TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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JUGEMENT

rendu le 07 Novembre 2025

Numéro RG : N° RG 25/00157 – N° Portalis DB2P-W-B7J-EZTD

DEMANDEURS :

Madame [M] [G] épouse [O] demeurant [Adresse 4]

La société SEYNA, société anonyme dont le siège social est [Adresse 1]

représentées par Maître Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au Barreau de Paris, substituée par Maître Laetitia GAUDIN, avocat au barreau de CHAMBERY ;

DEFENDEURS :

Madame [F] [L] [R] dont la dernière adresse connue est [Adresse 2]

non comparante ;

Monsieur [E] [C] dont la dernière adresse connue est [Adresse 2]

non comparant ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne DURAND

Greffier : Marie-Françoise ION

DÉBATS :

Audience publique du : 02 septembre 2025

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 3 mai 2024, Madame [M] [G] a donné à bail à Madame [F] [L] [R] et Monsieur [E] [C], un logement à usage d’habitation, une cave et un garage situés [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 619 euros, outre une provision sur charges de 180 euros.

Le bailleur a confié la gestion du bien à la société MA REGIE qui a souscrit, par l’intermédiaire de la société GARANTME, en qualité de courtier gestionnaire, un contrat de garantie de loyers impayés avec la société SEYNA.

Madame [M] [G] a fait signifier un commandement de payer en date du 5 mars 2025 visant la clause résolutoire et ont saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry par acte d’huissier en date du 3 juin 2025 et sollicitent:

— à titre principal, le constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail à compter du 16 avril 2025

— à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail consenti aux locataires,

En tout état de cause,

— la condamnation solidaire de Madame [F] [L] [R] et Monsieur [E] [C] à libérer les lieux de tous occupants de leur chef et remettre à Madame [M] [G] les clés du logement à compter de la date du jugement à intervenir,

— à défaut, ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef et si besoin, avec le concours de la force publique,

— dire que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— la condamnation solidaire de Madame [F] [L] [R] et Monsieur [E] [C] au paiement de la somme de 4778,80 euros due au titre des loyers et charges impayés, au terme de mai 2025 échu, à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, selon la répartition suivante :

la somme de 3180,80 euros à Madame [M] [G] ; la somme de 1598 euros à la société SEYNA subrogée dans les droits de Madame [M] [G] à hauteur de ce montant ; – la condamnation solidaire de Madame [F] [L] [R] et Monsieur [E] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation judiciaire du bail à intervenir et ce, jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise effective des clés,

— la condamnation solidaire des locataires au paiement de la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile à la société SEYNA et aux dépens.

A l’audience du 2 septembre 2025, Madame [M] [G] et la S.A SEYNA, représentés par leur conseil maintiennent l’intégralité de leurs demandes.

Madame [F] [L] [R] et Monsieur [E] [C] ne sont ni comparants, ni représentés.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience et fait état de la carence des locataires.

La décision a été mise en délibéré au 7 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LES TEXTES APPLICABLES :

L’article 1 du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l’entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures.

En application de cette disposition, la Haute juridiction a pu juger que « les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent » (Cour de cassation, 3eme chambre civile, 18 février 2009, n° 08-13343).

En l’espèce, la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer. Or, le commandement de payer ayant été délivré après le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer doit recevoir application dans le cadre de la présente procédure et ce peu important que le contrat de bail conclu entre les parties fixe ce délai à deux mois.

S’agissant des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l’Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l’espèce, l’assignation ayant été délivrée postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

En outre, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d’une demande faite en ce sens par les parties à l’audience, sont applicables à la présente procédure, l’audience ayant eu lieu postérieurement à la date d’entrée en vigueur de cette loi.

II. SUR LA QUALITÉ ET L’INTÉRÊT A AGIR DE LA SA SEYNA :

Il résulte de l’article 2306 du code civil que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Cette subrogation concerne donc non seulement le recouvrement des dettes pour lesquelles la caution est intervenue mais aussi les actions à l’encontre du locataire, notamment celles conduisant à la résiliation du bail.

En l’espèce, il résulte des pièces versées (décomptes et quittances subrogatives) que la S.A SEYNA est intervenue en tant que caution pour le paiement des loyers et charges imputables à Madame [F] [L] [R] et Monsieur [E] [C] pour les mois de mars et avril 2025. En outre, la S.A SEYNA s’est portée caution pour une durée d’un an et un mandat de délégation a été signé le 24 février 2025. En conséquence, elle se trouve subrogée dans les droits et actions de Madame [M] [G], si bien qu’elle a qualité pour agir en résiliation du contrat de bail conclu entre cette dernière et Madame [F] [L] [R] et Monsieur [E] [C]. Elle y a également intérêt puisque la résiliation du bail sera de nature à empêcher pour l’avenir la création d’une nouvelle dette locative, dont elle devra s’acquitter en qualité de caution.

III. SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE DE RESILIATION ET D’EXPULSION :

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 a été effectuée par mail dont il a été accusé réception le 10 mars 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la préfecture de la SAVOIE par lettre recommandée avec avis de réception retirée le 4 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

IV. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires le 5 mars 2025, pour la somme en principal de 2412,20 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 avril 2025.

Par suite, les preneurs devenant occupants sans droit ni titre, faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à leur expulsion avec le concours de la force publique, sans préjudice toutefois des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Il convient de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 17 avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Madame [M] [G] produit un décompte démontrant que Madame [F] [L] [R] et Monsieur [E] [C] restaient devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4778,80 euros au terme de mai 2025 échu, selon la répartition suivante au regard des deux quittances subrogatives produites pour mars et avril 2025 :

la somme de 3180,80 euros à Madame [M] [G] ; la somme de 1598 euros à la société SEYNA subrogée dans les droits de Madame [M] [G] à hauteur de ce montant ;

Si un décompte actualisé est produit, il ne peut en être tenu compte eu égard au principe du contradictoire et l’absence de communication du décompte aux locataires.

Les défendeurs n’apportant aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, ils seront condamnés solidairement au paiement de cette somme avec intérêts aux taux légal à compter de l’assignation.

Ils seront par ailleurs solidairement condamnés au paiement des loyers, charges et indemnités mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Les locataires, parties perdantes, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

Il convient également de condamner in solidum les défendeurs au paiement d’une indemnité de 600 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile à la société SEYNA.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort,

DECLARE recevable l’action engagée par la société SEYNA à l’encontre de Madame [F] [L] [R] et Monsieur [E] [C];

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 mai 2024 entre Madame [M] [G] et Madame [F] [L] [R] et Monsieur [E] [C] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 17 avril 2025,

EN CONSEQUENCE, ORDONNE à Madame [F] [L] [R] et Monsieur [E] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT qu’à défaut pour Madame [F] [L] [R] et Monsieur [E] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [M] [G] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué,

CONDAMNE solidairement Madame [F] [L] [R] et Monsieur [E] [C] à payer :

la somme de 3180,80 euros à Madame [M] [G],la somme de 1598 euros à la société SEYNA,au titre des loyers, charges impayés mois de mai 2025 inclus, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus postérieurement et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal,

CONDAMNE in solidum Madame [F] [L] [R] et Monsieur [E] [C] aux dépens qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation,

CONDAMNE in solidum Madame [F] [L] [R] et Monsieur [E] [C] à payer à la S.A SEYNA la somme de 600 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, et notamment celle formée par la SA SEYNA relative au paiement des indemnités d’occupation,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 7 novembre 2025, par Madame Anne DURAND, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Marie-Françoise ION, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION