TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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J U G E M E N T

rendu le 07 Novembre 2025

Numéro RG : N° RG 25/00158 – N° Portalis DB2P-W-B7J-EZTF

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

dont le siège social est situé [Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocats au barreau de LYON

DEFENDEUR :

Monsieur [L] [K]

domicilié [Adresse 4]

[Localité 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne DURAND

Greffier : Marie-Françoise ION

DÉBATS :

Audience publique du : 2 septembre 2025

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 14 août 2024, Monsieur [R] [H] et Madame [E] [B] ont donné à bail à Monsieur [L] [K] un logement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 797 euros, outre 20 euros de provision mensuelle sur charges.

Par acte sous seing privé du 13 août 2024, à effet au 14 août 2024, la société Action Logement Services s’est portée caution du locataire pour le paiement des loyers et des charges, dans le cadre du dispositif Visale.

A la suite de défauts de paiement de Monsieur [L] [K], la société Action Logement Services a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 3 février 2025. Puis, par exploit du 14 mai 2025, elle a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHAMBÉRY pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— à titre principal, le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, et à titre subsidiaire le prononcé de la résiliation du bail aux torts du locataire,

— être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [L] [K], au besoin avec le concours de la force publique,

— obtenir la condamnation de celui-ci au paiement de l’arriéré locatif de 3927,19 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 3 février 2025 dans la limite de 2293,19 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

— obtenir la condamnation de Monsieur [L] [K] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux,

— obtenir la condamnation du même au paiement de 800,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’audience du 2 septembre 2025, la société Action Logement Services, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes.

Au soutien de ses prétentions, elle énonce que son droit d’obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire n’est pas contestable, en vertu de l’article 2306 du code civil, qui subroge la caution qui a payé la dette dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Elle indique être également subrogée dans les droits du bailleur aux fins d’obtenir le paiement de l’arriéré de loyer et des indemnités d’occupation, dès lors que le contrat de cautionnement stipule qu’elle est subrogée “au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l’impayé de loyers”, le terme loyer désignant “le loyer et les charges récupérables(…) Les indemnités d’occupation éventuellement prononcées en cas de résiliation judiciaire du bail”.

Monsieur [L] [K] ne comparaît pas à l’audience et n’est pas représenté.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience et fait état de la carence du locataire.

La décision a été mise en délibéré au 7 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LES TEXTES APPLICABLES :

L’article 1 du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l’entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures.

En application de cette disposition, la Haute juridiction a pu juger que « les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent » (Cour de cassation, 3eme chambre civile, 18 février 2009, n° 08-13343).

En l’espèce, la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer. Or, le commandement de payer ayant été délivré après le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer doit recevoir application dans le cadre de la présente procédure et ce peu important que le contrat de bail conclu entre les parties fixe ce délai à deux mois.

S’agissant des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l’Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l’espèce, l’assignation ayant été délivrée postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

En outre, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d’une demande faite en ce sens par les parties à l’audience, sont applicables à la présente procédure, l’audience ayant eu lieu postérieurement à la date d’entrée en vigueur de cette loi.

L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 énonce notamment que “le présent titre s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. (…)

Toutefois, ce titre ne s’applique pas : (…)

2° Aux logements meublés, régis par le titre Ier bis ”.

L’article 25-3 de cette loi dispose que “les dispositions du présent titre sont d’ordre public et s’appliquent aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l’article 25-4 dès lors qu’ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l’article 2.

Les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.(…)”.

En l’espèce, il est constant que le contrat conclu entre les parties concerne un logement meublé, excluant l’application des dispositions du titre 1er de la loi du 6 juillet 1989 sauf celles mentionnées dans l’alinéa 2 de l’article 25-3 de cette loi.

II. SUR LA QUALITÉ ET L’INTÉRÊT A AGIR DE LA REQUÉRANTE :

Il résulte de l’article 2306 du code civil que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Cette subrogation concerne donc non seulement le recouvrement des dettes pour lesquelles la caution est intervenue mais aussi les actions à l’encontre du locataire, notamment celles conduisant à la résiliation du bail.

En l’espèce, il résulte du contrat de cautionnement et des quittances subrogatives produites, que la société Action Logement Services est intervenue en tant que caution pour le paiement des loyers et charges imputables à Monsieur [L] [K]. En conséquence, elle se trouve subrogée dans les droits et actions de Monsieur [R] [H] et Madame [E] [B], si bien qu’elle a qualité pour agir en résiliation du contrat de bail conclu entre ces derniers et Monsieur [L] [K]. Elle y a également intérêt puisque la résiliation du bail sera de nature à empêcher pour l’avenir la création d’une nouvelle dette locative, dont elle devra s’acquitter en qualité de caution.

III. SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE DE RÉSILIATION ET D’EXPULSION :

Une copie du commandement a par ailleurs été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 par courrier recommandé avec accusé de réception électronique en date du 6 février 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la SAVOIE par courrier recommandé avec accusé de réception électronique le 15 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

IV. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 3 février 2025, pour la somme en principal de 2293,19 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 mars 2025.

Par suite, le preneur devenant occupant sans droit ni titre, faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à l’expulsion avec le concours de la force publique, sans préjudice toutefois des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

V. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Il convient de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié pour la période courant du 18 mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

La société Action Logement Services produit un décompte démontrant que Monsieur [L] [K] restait devoir la somme de 3927,19 euros. Si une quittance subrogative actualisée est produite à l’audience, le courriel transmis ne peut suffire à justifier du respect du principe du contradictoire, aucun élément ne justifiant que l’adresse mail utilisée est celle du défendeur.

Aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette n’étant produit, le défendeur sera condamné au paiement de cette somme. Celle-ci portera intérêts au taux légal à compter du 3 février 2025, date du commandement de payer dans la limite de 2293,19 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

S’agissant en revanche du paiement des indemnités d’occupation, le contrat de cautionnement stipule que “la caution s’engage à régler l’intégralité des impayés de loyer ainsi déclarés sous réserve du respect par le bailleur de l’ensemble des conditions du présent contrat. Aucune somme réclamée au titre du dépôt de garantie, de pénalités ou indemnités par le bailleur au locataire ne sera prise en charge par la caution” et encore que “La caution règlera les impayés de loyers, totaux ou partiels dans la limite de couverture définie à l’article 4 du présent contrat”. Il en résulte ainsi que la société Action Logement Services n’est subrogée dans les droits du bailleur que pour obtenir le paiement des loyers, à défaut de toute autre somme ou indemnité, comme c’est le cas des indemnités d’occupation.

Dans ces conditions, la requérante sera déboutée de sa demande au titre du paiement des indemnités d’occupation.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Le locataire, partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il convient également de condamner la partie défenderesse au paiement d’une indemnité de 400 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient enfin de rappeler que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

DECLARE recevable l’action engagée par la société Action Logement Services à l’encontre de Monsieur [L] [K] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 août 2024 entre d’une part Monsieur [R] [H] et Madame [E] [B] et d’autre part Monsieur [L] [K] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 18 mars 2025 ;

EN CONSÉQUENCE, ORDONNE à Monsieur [L] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [L] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Action Logement Services pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [L] [K] à payer à la société Action Logement Services la somme de 3927,19 euros au titre des loyers et charges arrêtés au mois d’avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 3 février 2025, date du commandement de payer dans la limite de 2293,19 euros et à compter de l’assignation pour le surplus;

CONDAMNE Monsieur [L] [K] aux dépens qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [L] [K] à payer à société Action Logement Services la somme de 400 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires et notamment celle formée par le requérant en paiement des indemnités d’occupation,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 7 novembre 2025, par Madame Anne DURAND, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Marie-Françoise ION, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION