TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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J U G E M E N T

rendu le 12 Décembre 2025

Numéro RG : N° RG 24/00406 – N° Portalis DB2P-W-B7I-E2SC

DEMANDEUR :

Monsieur [P] [O]

domicilié [Adresse 4]

[Localité 6]

comparant

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [R] [N]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Aide juridictionnelle totale – n° BAJ : 73065-2025-000597

Monsieur [M] [N]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentés par M^e Ahmed RANDI, avocat au barreau de CHAMBERY

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne DURAND

Greffier : Liliane BOURGEAT

DÉBATS :

Audience publique du : 7 octobre 2025

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 15 février 2018, Monsieur [P] [O] et Madame [T] [V] [S] épouse [O] ont donné à bail à Monsieur [R] [N], un logement à usage d’habitation, une cave (lot n°1) et un grenier (lot n°23) situés [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 650 euros outre une provision sur charges de 35 euros.

Monsieur [P] [O] a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry par requête reçue en date du 15 octobre 2024 et sollicite la condamnation de Monsieur [R] [N] et Monsieur [M] [N] au paiement de la somme de 5000 euros au titre des dégradations de l’appartement loué à Monsieur [N].

Monsieur [U] [L] conciliateur a rendu le 3 octobre 2024 un constat de non conciliation.

A l’audience du 18 février 2025 ainsi qu’à celle du 20 mai 2025 l’affaire a été renvoyée afin de permettre aux parties de se mettre en état.

A l’audience du 7 octobre 2025, Monsieur [P] [O] maintient l’intégralité de ses demandes contenues dans ses dernières écritures à savoir :

— le rejet des demandes de Monsieur [N],

— la validation de la retenue du dépôt de garantie de 650 euros,

— la condamnation de Monsieur [R] [N] et Madame [M] [N] au paiement de la somme de 5000 euros au titre des dégradations de l’appartement loué à Monsieur [N].

— l’allocation de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation du demandeur aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir qu’un état des lieux a été établi contradictoirement mentionnant un logement en très bon état, que le bail a pris fin le 31 décembre 2024 et qu’il a de ce fait proposé à plusieurs reprises un état des lieux de sortie au locataire. Il indique que son courrier recommandé est resté non réclamé et qu’il a échangé par message avec le locataire. Il indique qu’aucun état des lieux n’a pu être établi contradictoirement si bien que lors de la récupération des lieux, il a constaté lui même des dégradations et a retenu le dépôt de garantie pour couvrir une partie de la remise en état.

Il indique contester les demandes du locataire en indiquant que l’absence des lieux de sortie est exclusivement imputable au locataire, que les dégradations sont bien présentes et que la pénalité de 10% est écartée lorsque le retard provient du comportement fautif du locataire. Il précise à l’audience que le locataire a mis plus de 6 mois pour quitter le logement, qu’il y a eu également un dégât des eaux dans l’appartement et qu’au lieu de faire les travaux avec les 2480 euros qui lui ont été versés par l’assurance, il a gardé cette somme.

Monsieur [R] [N] et Monsieur [M] [N] comparaissent et sollicitent :

— in limine litis d’annuler l’engagement de caution de Monsieur [M] [N] pour défaut de respect des formalités exigées par l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989,

— au fond, de rejeter la requête de Monsieur [O] et de le débouter de ses demandes,

— à titre reconventionnel, de condamner Monsieur [O] à payer à Monsieur [R] [N] la somme de 1495 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie majoré de 10% du montant du loyer principal pour chaque période mensuelle commencée en retard à compter du 1er août 2024,

— condamner Monsieur [O] à payer à Monsieur [M] [N] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, ils indiquent dans un premier temps que le formalisme légal de la caution n’a pas été respecté en ce que l’acte ne comportement pas la reproduction manuscrite par la caution du montant du loyer et des conditions de sa révision et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte. Ils précisent que le bail a été fait en 2 exemplaires laissant penser que la caution ne s’est pas vue remettre un exemplaire du bail.

