TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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J U G E M E N T

rendu le 31 Juillet 2025

Numéro RG : N° RG 25/00069 – N° Portalis DB2P-W-B7J-EXR6

DEMANDEUR :

[Adresse 8]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par Maître Johanna ABAD de la SELARL DESCHAMPS & VILLEMAGNE, avocats au barreau de GRENOBLE

DEFENDEUR :

Monsieur [M] [V] [S] [K]

” [Adresse 5] “

[Adresse 2]

[Localité 3]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne DURAND

Greffier : Marie-Françoise ION

DÉBATS :

Audience publique du : 20 mai 2025

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 26 août 2020, la société d’habitation des Alpes Pluralis a donné à bail à Monsieur [M] [V] [S] [K] et Monsieur [G] [Y] [P], un logement à usage d’habitation situé à la résidence [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 460,51 euros outre les charges et les taxes.

Par courrier reçu le 7 octobre 2021, Monsieur [G] [Y] [P] a informé la société Pluralis de son départ du logement à compter du 15 octobre 2021. La société Pluralis a informé le 11 octobre 2021 Monsieur [M] [V] [S] [K] qu’il restait seul tenu par le bail à partir du 7 janvier 2022.

Par exploit du 28 décembre 2023, la société Pluralis a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire. Puis il a saisi, par acte du 13 février 2025, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry et sollicite :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire au bénéfice du bailleur avec toutes ses conséquences à compter du 28 février 2024,

— Ordonner l’expulsion du locataire et tous les occupants de son chef des lieux qu’il occupe, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— Fixer au montant des loyers, et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par le locataire à hauteur de 641,23 euros,

— la condamnation du locataire au paiement de cette indemnité d’occupation fixée pour la période allant du 28 févier 2024 jour de la résiliation de plein droit du bail et jusqu’à son départ effectif des lieux loués,

— la condamnation du locataire au paiement de la somme de 2 580,10 euros correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 4 janvier 2024 avec intérêts aux taux légal,

— dire que dans l’hypothèse où des délais seraient accordés, la suspension de la clause résolutoire sera conditionnée sans exception au paiement intégral des loyers et des charges courants et qu’à défaut du versement d’un seul loyer et charge à son échéance, la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

— le rappel que la décision à intervenir est assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

— la condamnation du locataire au paiement de la somme de 350 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience du 20 mai 2025, la société Pluralis représentée par son Conseil, a fait savoir qu’elle n’était pas opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire au regard de la reprise du loyer courant depuis février 2025 et du plan d’apurement déjà proposé et mis en place. Elle propose un plan sur 36 mois avec des échéances de 110 euros par mois. Elle actualise la dette de loyer arrêtée au 13 mai 2025 pour un montant de 3 962,09 euros.

Monsieur [M] [V] [S] [K] présent à l’audience reconnaît devoir cette somme et indique souhaiter rester dans les lieux. Il propose de verser 200 euros par mois en plus du loyer courant, il ajoute avoir un salaire de 2 000 euros par mois et aucune dette.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 31 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LES TEXTES APPLICABLES :

L’article 1 du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l’entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail ayant été conclu avant le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer ne peut recevoir application dans le cadre de la présente procédure puisque le contrat de bail fixe ce délai à deux mois.

S’agissant en revanche des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l’Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l’espèce, puisqu’il ne s’agit pas de modifier les délais fixés dans un contrat de bail en cours, tandis que l’assignation a été délivrée postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

En outre, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d’une demande faite en ce sens par les parties, sont applicables à la présente procédure, l’audience ayant eu lieu postérieurement à la date d’entrée en vigueur de cette loi, qui n’a pas pour effet de modifier les délais prévus dans un contrat de bail en cours.

II. SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE DE RESILIATION ET D’EXPULSION :

Une copie du commandement a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 par courrier électronique le 4 janvier 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la préfecture de la SAVOIE par lettre recommandée avec avis de réception électronique du 13 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.III de la loi du 06 juillet 1989 telles que modifiées par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, applicable en l’espèce sur ce point.

L’action est donc recevable.

III. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 28 décembre 2023, pour la somme en principal de 1 475,52 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 février 2024.

En application de l’article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 immédiatement applicable sur ce point, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

En application de l’article 24.VII de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur, que Monsieur [M] [V] [S] [K] a repris le paiement du loyer en plus de versements volontaires afin d’apurer sa dette. Le bailleur ne s’opposant en outre pas à des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire et Monsieur [M] [V] [S] [K] disposant d’une capacité de remboursement, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La société PLURALIS produit un décompte démontrant que Monsieur [M] [V] [S] [K] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite et de commandement, la somme de 3708,82 euros incluant le loyer du mois d’avril 2025.

Le défendeur reconnaissant être redevable de cette somme, il sera condamné au paiement de celle-ci.

Tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [M] [V] [S] [K] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, soit 641,23 euros.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Le locataire, partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

Il convient également de condamner la partie défenderesse au paiement d’une indemnité de 200 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 août 2020 entre d’une part la [Adresse 9] et d’autre part Monsieur [M] [V] [S] [K] et Monsieur [G] [Y] [P] concernant le logement à usage d’habitation situé à la [Adresse 7] sont réunies à la date du 29 février 2024;

CONDAMNE Monsieur [M] [V] [S] [K] à payer à la société d’habitation des alpes-Pluralis la somme de 3708,82 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation comprenant le mois d’avril 2025 outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus postérieurement, avec intérêts au taux légal ;

AUTORISE Monsieur [M] [V] [S] [K] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 18 mensualités de 200 euros chacune et une 19ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire du contrat de bail relatif au logement pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré lié au contrat de bail, restée impayée sept jours après la présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire du contrat de bail relatif au logement retrouve son plein effet ;

* que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [M] [V] [S] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la [Adresse 9] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [M] [V] [S] [K] soit condamné à verser à la société d’habitation des alpes -Pluralis une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, soit 641,23 euros ;

CONDAMNE Monsieur [M] [V] [S] [K] au paiement d’une indemnité de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [M] [V] [S] [K] aux dépens qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 31 juillet 2025, par Madame Anne DURAND, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Marie-Françoise ION, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION