N°Minute:25/02396

N° RG 25/00948 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PTL2

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 7]

JUGEMENT DU 27 Novembre 2025

DEMANDEUR:

Société [I], dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Bibiana DIAZ VALLAT, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [G] [H]

né le 19 Octobre 1989 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne assisté de M^e Nina BAUDIERE SERVAT, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Emmanuelle SERRE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 02 Octobre 2025

Affaire mise en deliberé au 27 Novembre 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 27 Novembre 2025 par

Emmanuelle SERRE, Président

assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Nina BAUDIERE SERVAT, M^e Bibiana DIAZ VALLAT

Le

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 juillet 2013 ayant pris effet le 28 juillet 2013, la SCI BALMELLE a donné à bail à Monsieur [G] [X] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 455 euros, outre une provision sur charges mensuelle initiale à hauteur de 25 euros.

Par acte notarié en date du 14 avril 2014, la SCI BALMELLE a vendu le bien occupé par Monsieur [G] [H] à la SC [I].

A la suite de plusieurs plaintes du voisinage, la SC [I] a, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 22 janvier 2024, par l’intermédiaire de son avocat, mis en demeure Monsieur [G] [H] d’avoir à respecter ses obligations de locataire, et notamment de payer son loyer à échéance et de jouir paisiblement des locaux loués.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 décembre 2024, la SC [I] a, par la suite, fait délivrer à Monsieur [G] [H] un congé pour motif légitime et sérieux avec un préavis fixé au 27 juillet 2025.

Une tentative de règlement amiable a été réalisée en date du 15 janvier 2025 mais a donné lieu à la délivrance d’une attestation de non-conciliation en l’absence de Monsieur [G] [X].

Par acte de commissaire de justice en date du 11 février 2025, la société [I] a fait assigner Monsieur [G] [H] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins de :

prononcer la résiliation du contrat de bail pour manquement grave du locataire à son obligation essentielle d’usage paisible des lieux,

ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

juger que tous délais prévus par la loi pour l’expulsion sont écartés y compris en matière de trêve hivernale,

fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due par le locataire au montant actuel du loyer, augmenté des charges, avec indexation, à compter de la résiliation judiciaire du contrat de bail et jusqu’au départ effectif des lieux, et le condamne au paiement de ladite indemnité,

le condamner au paiement de la somme de 555,74 euros par mois à titre de loyers et provisions sur charges, et ce jusqu’à la date de résiliation,

le condamner au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

le condamner aux entiers dépens,

entendre réserver ses droits pour sa créance éventuelle quant à la remise en état des lieux ou tout autre cause,

ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Après la mise en place d’un calendrier de procédure et un renvoi, l’affaire a finalement été évoquée à l’audience du 02 octobre 2025.

A cette audience, la société [I], représentée par son avocat qui a plaidé, a sollicité :

Déclarer la demande de La S.C. « LesMayers », recevable et bien fondée, et en conséquence :

Vu le congé pour motifs légitimes et sérieux délivré pour 1e 27/07/2025

Vu le bail d’habitation du 26/07/2013

Vu l’ancien article 1184 du Code Civil

Vu les articles 1217, 1224, 1227, 1228 du Code Civil

Vu l’article 1728 du Code Civil

Vu l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989

Vu les pièces versées aux débats,

Vu les faits d’espèce,

A titre principal :

VALIDER le congé pour motifs légitimes et sérieux délivré à Monsieur [G] [H] par exploit de Commissaire de Justice pour le 27/07/2025,

DECLARER Monsieur [G] [H] occupant sans droit ni titre à compter du 27/07/2025 du fait de ce congé.

ORDONNER qu’à partir de la signification de la décision à intervenir, le requis pourra, ainsi que tous occupants éventuels de son chef être expulsé, et ce au besoin avec le concours de la force publique,

JUGER que tous délais prévus par la loi pour l’expulsion sont écartés y compris en matière de trêve hivernale.

