2026, échéance incluse et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la société Nov’Habitat ou à son mandataire ;

En toute hypothèse,

CONDAMNE M. [O] [F] aux dépens ;

CONDAMNE M. [O] [F] à payer à la société anonyme d’habitat à loyer modéré Nov’Habitat la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits ;

La Greffière ……………………………………………………………………………………… La Présidente,