Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/00344 – N° Portalis DBY7-W-B7J-EVBA

[Y] [H]

[O] [N] épouse [H]

S.A. SEYNA

C/

[G] [W]

[P] [X]

JUGEMENT DU 16 Janvier 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS:

Monsieur [Y] [H]

Madame [O] [N] épouse [H]

[Adresse 2]

[Localité 5]

S.A. SEYNA

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentés par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS

Monsieur [G] [W]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

Madame [P] [X]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Manon REMY

Greffier : Christiane SCHNEIDER

DEBATS :

Audience publique du : 18 Novembre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 16 Janvier 2026

par Manon REMY, Présidente

assistée de Christiane SCHNEIDER, GreffierCopie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

RAPPEL DES FAITS

Par un acte du 22 novembre 2022, le mandataire immobilier AGENCE IMMOBILIERE DU NAU a souscrit un contrat de garantie des loyers impayés auprès de la S.A. SEYNA, par l’intermédiaire de la S.A.S. GARANTME ;

Par un acte du 02 février 2023, Monsieur [Y] [H] et Madame [O] [N] épouse [H] ont confié la gestion de leur bien situé [Adresse 3] à [Localité 5] à la société AGENCE IMMOBILIERE DU NAU, en qualité de Mandataire Immobilier.

Par contrat du 05 février 2024, Monsieur [Y] [H] et Madame [O] [N] épouse [H] ont donné à bail à Monsieur [G] [W] et Madame [P] [X] le bien immobilier à usage d’habitation susmentionné, pour un loyer mensuel de 780 euros, outre 10 euros de charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [Y] [H] et Madame [O] [N] épouse [H] leur ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 30 septembre 2024.

Monsieur [Y] [H], Madame [O] [N] épouse [H] et la S.A. SEYNA ont ensuite fait assigner Monsieur [G] [W] et Madame [P] [X] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par acte de Commissaire de Justice du 29 janvier 2025 pour obtenir la résiliation du bail, l’expulsion et la condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 01 avril 2025.

A cette audience, Monsieur [Y] [H], Madame [O] [N] épouse [H] et la S.A. SEYNA – représentés par leur Conseil – demandent, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

à titre principal : de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation ;à titre subsidiaire : de prononcer la résiliation du contrat ;en tout état de cause :- d’ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [W] et Madame [P] [X] ;

— de condamner solidairement Monsieur [G] [W] et Madame [P] [X] au paiement de la somme actualisée de 3.160 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, comprenant la somme de 1.580 euros pour Monsieur [Y] [H] et Madame [O] [N] épouse [H] et la somme de 1.580 euros pour la S.A. SEYNA ;

— de condamner solidairement Monsieur [G] [W] et Madame [P] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges récupérables qu’ils auraient dû payer s’ils étaient restés locataires, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— de condamner solidairement Monsieur [G] [W] et Madame [P] [X] au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer au titre de l’article 696 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que le loyer du mois de mars 2025 a été réglés par les locataires.

Interrogés par le Tribunal, ils s’opposent à l’octroi de délais de paiement.

Convoqués par acte de Commissaire de Justice signifié le 29 janvier 2025 à Étude, Monsieur [G] [W] et Madame [P] [X] ne comparaissent pas, ne sont pas représentés, et ne font parvenir aucune pièce.

Aucun diagnostic social et financier concernant Monsieur [G] [W] et Madame [P] [X] n’a été reçu au Greffe avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2025.

Le 23 mai 2025, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne a ordonné la réouverture des débats afin de permettre aux demandeurs de justifier leur qualité à agir, le bien loué étant différent entre le contrat de bail et le mandat de gérance locative.

L’affaire a ensuite été appelée et retenue à l’audience du 18 novembre 2025.

Lors de cette audience, Monsieur [Y] [H], Madame [O] [N] épouse [H] et la S.A. SEYNA ont justifié de leur qualité à agir et ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance. Les demandeurs indiquent que la dette s’élève désormais à 8.760 euros.

Monsieur [G] [W] et Madame [P] [X], défendeurs à l’action, ne comparaissent pas, ne sont pas représentés et ne font parvenir aucune pièce.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

I- Sur la subrogation

En application de l’article 1346-1 du code civil, « La subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse. Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens. »

L’article 2309 du même code dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la S.A. SEYNA a conclu avec Monsieur [Y] [H] et Madame [O] [N] épouse [H], le 22 novembre 2022, un contrat de cautionnement portant sur la garantie des loyers impayés par les locataires.

Par ailleurs, la S.A. SEYNA produit trois quittances subrogatives en date du 16 octobre 2024, du 19 décembre 2024 et 17 janvier 2025 portant sur la somme totale de 2.370 euros, quittances subrogatives qui prévoient expressément la subrogation de la S.A. SEYNA dans les droits et actions de Monsieur [Y] [H] et Madame [O] [N] épouse [H] à l’égard des locataires.