M. [H] sera débouté de ses demandes de délais pour quitter les lieux.

ASSORTIR, afin de rendre cette mesure effective, d’une astreinte d’un montant de 100 € par jour de retard pendant lequel Monsieur [G] [H] ou tout autre occupant de son chef se maintiendrait dans les lieux.

A titre subsidiaire

PRONONCER la résiliation judiciaire du bail du 26/07/2013 du bien situé [Adresse 4] pour manquement grave du locataire à ses obligations essentielles d’usage paisible des lieux loués, d’entretien et des réparations incombant le locataire et de faire obstacle à la réalisation de travaux nécessaires dans l’appartement.

DECLARER Monsieur [G] [H] occupant sans droit ni titre depuis la date de la résiliation du bail.

ORDONNER qu’à partir de la signification de la décision à intervenir, le requis pourra, ainsi que tous occupants éventuels de son chef être expulsé, et ce au besoin avec le concours de la force publique,

JUGER que tous délais prévus par la loi pour l’expulsion sont écartés y compris en matière de trêve hivernale.

ASSORTIR, afin de rendre cette mesure effective, d’une astreinte d’un montant de 100 € par jour de retard pendant lequel Monsieur [G] [H] ou tout autre occupant de son chef se maintiendrait dans les lieux.

En tout état de cause

DEBOUTER Monsieur [G] [H] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

CONDAMNER Monsieur [G] [H] à payer à La S.C. « [I] », la somme mensuelle de 555,74 € à titre de loyers et provision sur charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

CONDAMNER Monsieur [G] [H] à payer à La S.C. « [I] » à titre d’indemnité d’occupation provisionnelle à compter de la date de résiliation du bail et jusqu‘à son départ effectif des lieux une somme mensuelle au moins égale au montant du loyer actuel ainsi que de l’avance sur charges, taxes et accessoires, avec indexation.

CONDAMNER Monsieur [G] [H] à payer à La S.C. « [I] » la somme de 2.500 euros sur 1e fondement de 1'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens de l’instance.

ENTENDRE RESERVER les droits de La S.C. « [I] » pour sa créance éventuelle quant à la remise en état des lieux ou toute autre cause.

Au vu de la nature des faits, ORDONNER l’exécution provisoire nonobstant appel et sans caution ;

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit.

En défense, Monsieur [G] [H], également représenté par son avocat qui a plaidé, a demandé :

Vu la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986

Vu les articles L412 et suivant du Code de procédure civile

Vu les articles 1719 et suivant du Code civil

Vu l’article 514 et suivant du Code civil

Vu l’article 700 du Code de procédure civile

Vu la jurisprudence

SUR LES DEMANDES DE LA SC « LesMayers »

DEBOUTER, la SC « LesMayers » de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions

Subsidiairement

ACCORDER à Monsieur [H] les plus larges délais pour quitter les lieux

A TITRE RECONVENTIONNEL

CONDAMNER la SC « LesMayers » à verser à Monsieur [H] la somme de 3 334,44 € au titre de son préjudice de jouissance

CONDAMNER la SC « LesMayers » à verser à Monsieur [H] la somme de 5000 € au titre de son préjudice moral.

EN TOUT ETAT DE CAUSE

DEBOUTER la société SC « LesMayers » de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

ECARTER l’exécution provisoire seulement si des condamnations devaient intervenir à l’encontre de Monsieur [H].

CONDAMNER la SC « LesMayers » à verser à Monsieur [H] la somme de 2000€ au titre de l’article 700 du CPC.

CONDAMNER la SC « LesMayers » aux entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que le Tribunal n’y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

En application de l’article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Sur la recevabilité des conclusions et pièces produites après la clôture des échanges

En application de l’article 446 – 2 du code de procédure civil, lorsque les débats sont renvoyés à une audience ultérieure, le juge peut organiser les échanges entre les parties comparantes. Après avoir recueilli leur avis, le juge peut ainsi fixer les délais et, si elles en sont d’accord, les conditions de communication de leurs prétentions, moyens et pièces.

Lorsque toutes les parties comparantes formulent leurs prétentions et moyens par écrit et sont assistées ou représentées par un avocat, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions. Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les écritures précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le juge ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

Lorsque les parties formulent leurs prétentions et moyens par écrit et qu’elles ne sont pas assistées ou représentées par un avocat, le juge peut, avec leur accord, prévoir qu’elles seront réputées avoir abandonné les prétentions et moyens non repris dans leurs dernières écritures communiquées.

A défaut pour les parties de respecter les modalités de communication fixées par le juge, celui-ci peut rappeler l’affaire à l’audience, en vue de la juger ou de la radier.

Le juge peut écarter des débats les prétentions, moyens et pièces communiqués sans motif légitime après la date fixée pour les échanges et dont la tardiveté porte atteinte aux droits de la défense.

En l’espèce, en dépit des engagements pris lors de l’audience du 19 juin 2025 par les avocats des parties mentionnant qu’ils ne souhaitaient plus conclure ou échanger de pièces, et de l’arrêt des échanges, l’avocat du défendeur a établi un nouveau jeu de conclusions le 21 juillet 2025, soit postérieurement à cette date. En réponse, l’avocat de la demanderesse a alors également établi un nouveau jeu de conclusions en date du 17 septembre 2025.

Lors de l’audience du 02 octobre 2025, l’avocat de la demanderesse a fait part du non-respect de l’arrêt des échanges par l’avocat du défendeur, de la tardiveté de ses conclusions, et a indiqué avoir dû conclure en urgence afin de répondre.

Les avocats des deux parties ont toutefois affirmé ne pas s’opposer aux pièces et conclusions adverses communiquées après la clôture des échanges faite lors de l’audience du 19 juin 2025.

Dès lors, la clôture ayant été ordonné sauf meilleur accord. Il convient de déclarer recevables les conclusions déposées postérieurement à l’arrêt des échanges en raison de l’accord des deux parties.

Sur la validité du congé

En application de l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989, I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué […]. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. […]

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. […]

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués. […]

En l’espèce, la SC [I] a, par acte de commissaire de justice en date du 18 décembre 2024, fait délivrer à Monsieur [G] [H] un congé pour motif légitime et sérieux avec un préavis fixé au 27 juillet 2025, se fondant sur les troubles anormaux de voisinage dont il est à l’origine.

Conformément aux dispositions précitées, ledit congé mentionne le motif allégué et respecte le délai de six mois, le bail devant prendre fin au 27 juillet 2025.

Monsieur [G] [H] conteste toutefois la validité du congé en soutenant n’être à l’origine d’aucun trouble anormal de voisinage. Il affirme à l’inverse être victime de troubles anormaux causés par les bruits excessifs dont sont à l’origine les autres résidents de l’immeuble.

La SC [I] verse aux débats de nombreux courriels, attestations, mains courantes ou encore dépôts de plaintes d’habitants de la résidence ou de leur entourage.

Il ressort de ces documents que Monsieur [G] [H] adopte depuis plusieurs années un comportement agressif (verbalement et physiquement), menaçant (dont menaces de mort), insultant et oppressant envers plusieurs autres habitants de la résidence, et que celui-ci est à l’origine de nuisances sonores (portes claquées volontairement, coups dans les murs, aspirateur la nuit, déplacement de meubles la nuit, cris et hurlements) et olfactives (poubelles laissées sur le palier).

Les documents démontrent ainsi que Monsieur [G] [H] était et est en conflit permanent avec les différents locataires qui se sont succédés dans les divers appartements, et ce depuis plusieurs années, qu’il se plaint constamment de bruits qu’il considère excessifs mais sont en réalité des bruits du quotidien auquel chaque locataire est confronté lorsqu’il décide de vivre en appartement (fermeture de tiroir, déplacement de meubles lors d’un déménagement, bruits de pas, discussions), et que, en réponse à ces bruits, Monsieur [G] [H] a adopté un comportement violent, tant verbalement que physiquement, à l’égard des différents voisins, ayant causé le départ que plusieurs locataires.

