TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLEANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 Novembre 2024

N° RG 24/00657 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G233

Numéro de minute : 24/469

DEMANDEURS :

Monsieur [U] [J]

né le 03 Juillet 1969 à [Localité 9] (EGYPTE)

de nationalité Egyptienne, demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Adel JEDDI de la SARL CJ AVOCATS, avocat plaidant au barreau de VAL D’OIS et M^e Boris ZIARKOWSKI, avocat postulant au barreau d’ORLEANS

Madame [L] [T]

née le 24 Septembre 1975 à [Localité 5] (EGYPTE)

de nationalité Egyptienne, demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Adel JEDDI de la SARL CJ AVOCATS, avocat plaidant au barreau de VAL D’OIS et M^e Boris ZIARKOWSKI, avocat postulant au barreau d’ORLEANS

ET :

DEFENDEURS :

Monsieur [V] [M]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

non comparant ni représenté

Madame [D] [K]

née le 10 Novembre 1992 à [Localité 6]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

non comparante ni représentée

Les débats ont eu lieu à l’audience publique des référés du 11 Octobre 2024 tenue par Bénédicte LAUDE, 1ère vice-présidente, assistée de Olivier GALLON, greffier,

Puis, madame la 1ère vice-présidente a mis l’affaire en délibéré et dit que l’ordonnance serait prononcée le VINGT NEUF NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Copie exécutoire le :

à : M^e Ziarkowski

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 23 juin 2022, prenant effet le même jour, monsieur [U] [J] et madame [L] [T] ont donné à bail commercial à madame [D] [K] un local situé [Adresse 3] à [Localité 7] contre le paiement d’un loyer annuel de 7800 euros payable mensuellement en douze termes égaux de 650 euros chacun.

Par acte non daté, prenant effet au 1er septembre 2023, la société DELREVES, représentée par madame [K], a cédé son droit au bail à la société en cours d’immatriculation [Adresse 8], représentée par monsieur [V] [M].

Par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2024, monsieur [U] [J] et madame [L] [T] ont fait signifier à monsieur [V] [M] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire à hauteur de 4708 euros au titre des loyers et charges demeurés impayés, comprenant le coût de l’acte.

Suivant actes de commissaire de justice en date du 5 septembre 2024, signifiés à étude, monsieur [U] [J] et madame [L] [T] ont fait assigner monsieur [V] [M] et madame [D] [K] devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Orléans afin d’obtenir, au visa de L 145-41 du code de commerce, de :

— Ordonner à monsieur [M] de cesser tous travaux intérieurs et extérieurs, sous astreinte de 500 euros par jour à compter de la signification de la présente décision,

— Ordonner à monsieur [M] de remettre les lieux en l’état consécutivement aux travaux réalisés, sous astreinte de 500 euros par jour de retard applicable 15 jours après signification de la présente,

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail,

— Ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’expulsion jusqu’au jour de son départ définitif,

— Condamner solidairement monsieur [M] et madame [K] à lui payer la somme provisionnelle de 5850 euros au titre des loyers impayés arrêtés au mois d’août 2024,

— Condamner la société Firest République au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du bail résilié, outre les charges,

— Fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par monsieur [M] et madame [K] à hauteur mensuelle de 650 euros jusqu’à libération des lieux,

— Les condamner solidairement à leur verser la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens exposés par monsieur [U] [J] et madame [L] [T] à l’appui de leurs prétentions, il est renvoyé à leurs écritures en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Monsieur [M] et madame [K] n’ont pas constitué avocat.

A l’audience utile tenue le 11 octobre 2024, les demandes ont soutenu les termes de leur assignation, valant conclusions.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 29 novembre 2024 pour y être prononcée la présente ordonnance par sa mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Il peut également, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier par application de l’article 835 du même code.

1 / Sur les demandes d’ordonner la cessation des travaux et la remise en état

Les demandeurs soutiennent que monsieur [M] a réalisé des travaux sans autorisation, sollicitant par conséquent la remise en l’état.

Toutefois, force est de relever que :

— les demandeurs ne démontrent pas la réalité de leurs allégations, faute de production d’un état des lieux d’entrée établissant la consistance du local à l’entrée dans les lieux, et faute d’indication de la nature des travaux en cause,

ils n’établissent pas non plus, s’agissant de la porte posée, objet du constat du commissaire de justice en date du 1er août 2024, que monsieur [M] en serait à l’origine,

— il ne ressort d’aucune des pièces versées aux débats que des travaux demeurent en cours, dont monsieur [M] serait à l’initiative.

Par conséquent, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes d’ordonner la cessation des travaux et la remise en état des lieux.

2 / Sur la résiliation du bail commercial en vertu de la clause résolutoire

L’article L145-41 du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

L’article 1103 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Le bail commercial signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de payement d’un seul terme de loyer à son échéance, et un mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, il sera résilié de plein droit.

Par exploit du 26 juin 2024, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 4708 euros. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que le délai prévu par l’article L145-41 précité si bien que la demande afin de constat d’acquisition de la clause résolutoire est recevable.

Suivant décompte produit par le bailleur, il apparaît que les loyers impayés n’ont pas été réglés dans le mois dudit commandement.

Dès lors, l’obligation dont se prévaut le bailleur n’étant pas sérieusement contestable et l’urgence étant caractérisée compte tenu du maintien du locataire dans les lieux alors qu’il ne s’acquitte pas du loyer, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à compter du 26 juillet 2024.

Dès lors, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de monsieur [V] [M] et de tous occupants de son fait, ce dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision.

Il est rappelé qu’en vertu des articles L153-1 et L 153-2 du code des procédures civiles d’exécution, l’huissier instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

Conformément à l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis au frais de la personne expulsée en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

A défaut de quoi, conformément à l’article L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution.

3 / Sur l’indemnité provisionnelle d’occupation

Le bail étant résilié, monsieur [M] occupe désormais les lieux sans droit ni titre et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qui n’est pas sérieusement contestable et qu’il convient de réparer en fixant une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle à hauteur de 650 euros TTC.

Madame [K] sera solidairement tenue du paiement de cette indemnité pour les échéances courues jusqu’au 1er septembre 2026, en application de l’article 19 de l’acte de cession du droit au bail.

Cette indemnité provisionnelle sera due à compter du 1er août 2024. Elle sera due au prorata temporis et payable mensuellement, à terme d’avance, et au plus tard le 5 du mois.

Il convient de rappeler que, conformément à l’article 1153-1 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, les indemnités échues depuis le 1er août 2024 jusqu’à ce jour produiront intérêt au taux légal à compter du présent jugement, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

4 / Sur la demande provisionnelle en paiement

L’article 1103 nouveau du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Le bailleur justifie de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail, le commandement de payer et le décompte de sa créance au titre des loyers qui n’apparaît pas sérieusement contestable à hauteur de 5200 euros, arrêté au 31 juillet 2024.

Par ailleurs, l’acte de cession du droit au bail stipulant en son article 19 que le cédant demeure tenu solidairement du paiement des loyers, charges et accessoires, il sera fait droit à la demande de condamnation solidaire de madame [K] au paiement de l’arriéré.

En conséquence, monsieur [M] et madame [K] seront solidairement condamnés à payer à monsieur [U] [J] et madame [L] [T] la somme provisionnelle de 5200 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 juillet 2024, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

5 / Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, monsieur [M] et madame [K], parties succombantes, seront condamnés solidairement aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de monsieur [U] [J] et madame [L] [T] les frais irrépétibles exposés pour faire valoir leurs droits. Monsieur [M] et madame [K] seront en conséquence condamnés solidairement à lui verser la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, prononcée en premier ressort et par sa mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre monsieur [U] [J] et madame [L] [T] et monsieur [V] [M] concernant le local situé [Adresse 3] à [Localité 7], ce à compter du 26 juillet 2024 ;

DIT qu’à défaut pour monsieur [V] [M] d’avoir volontairement quitté les lieux un mois après la signification de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur ;

CONDAMNE solidairement monsieur [V] [M] et madame [D] [K] à payer à monsieur [U] [J] et madame [L] [T] la somme provisionnelle de 5200 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 31 juillet 2024, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE monsieur [V] [M] à payer à monsieur [U] [J] et madame [L] [T] une indemnité provisionnelle d’occupation à hauteur mensuelle de 650 euros, ce à compter du 1er août 2024 et jusqu’à la libération totale des lieux ;

CONDAMNE solidairement madame [D] [K] à payer à monsieur [U] [J] et madame [L] [T] cette indemnité provisionnelle d’occupation à hauteur mensuelle de 650 euros, à compter du 1er août 2024 et jusqu’au 1er septembre 2026, au plus tard ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au pro-rata temporis et payable mensuellement à terme d’avance et au plus tard le 5 du mois ;

CONDAMNE solidairement monsieur [V] [M] et madame [D] [K] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE solidairement monsieur [V] [M] et madame [D] [K] à payer à monsieur [U] [J] et madame [L] [T] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE tous les autres chefs de demande.

Ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe le VINGT NEUF NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE et signée par Bénédicte LAUDE, 1ère vice-présidente, et Olivier GALLON, greffier.

LE GREFFIER, LA 1ère VICE-PRÉSIDENTE.