Il s’ensuit que la S.A. SEYNA justifie tant du paiement des loyers impayés par les locataires que de la subrogation dans les droits des bailleurs à l’égard des locataires.

Il convient donc de constater que la S.A. SEYNA est subrogée dans les droits et actions de Monsieur [Y] [H] et Madame [O] [N] épouse [H] à l’encontre de Monsieur [G] [W] et Madame [P] [X] à concurrence de la somme de 2.370 euros (soit : 8.760 – 2.370), et qu’elle a, à ce titre, qualité à agir contre les défendeurs.

II- Sur la résiliation

Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 30 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 18 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Par ailleurs, Monsieur [Y] [H] et Madame [O] [N] épouse [H] justifient avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 01 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, alors qu’ils sont des bailleurs personnes physiques.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au présent litige prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Le bail conclu le 05 février 2024 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 septembre 2024, pour la somme en principal de 1.580 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 12 novembre 2024.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 12 novembre 2024 et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [W] et Madame [P] [X] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi par les articles R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

II- Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

Pour les sommes dues à Monsieur [Y] [H] et Madame [O] [N] épouse [H] :

Monsieur [Y] [H] et Madame [O] [N] épouse [H] sollicitent la condamnation solidaire de Monsieur [G] [W] et Madame [P] [X] au paiement de la somme de 8.760 euros. Ils produisent un décompte arrêté au 01 novembre 2025 mentionnant cette somme.

Toutefois, il convient de retirer les sommes perçues au titre de la garantie de loyers impayés, souscrite auprès de la S.A. SEYNA, à savoir les sommes de :

790 euros à titre de paiement subrogatoire du 16 octobre 2024, 790 euros à titre de paiement subrogatoire du 19 décembre 2024, 790 euros à titre de paiement subrogatoire du 17 janvier 2025.

Monsieur [G] [W] et Madame [P] [X], absents, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme de 6.390 euros avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.580 euros à compter de l’assignation (29 janvier 2025) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7du code

Pour les sommes dues à la S.A. SEYNA :

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que : « Le locataire est obligé […] de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

L’existence de l’obligation concernant le règlement des loyers et charges est établie par le contrat de bail objet du présent litige.

La S.A. SEYNA produit trois quittances subrogatives démontrant que Monsieur [G] [W] et Madame [P] [X] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2.370 euros au titre de l’arriéré de loyers.

Monsieur [G] [W] et Madame [P] [X], absents, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront donc par conséquent condamnés solidairement au paiement de la somme de 2.370 euros avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Ils seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 08 mars 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

IV- Sur les demandes accessoires

1- Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [G] [W] et Madame [P] [X], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

2- Sur les frais non compris dans les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le Juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A. SEYNA, Monsieur [G] [W] et Madame [P] [X] seront condamnés in solidum à leur verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

3- Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection statuant après débats publics et par mise à disposition au Greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de Monsieur [Y] [H] et Madame [O] [N] épouse [H] et de la S.A. SEYNA ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 05 février 2024 entre Monsieur [Y] [H] et Madame [O] [N] épouse [H] et Monsieur [G] [W] et Madame [P] [X] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 5], sont réunies à la date du 12 novembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [W] et Madame [P] [X] à verser à Monsieur [Y] [H] et Madame [O] [N] épouse [H] la somme de 6.390 euros (six mille trois cent quatre-vingt-dix euros) représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 07 mars 2025 (date du dernier décompte) avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.580 euros à compter de l’assignation (29 janvier 2025) et à compter du jugement pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [W] et Madame [P] [X] à verser à la S.A. SEYNA la somme de 2.370 euros (deux mille trois cent soixante-dix euros) avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ORDONNE à Monsieur [G] [W] et Madame [P] [X] à quitter les lieux situé [Adresse 3] à [Localité 5] ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens meubles trouvés sur les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due solidairement par Monsieur [G] [W] et Madame [P] [X] à compter de la résiliation du bail, soit le 12 novembre 2024, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme équivalente au montant du loyer révisé, augmenté des charges et indexation annuelle qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

Le cas échéant,

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [W] et Madame [P] [X] à payer l’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail, soit le 12 novembre 2024, et jusqu’à la libération définitive des lieux,

DEBOUTE Monsieur [Y] [H] et Madame [O] [N] épouse [H] et la S.A. SEYNA de leurs autres et plus amples demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [W] et Madame [P] [X] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [W] et Madame [P] [X] à verser à la S.A. SEYNA la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe à la Préfecture de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 16 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Manon REMY, Juge des contentieux de la protection, et par Madame C. SCHNEIDER, Greffière.

La Greffière, La Présidente,