Sur les dégradations, ils indiquent que l’état des lieux d’entrée a été établi un mois avant l’entrée dans les lieux et en un seul exemplaire si bien qu’il n’a pas été établi contradictoirement et n’est pas paraphé par le locataire et qu’ainsi l’état des lieux d’entrée est inopposable. Sur l’état des lieux de sortie, ils indiquent qu’aucun état des lieux n’a été établi de manière contradictoire et qu’aucun commissaire de justice n’a été mandaté pour effectuer cet état des lieux si bien que le bailleur ne peut se prévaloir de la présomption de l’article 1731 du Code civil. Ils ajoutent que les photographies transmises ne sont pas datées et donc non probantes.

Sur la question du dégât des eaux, ils ajoutent que le rapport d’expertise précise qu’il n’est pas du fait du locataire et que les dommages consécutifs à ce sinistre ne sont pas de son fait.

Sur la restitution du dépôt de garantie, ils indiquent que les clés ont été restituées le 31 mai 2024, que pourtant le bailleur s’obstine à ne pas restituer le montant du dépôt de garantie.

La décision a été mise en délibéré au 12 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LES DÉGRADATIONS LOCATIVES :

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail. L’article 1730 du même code précise que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. L’article 1731 du Code civil précise que “S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.”

Par ailleurs, en application de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance. Il doit également prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat.

Il résulte de l’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qu’un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, sans recours à un commissaire de justice, et dont le défaut de contradiction est dû à sa carence, ne peut faire la preuve de dégradations imputables au locataire.

En l’espèce, le bailleur produit l’état des lieux d’entrée établi le 15 janvier 2018, signé par deux personnes, et il n’est pas nié que le locataire a bien signé l’état des lieux. S’il est débattu le fait que le document a été signé antérieurement à la prise à bail des lieux, il apparaît qu’en tout état de cause, si cet état des lieux est considéré comme non valable, il convient de constater que le preneur est alors présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives. Il sera dès lors considéré que les lieux étaient intégralement en bon état lors de la prise à bail.

En revanche, aucun état des lieux de sortie n’est produit par le bailleur permettant de connaître l’état du logement à la sortie du locataire. Si le bailleur invoque la résistance du locataire lors de l’état des lieux qu’il avait organisé, il n’est toutefois justifié d’aucun constat d’huissier permettant de se passer d’un état des lieux contradictoire. Si des photos sont produites, rien ne permet de justifier que ces photos ont été prises contradictoirement, dans les lieux loués et à la date de sortie du logement. Les photos ne sont dès lors pas probantes pour justifier les dégradations invoquées. S’agissant des sommes qui auraient été perçues par le locataire dans le cadre du dégât des eaux, si le courriel de l’assurance dont la valeur probante est limitée indique que cette somme a été reçue par le locataire, aucun élément ne justifie que les travaux invoqués n’ont pas été effectués pas le locataire. Dès lors, faute de preuve des dégradations au jour de la sortie des lieux du locataire, il n’y a pas lieu à indemnisation.

Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur l’engagement de la caution, le locataire n’étant pas condamné et n’ayant pas besoin d’être garanti.

II.SUR LA RESTITUTION DU DEPOT DE GARANTIE

Aux termes de l’article 22 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie doit être restitué, soit dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, soit, si tel n’est pas le cas, dans un délai maximal de deux mois, le texte précisant “Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile”.

Aux termes de l’alinéa 7 du même article, « A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile. ».

Aucun état des lieux de sortie n’étant établi permettant de savoir si l’état des lieux est conforme ou non à celui d’entrée, aucun élément ne justifiant en outre des sommes restant dues au bailleur ou des sommes dont il serait tenu, le bailleur devait dès lors restituer le dépôt de garantie dans un délai de 1 mois à compter de la remise des clés, soit le 31 juin 2024. Dès lors, Monsieur [O] sera condamné à payer à Monsieur [R] [N] la somme de 1495 euros, dans la limite de ce qui est sollicité par le locataire.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [P] [O], partie perdante, supportera in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

Il convient également de le condamner au paiement à Monsieur [R] [N] d’une indemnité de 200 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire rendue en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [P] [O] à payer à Monsieur [R] [N] la somme de 1495 euros,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, et notamment celle formée par Monsieur [P] [O] au titre des dommages et intérêts et de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [P] [O] à payer à Monsieur [R] [N] la somme de 200 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [P] [O] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 12 décembre 2025, par Madame Anne DURAND, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Liliane BOURGEAT, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION