TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/00223 – N° Portalis DBY7-W-B7J-E2OS

OPH [Localité 8] AUBE HABITAT

C/

[N] [K]

[L] [J] épouse [K]

ORDONNANCE DE REFERE

DU 16 Janvier 2026

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS:

OPH [Localité 8] AUBE HABITAT

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 1]

représentée par Mme [M] [Z], munie d’un pouvoir

DEFENDEURS

Monsieur [N] [K]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparant

Madame [L] [J] épouse [K]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Manon REMY

Greffier : Christiane SCHNEIDER

DEBATS :

Audience publique du : 17 Décembre 2025

DECISION :

Réputée contradictoire et en premier ressort

prononcée par la mise à disposition au greffe le 16 Janvier 2026

par Manon REMY, Présidente

assistée de Christiane SCHNEIDER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 juillet 2024, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT [Localité 8] AUBE HABITAT (l’OPH [Localité 8] AUBE HABITAT) a donné à bail à Monsieur [N] [K] et Madame [L] [J] épouse [K] un logement situé [Adresse 3]) moyennant un loyer mensuel de 576,92 euros et 35,41 euros de charges locatives.

Par actes de commissaire de justice en date du 19 juin 2025, l’OPH [Localité 8] AUBE HABITAT a notifié aux locataires un commandement d’avoir à payer les loyers restés impayés.

Estimant que des loyers demeuraient impayés, l’OPH [Localité 8] AUBE HABITAT a fait assigner en référé, par acte de commissaire de justice du 1er octobre 2025 signifiés à étude, Monsieur [N] [K] et Madame [L] [J] épouse [K] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire, de les condamner au paiement des loyers impayés, et de les voir expulsés.

L’affaire a été évoquée pour la première fois à l’audience du 17 décembre 2025, date à laquelle elle a été retenue.

A l’audience du 17 décembre 2025, l’OPH TROYES AUBE HABITAT représentée valablement, a repris les termes de son acte introductif d’instance et a sollicité du tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— condamner solidairement Monsieur [N] [K] et Madame [L] [J] épouse [K] à lui payer la somme de 4411,54 euros ;

— ordonner leur expulsion, si besoin avec le concours de la fonction publique ;

— condamner Monsieur [N] [K] et Madame [L] [J] épouse [K] au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner Monsieur [N] [K] et Madame [L] [J] épouse [K] aux dépens, outre une somme de 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Au soutien de ses demandes, elle explique que les locataires n’ont pas respecté un plan d’apurement prévoyant le paiement du loyer courant outre 200 euros. Questionnée par le juge sur la recevabilité de la procédure de référé sur le fondement des dispositions des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, elle ne formule pas d’observations.

Bien que régulièrement cités à étude, Monsieur [N] [K] et Madame [L] [K] n’ont pas comparu à l’audience.

Conformément à la possibilité ouverte par l’article 455 du code de procédure civile, il sera, pour un exposé plus ample des moyens respectifs des parties, renvoyé aux conclusions déposées lors de l’audience du 17 décembre 2025 ainsi qu’à la note d’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, bien que assignés à étude, Monsieur [N] [K] et Madame [L] [K], ne comparaissent pas et ne se sont pas fait représenter à l’audience. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire à son égard en application de l’article 473 du code de procédure civile.

I. Sur la recevabilité de la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il sera rappelé qu’une ordonnance de référé ne présente qu’un caractère provisoire et n’a pas vocation à se substituer à un mode classique de saisine des juridictions permettant de statuer au fond et définitivement sur un litige.

En matière de demande d’acquisition de la clause résolutoire, les conditions des articles susmentionnés sont réputées remplies dès lors que la clause résolutoire prévue au bail produit ses effets à la suite d’un commandement de payer régulièrement délivré.

En vertu du II de l’article 24 de la loi 89-462 de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire, qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et/ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

L’OPH [Localité 8] AUBE HABITAT justifie avoir signifié aux locataires le 19 juin 2025 un commandement de payer visant cette clause résolutoire stipulant un délai de deux mois, ainsi que les dispositions de l’article 24 susvisé en vigueur au jour du commandement de payer, et mentionnant la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Toutefois, le bailleur, personne morale, ne justifie pas avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et n’apporte donc pas la preuve d’avoir respecté le délai de deux mois entre cette saisine et son assignation en référé. Par conséquent, une contestation sérieuse existant sur la recevabilité de la demande d’acquisition de la clause résolutoire, l’OPH [Localité 8] AUBE HABITAT sera déclaré irrecevable en cette demande.

Par suite, les demandes tendant à l’expulsion et à la condamnation d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux seront rejetées.

II. Sur la recevabilité de la demande en paiement des loyers :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la clause résolutoire n’étant pas acquise, les sommes sollicitées par le bailleur au titre des loyers et charges restés impayés sont formulées à titre provisoire et non à titre définitif. Par conséquent, l’OPH [Localité 8] AUBE HABITAT sera déclarée recevable sur cette demande.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail conclu le 17 juillet 2024, du commandement de payer délivré le 19 juin 2025 et du décompte de la créance actualisé au 16 décembre 2025, que l’OPH [Localité 8] AUBE HABITAT rapporte la preuve d’une créance au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation d’un montant de 4411,54 euros.

Monsieur [N] [K] et Madame [L] [J] épouse [K], qui n’ont pas comparu, n’ont pas fait connaître d’éléments permettant de remettre en cause ce décompte.

Par conséquent, ils seront condamnés in solidum à payer la somme de 4411,54 euros à l’OPH [Localité 8] AUBE HABITAT à titre de provision sur les loyers et charges restés impayés, échéance de décembre 2025 incluse.

III. SUR LES AUTRES DEMANDES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante, en l’occurrence, Monsieur [N] [K] et Madame [L] [J] épouse [K], doivent in solidum supporter les dépens. Par ailleurs, condamnés aux dépens, ils seront également condamnés à payer à l’OPH [Localité 8] AUBE HABITAT une somme de 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et rendue en premier ressort :

DECLARE l’OPH [Localité 8] AUBE HABITAT irrecevable en sa demande d’acquisition de la clause résolutoire ;

Par conséquent,

REJETTE les demandes de l’OPH [Localité 8] AUBE HABITAT formulées au titre de l’indemnité d’occupation et de l’expulsion ;

DECLARE l’OPH [Localité 8] AUBE HABITAT recevable en sa demande de condamnation aux loyers restés impayés ;

Par conséquent,

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [K] et Madame [L] [J] épouse [K] à payer à l’OPH [Localité 8] AUBE HABITAT la somme de 4411,54 euros au titre de la provision sur les loyers et charges restés impayés, échéance de décembre 2025 incluse ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [K] et Madame [L] [J] épouse [K] aux entiers dépens ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [K] et Madame [L] [J] épouse [K] à payer à l’OPH [Localité 8] AUBE HABITAT la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé à [Localité 7] par mise à disposition du public par le greffe,

Le 16 janvier 2026

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION