TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 5]

[Localité 8]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/03592

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IDWX

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 13/01/2026

Association OFFICE NATIONAL LOGEMENT ETUDIANTS

Compagnie d’assurance WAKAM SA

C/

Monsieur [D] [X] [S]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— SELEURL MARION LACOME D’ESTALENX AVOCAT

— [D] [X] [S]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 13 JANVIER 2026

Sous la Présidence de Julie LAMOUREUX, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSES :

Association OFFICE NATIONAL LOGEMENT ETUDIANTS

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de la SELEURL MARION LACOME D’ESTALENX AVOCAT, avocat au barreau de PARIS

Compagnie d’assurance WAKAM SA

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de la SELEURL MARION LACOME D’ESTALENX AVOCAT, avocat au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [X] [S]

[Adresse 4]

[Adresse 11]

[Localité 9]

comparant en personne

Après débats à l’audience publique du 04 Novembre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 14 septembre 2023, l’association O.N.L.E – Office National pour le Logement Etudiant (anciennement dénommée FAC HABITAT) a loué à M. [D] [X] [S] un local à usage d’habitation situé [Adresse 12], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 338,15 € hors charges outre 114,10 € de provision pour charges.

Un acte de caution solidaire a été établi le 13 octobre 2023, par l’intermédiaire de la SAS GARANTME, selon lequel la SA WAKAM se porte caution solidaire et indivisible des engagements souscrits par M. [D] [X] [S].

Des loyers étant demeurés impayés, le propriétaire du logement a mis en jeu le cautionnement et la SA WAKAM a ainsi réglé plusieurs échéances en sa qualité de caution.

Par acte de commissaire de justice du 9 janvier 2025, l’association O.N.L.E – Office National pour le Logement Etudiant (anciennement dénommée FAC HABITAT) a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 970,03 € au titre des loyers et charges échus au 3 janvier 2025, mois de novembre 2024 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 13 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juillet 2025, l’association O.N.L.E – Office National pour le Logement Etudiant (anciennement dénommée FAC HABITAT) et la SA WAKAM ont fait assigner M. [D] [X] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demandent de :

prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,faire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,condamner le locataire à payer la somme de 1 927,16 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et selon la répartition suivante :la somme de 1 129,05 € à l’association O.N.L.E – Office National pour le Logement Etudiant anciennement dénommée FAC HABITAT,la somme de 798,11 € à la SA WAKAM subrogée dans les droits de l’association O.N.L.E – Office National pour le Logement Etudiant anciennement dénommée FAC HABITAT à hauteur de ce montant,condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clés,condamner le locataire à payer la somme de 1 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 16 juillet 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 4 novembre 2025.

A cette audience, l’association O.N.L.E – Office National pour le Logement Etudiant (anciennement dénommée FAC HABITAT), représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 2 567,32 €, au titre des loyers et charges échus au 28 octobre 2025, terme du mois d’octobre 2025 inclus. La demanderesse précise que le paiement intégral du loyer a repris depuis le 28 octobre 2025.

Cité par acte délivré à l’étude de commissaire de justice, M. [D] [X] [S] comparaît. Il ne conteste pas la demande, en son principe, mais sollicite l’octroi de délais de paiement et propose d’apurer la dette par mensualités de 200,00 €. Il sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais. Il expose qu’il est inscrit en école d’ingénieur et qu’il a eu des difficultés à obtenir une alternance, ce qui a engendré des difficultés financières pour régler son loyer. Il précise avoir depuis trouvé un stage rémunéré débutant à compter du mois de février 2025.

L’affaire est mise en délibéré au 13 janvier 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir saisi la CCAPEX le 13 janvier 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 16 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 4 novembre 2025. La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1346-1 du code civil prévoit que la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse. Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

Selon l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement et les quittances subrogatives produites prévoient que la SA WAKAM est subrogée dans tous les droits et actions issus du contrat de bail à l’encontre du locataire défaillant, précisant que cette subrogation peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d’une action en résiliation de bail.

La SA WAKAM est donc subrogée dans l’ensemble des droits du bailleur à l’égard du locataire, dans la limite des sommes dues.

En l’espèce, l’association O.N.L.E – Office National pour le Logement Etudiant (anciennement dénommée FAC HABITAT) et la société WAKAM versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elles réclament l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 28 octobre 2025, la dette locative de M. [D] [X] [S] s’élève à la somme de 2 567,32 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois d’octobre 2025 inclus.

Le décompte produit précise, en outre, que la dette locative est constituée, d’une part, d’une créance d’une somme de 1 769,21 € due par le locataire au bailleur et, d’autre part, d’une créance d’une somme de 798,11 € due par le locataire à la caution, au titre des loyers impayés réglés par cette dernière.

Par conséquent, M. [D] [X] [S] sera condamné à payer la somme de 1 769,21€ à l’association O.N.L.E – Office National pour le Logement Etudiant (anciennement dénommée FAC HABITAT).

M. [D] [X] [S] sera également condamné à payer la somme de 798,11 € à la SA WAKAM, subrogée dans les droits de la bailleresse.

Ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter du présent jugemen.

— Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Compte tenu de la situation financière exposée par le locataire, de la reprise du paiement des loyers, de sa demande et de son engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d’accorder à M. [D] [X] [S] un échelonnement de la dette précisé au dispositif de la décision, les dernières mensualités devant impérativement apurer le solde de la dette.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail du 14 septembre 2023 unissant les parties stipule en son article intitulé « CLAUSE RESOLUTOIRE » qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 9 janvier 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 10 mars 2025.

— Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant et de la demande du locataire, les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement accordés. Si le locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d’attirer l’attention de M. [D] [X] [S] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, M. [D] [X] [S] sera alors tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [D] [X] [S] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement du locataire en défense d’apurer sa dette, de laisser à la charge de l’association O.N.L.E – Office National pour le Logement Etudiant anciennement dénommée FAC HABITAT les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE M. [D] [X] [S] à verser à l’association O.N.L.E – Office National pour le Logement Etudiant (anciennement dénommée FAC HABITAT) la somme de 1.769,21 € (décompte arrêté au 28 octobre 2025, terme du mois d’octobre 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE M. [D] [X] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 8 mensualités de 100,00 € chacune, puis à l’issue de ces 8 mensualités, en 5 mensualités de 200 euros chacune, la dernière mensualité devant solder la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

CONDAMNE M. [D] [X] [S] à verser à la SA WAKAM la somme de 798,11 € (décompte arrêté au 28 octobre 2025, terme du mois d’octobre 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE M. [D] [X] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 7 mensualités de 100,00 € chacune et une 8e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 septembre 2023 entre l’association O.N.L.E – Office National pour le Logement Etudiant (anciennement dénommée FAC HABITAT), d’une part, et M. [D] [X] [S], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 12], sont réunies à la date du 10 mars 2025 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [D] [X] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’association O.N.L.E – Office National pour le Logement Etudiant anciennement dénommée FAC HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [D] [X] [S] soit condamné à verser à l’association O.N.L.E – Office National pour le Logement Etudiant anciennement dénommée FAC HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

DÉBOUTE l’association O.N.L.E – Office National pour le Logement Etudiant anciennement dénommée FAC HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [D] [X] [S] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 13 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par la juge et par la greffière.

La greffière, La juge,