La SC [I] produit également le compte rendu de la tentative de conciliation réalisée entre Monsieur [G] [H] et Monsieur [Z] [C] par Monsieur [Y] [E], Délégué à la Cohésion Police Population au sein du Commissariat Secteur Centre, à la suite d’une déclaration de Monsieur [Z] [C]. Il ressort dudit compte rendu qu’un désaccord existe entre les deux voisins qui se reprochent mutuellement des bruits excessifs, et que Monsieur [G] [H] nie avoir proféré des insultes et menaces envers son voisin et conteste l’avoir suivi.

Monsieur [Y] [E] relève toutefois dans son compte rendu la nervosité de Monsieur [G] [H], qui s’est senti agressé, a coupé à de nombreuses reprises la parole à Monsieur [Z] [C], et a présenté des signes d’agressivité et menaçants envers ce dernier et son père qui sont restés relativement calmes.

Il conclut que Monsieur [G] [H] se plaint de bruits de voisinages qui sont l’objet de vie du quotidien et qu’il devient virulent et menaçant s’il entend le moindre bruit, et rappelle enfin que Monsieur [H] a également d’ores et déjà fait l’objet d’un entretien avec le Délégué à la Cohésion Police Population un an auparavant pour des difficultés de voisinage avec un autre locataire qui avait déposé plainte pour menaces de mort et harcèlement.

Les pièces produites par Monsieur [G] [H] ne permettent pas de remettre en cause l’ensemble des éléments versés aux débats par la SC LESMAYERS et de démontrer que celui-ci est en réalité victime de l’ensemble de ses voisins. Les attestations produites par le défendeur ont notamment été rédigées par des locataires ayant résidé dans des immeubles voisins, et non dans directement dans l’immeuble du [Adresse 1], ou ayant quitté le logement en 2020 soit avant les troubles allégués.

Il convient ainsi de considérer que le locataire ne jouit pas paisiblement du bien loué et est à l’origine de nombreux troubles anormaux du voisinage, et ce depuis de nombreuses années.

La bailleresse disposait donc d’un motif légitime et sérieux pour faire délivrer un congé au locataire.

Il convient par conséquent de constater la validité du congé délivré en date du 18 décembre 2024, avec un préavis fixé au 27 juillet 2025, et, par suite, de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail à la date du 28 juillet 2025.

Il convient ainsi de dire qu’à compter du 28 juillet 2025, Monsieur [G] [H] a été déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le logement.

Sur l’expulsion

Etant, dès lors, occupant sans droit ni titre depuis le 28 juillet 2025, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [H] et celle de tous occupants de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi.

Sur la demande de suppression des délais formulée par la SC [I]

En application de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

L’article L412-6 du même code prévoit quant à lui que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.

En l’espèce, Monsieur [G] [H] n’étant pas entré dans les locaux à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, la SC [I] sera déboutée de sa demande relative à la suppression des délais prévus par l’article L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux formulée par le locataire

En application de l’article L412-2 du code des procédures civiles d’exécution, lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l’article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois.

L’article L412-3 du même code prévoit quant à lui que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi no 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, à défaut de démontrer que l’expulsion aurait pour lui des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques, l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution prévoyant d’ores et déjà un sursis à la mesure d’expulsion non exécutée à la date du 01 novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, et à défaut de justifier que son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales, Monsieur [G] [H] sera débouté de sa demande de délais pour quitter les lieux.

Conformément à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à défaut pour Monsieur [G] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, et à celle de tous occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur la demande d’astreinte

Il convient, en revanche, de débouter la demanderesse de sa demande tendant au prononcé d’une astreinte de 100 euros par jour de retard, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [G] [H] à quitter les lieux et la bailleresse obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Sur l’indemnité d’occupation

À compter de la résiliation du bail, Monsieur [G] [H], devenu occupant sans droit ni titre, sera tenu de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, avec indexation, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux.

Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur la demande reconventionnelle d’indemnisation des préjudices du locataire

Monsieur [G] [H] sollicite reconventionnellement la condamnation de la SC [I] à lui verser les sommes de :

3 334,44 euros au titre du préjudice de jouissance

5 000 euros au titre du préjudice moral

Il convient en outre de souligner que, s’il développe des arguments relatifs notamment à l’augmentation du loyer ou à l’ajout de nouvelles charges, Monsieur [G] [H] ne formule aucune demande à ce titre dans le dispositif de ses dernières conclusions.

Sur le préjudice de jouissance

En application de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

— de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

L’article 6 de la loi d’ordre public du 6 juillet 1989 dispose quant à lui que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Il incombe donc au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage, de réparation et qui réponde aux normes décentes prescrites par les articles 1 et 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatifs aux caractéristiques du logement décent, étant rappelé que cette obligation a un caractère d’ordre public. Ce décret prescrit que le logement doit assurer le clos et le couvert et que le gros œuvre du logement protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau et qu’à cet égard les revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; il prévoit que les équipements de chauffage soient en bon état d’usage et de fonctionnement, que les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale.

Le bailleur est tenu de s’y soumettre même en l’absence de demande de travaux émanant du locataire et la circonstance que le preneur ait accepté le logement ne décharge pas davantage le bailleur de son obligation de délivrer un logement décent. En effet, les règles rappelées ci-dessus sont d’ordre public et le bailleur ne peut s’exonérer de ses obligations en arguant que la convention de bail a été conclue entre deux personnes libres de donner leur consentement.

Enfin, l’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible du bien loué ne cesse qu’en cas de force majeure. Il importe en effet peu qu’il ne soit pas lui-même à l’origine des désordres en cause, dans la mesure où il doit à sa locataire, par application de la disposition susvisée, la délivrance et l’entretien des biens donnés à bail

L’indemnisation du trouble de jouissance subi en l’absence de délivrance d’un logement décent n’est ainsi pas soumise à une mise en demeure préalable. En revanche, l’inexécution par le bailleur de son obligation d’entretien ne peut ouvrir droit à des dommages et intérêts que s’il a été mis en demeure.

En l’espèce, Monsieur [G] [H] sollicite la condamnation de la SC [I] à lui verser la somme de 3 334,44 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance résultant :

d’une panne de cumulus

d’un dégât des eaux

d’une panne de la plaque de cuisson

de la présence de rongeurs

de moisissures

de troubles du voisinages

Sur la panne de cumulus

Il n’est pas contesté que le cumulus de Monsieur [G] [H] est tombé en panne en février 2020 et que les réparations n’ont finalement été effectuées par la société DEMOULIN PLOMBERIE que le 21 août 2020, soit 6 mois après la panne.

Toutefois, la SC [I] justifie avoir, par l’intermédiaire de l’agence immobilière, mandaté la société DEMOULIN PLOMBERIE dès le 28 février 2020.

Il ressort toutefois des courriels de la société DEMOULIN PLOMBERIE en date des 02, 04 et 05 mars 2020, que celle-ci a, à de nombreuses reprises, tenté de joindre le locataire afin de fixer une date d’intervention pour le cumulus mais que celui-ci ne lui a jamais répondu.

Ainsi, la bailleresse ne peut donc être tenu pour responsable du préjudice subi par le locataire qui a fait obstacle à la réalisation des travaux.

Sa demande sera donc rejetée à ce titre.

Sur le dégât des eaux

Il n’est pas contesté que l’appartement loué à Monsieur [G] [H] a connu un dégât des eaux en date du 22 janvier 2021 et que les réparations ont été effectuées le 25 janvier 2021, soit 3 jours après.

La SC [I] justifie avoir a, par l’intermédiaire de l’agence immobilière, mandaté la société DEMOULIN PLOMBERIE dès le 22 janvier 2021 mais il ressort des courriels produits que cette dernière n’a pas pu intervenir le jour même, à savoir un vendredi, et sont finalement intervenus le lundi 25 janvier 2021 soit 3 jours après.

Dès lors au regard des circonstances et de la rapidité d’intervention, la demande du locataire à ce titre devra être rejetée ;

Sur la panne de la plaque de cuisson

Il n’est pas contesté que la plaque de cuisson de Monsieur [G] [H] est tombée en panne au mois de juin 2021.

La SC LESMAYERS ne justifie néanmoins pas avoir procédé au remplacement ou à la réparation de ladite plaque avant la fin du mois de septembre 2021, et ce malgré les relances du locataire.

Il convient ainsi d’indemniser le préjudice de Monsieur [G] [H] résultant de la panne de la plaque de cuisson à hauteur de 50 euros.

Sur la présence de rongeurs

Par courriel en date du 23 janvier 2025, Monsieur [G] [H] a informé l’agence immobilière de la présence de rongeurs.

Il ressort des pièces versées aux débats qu’une société a été mandatée par l’agence immobilière mandataire de la SC [I], que celle-ci est intervenue au sein des parties communes de la résidence le 31 janvier 2025 mais a précisé qu’il n’était pas nécessaire d’intervenir dans les appartements.

Monsieur [G] [H] ne démontre en outre nullement la présence de rongeurs postérieurement à l’intervention dans les parties communes en date du 31 janvier 2025.

Il ne justifie de surcroit aucunement que les nuits d’hôtel ont été rendues nécessaires par la présence de nuisibles au sein du logement.

Monsieur [G] [H] sera par conséquent débouté de sa demande à ce titre.

Sur la présence de moisissures

Les photographies produites par Monsieur [G] [H] ne sont ni localisées, ni datées. Ledit préjudice n’est par conséquent pas démontré.

Sur les nuisances sonores

Monsieur [G] [H] soutient avoir subi des nuisances sonores causées par ses différents voisins. Ces dires, courriels et mains courantes ne sont néanmoins corroborées par aucune autre attestation ou document probant. Ledit préjudice n’est ainsi pas démontré.

En définitive, la SC [I] sera par conséquent condamnée à verser à Monsieur [G] [H] la somme de 50 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance.

Sur le préjudice moral

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Monsieur [G] [H] sollicite la condamnation de la SC [I] à lui verser la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral.

Les pièces versées aux débats ne permettent néanmoins nullement d’établir l’existence d’un tel préjudice moral, le certificat médical produit ne reposant notamment sur les dires du locataire corroborés par aucun autre élément. Monsieur [G] [H] sera par conséquent débouté de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [G] [X], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamné aux dépens, Monsieur [G] [X] devra verser à la SC LESMAYERS la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit et de dire n’y avoir lieu à l’écarter au regard de l’importance et la gravité des troubles de voisinage dont est à l’origine Monsieur [G] [H].

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevables les conclusions et pièces déposées par les parties postérieurement à la clôture des échanges lors de l’audience du 19 juin 2025 ;

CONSTATE la validité du congé pour motifs légitimes et sérieux délivré par acte de commissaire de justice le 18 décembre 2024 avec un préavis fixé au 27 juillet 2025 concernant le bail d’habitation conclu le 26 juillet 2013 ayant pris effet le 28 juillet 2013 entre la SCI BALMELLE, aux droits de laquelle est venue la SC [I], d’une part et Monsieur [G] [X] d’autre part, portant sur le logement situé [Adresse 3] ;

DECLARE en conséquence Monsieur [G] [X] occupant sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 28 juillet 2025 ;

FIXE au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, avec indexation, l’indemnité mensuelle d’occupation que Monsieur [G] [X] devra payer à compter de la date de résiliation de plein droit du bail 28 juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés à la bailleresse ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles ;

CONDAMNE Monsieur [G] [X] à payer à la SC [I] l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [G] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, et à celle de tous occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par le bailleur ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de l’Hérault en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE la SC [I] sera à verser à Monsieur [G] [H] la somme de 50 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Monsieur [G] [X] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [G] [X] à verser à la SC LESMAYERS la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SC LESMAYERS de ses autres demandes ;

DEBOUTE Monsieur [G] [X] de ses autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire et DIT n’y avoir lieu à l’écarter.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection