TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 18 Décembre 2025

Numéro RG : N° RG 25/00232 – N° Portalis DB2P-W-B7J-E27C

DEMANDEUR :

S.C.I. FONCIERE DI 01-2007

dont le siège social est situé [Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Marie GIRARD-MADOUX, avocat au barreau de CHAMBERY

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [D] [U] et Madame [C] [M]

domiciliés [Adresse 3]

[Localité 4]

Comparants

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Eve TASSIN

Greffier : Liliane BOURGEAT

DEBATS :

Audience publique : 18 novembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 28 novembre 2018, à effet au 14 décembre 2018, la société civile immobilière FONCIERE DI 01-2007, ci-après SCI FONCIERE, a donné à bail à Monsieur [D] [U] et Madame [C] [M] un local à usage d’habitation outre deux emplacements de stationnement (n°210 et n°29) situés [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 512,98 euros outre une provision sur charges de 83 euros, ainsi qu’un loyer mensuel de 27,77 euros pour l’emplacement de stationnement (n°29).

Par acte de commissaire de justice en date du 13 juin 2025, la SCI FONCIERE a fait signifier à Monsieur [D] [U] et Madame [C] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 1400 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 septembre 2025, la SCI FONCIERE a fait assigner Monsieur [D] [U] et Madame [C] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chambéry en référé, auquel elle demande de :

À titre principal :

— constater la résiliation du contrat de bail, les causes du commandement n’ayant pas été soldées dans le délai légal,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [U] et Madame [C] [M] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, et au besoin avec le concours de la force publique, d’un serrurier et de déménageurs,

À titre accessoire :

— condamner solidairement Monsieur [D] [U] et Madame [C] [M] à lui payer la somme provisionnelle de 1624,07 euros au titre des loyers, charges échus impayés sous réserve d’une réactualisation au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2025, date à laquelle a été signifié le commandement visant la clause résolutoire et à compter de l’assignation pour le solde,

— condamner solidairement Monsieur [D] [U] et Madame [C] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du contrat de bail jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner solidairement Monsieur [D] [U] et Madame [C] [M] à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement Monsieur [D] [U] et Madame [C] [M] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer,

— rappeler que la décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

À l’audience du 18 novembre 2025, la SCI FONCIERE, représentée par son conseil, maintient ses demandes, en réactualisant celle relative à l’arriéré locatif à un montant de 918,13 euros selon un décompte actualisé au 13 novembre 2025. Le bailleur précise que le paiement des loyers courants a repris, puisqu’en novembre 2025 deux versements de 658 euros ont été effectués ainsi qu’un versement de 100 euros. Elle indique ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement suspensifs à hauteur de 100 euros par mois.

Monsieur [D] [U] et Madame [C] [M] comparaissent et reconnaissent devoir la somme réclamée par le demandeur au titre de l’arriéré de loyers. Ils confirment que leurs charges mensuelles s’élèvent à 878 euros, comme indiqué par le diagnostic social et financier. Ils déclarent être tous les deux salariés en contrats à durée indéterminée et percevoir chacun un revenu mensuel de 1800 euros. Ils indiquent vouloir rester dans le logement et proposent de verser 100 euros par mois en plus du loyer courant. Ils précisent avoir en outre convenu d’un rendez-vous avec l’organisme Action Logement.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibérée au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1°) Sur les textes applicables

L’article 1er du code civil dispose en son premier alinéa que les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l’entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures.

Par son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En outre, l’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu avant le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, et ce pour une durée de trois ans, renouvelable tacitement. Ainsi, si ce contrat de bail a été tacitement reconduit depuis l’entrée en vigueur de la loi précitée, il n’en demeure pas moins que les baux successifs tacitement reconduits depuis cette date se sont contentés de reprendre les dispositions du bail initial fixant le délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à deux mois. Ainsi, les parties ont manifestement entendu déroger à la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à six semaines, laquelle ne peut par suite recevoir application dans le cadre de la présente procédure.

S’agissant en revanche des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l’Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l’espèce, puisqu’il ne s’agit pas de modifier les délais fixés dans un contrat de bail en cours, tandis que l’assignation a été délivrée postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

En outre, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d’une demande faite en ce sens par les parties, sont applicables à la présente procédure, l’audience ayant eu lieu postérieurement à la date d’entrée en vigueur de cette loi, qui n’a pas pour effet de modifier les délais prévus dans un contrat de bail en cours.

2°) Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

La SCI FONCIERE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 qui en a accusé réception le 16 juin 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la préfecture de la Savoie qui en a accusé réception le 11 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

L’action de la SCI FONCIERE est par conséquent recevable.

3°) Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre la SCI FONCIERE et Monsieur [D] [U] et Madame [C] [M] stipule au paragraphe au III.4) des conditions générales une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires le 13 juin 2025, pour une somme en principal de 1400 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée par le bail étaient réunies à la date du 14 août 2025.

4°) Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il convient de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 14 août 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Outre le contrat de bail et le commandement de payer en date du 13 juin 2025, la SCI FONCIERE produit un décompte actualisé au 13 novembre 2025, incluant le mois de d’octobre 2025, démontrant que Monsieur [D] [U] et Madame [C] [M] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 749,99 euros.

Une clause de solidarité était par ailleurs prévue par le paragraphe IV es conditions générales du contrat.

Les locataires, qui reconnaissent cette dette, n’apportent aucun élément de nature à en contester le principe ni le montant. Ils seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de la somme de 749,99 euros par provision.

5°) Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 immédiatement applicable sur ce point, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

En application de l’article 24.VII de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur que Monsieur [D] [U] et Madame [C] [M] ont repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, notamment en réglant les sommes de 658,35 euros le 23 septembre 2025, 100 euros le 21 octobre 2025, 658,35 euros le 5 novembre et le 13 novembre 2025 ainsi que la somme de 100 euros le 13 novembre 2025.

En outre, il résulte du diagnostic social et financier que Monsieur [D] [U] et Madame [C] [M] disposent d’un reste à vivre d’un montant de 2467 euros, que les difficultés financières qu’ils ont pu rencontrer étaient liées à des dépenses imprévues, des sommes importantes leur ayant été réclamées au titre du contrat de location d’un véhicule automobile. Ils apparaissent néanmoins en situation de régler leur dette locative.

Dès lors, Monsieur [D] [U] et Madame [C] [M] seront autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Par ailleurs, la SCI FONCIERE a indiqué à l’audience ne pas être opposée à l’octroi de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire et Monsieur [D] [U] et Madame [C] [M] ont exprimé le souhait de rester dans le logement. Compte tenu de leur situation personnelle, financière et familiale, et des efforts entrepris pour la reprise du paiement des loyers courant et l’apurement de leur dette locative, il y aura lieu de faire droit à cette demande.

L’effet de la clause résolutoire prévue par le contrat de bail sera par conséquent suspendu pendant le cours des délais ainsi accordés, de sorte que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À l’inverse, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

Tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, ou des sommes dues au titre des délais de paiement éventuels d’autre part, justifiera en outre la condamnation solidaire de Monsieur [D] [U] et Madame [C] [M] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le contrat de bail relatif au logement n’avait pas été résilié.

6°) Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [D] [U] et Madame [C] [M], partie perdante, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé.

Compte tenu de la situation économique des locataires telle que précédemment décrite, il est équitable de rejeter la demande formulée par le bailleur au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 novembre 2018, à effet au 14 décembre 2018, entre la société civile immobilière FONCIERE DI 01-2007 d’une part, et Monsieur [D] [U] et Madame [C] [M] d’autre part, concernant le local à usage d’habitation outre deux emplacements de stationnement (n°210 et n°29) situés [Adresse 2] sont réunies à la date du 14 août 2025,

FIXONS l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [D] [U] et Madame [C] [M] à payer à la société civile immobilière FONCIERE DI 01-2007 la somme provisionnelle de 749,99 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation comprenant le mois d’octobre 2025 outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus postérieurement, avec intérêts au taux légal,

AUTORISONS Monsieur [D] [U] et Madame [C] [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 7 mensualités de 100 euros chacune, et une 8ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts,

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire du contrat de bail relatif au logement pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré lié au contrat de bail, restée impayée sept jours après la présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire du contrat de bail relatif au logement retrouve son plein effet,

— que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible,

— qu’à défaut pour Monsieur [D] [U] et Madame [C] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI FONCIERE DI 01-2007 puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

— que Monsieur [D] [U] et Madame [C] [M] soient condamnés solidairement à verser à la SCI FONCIERE DI 01-2007 une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [D] [U] et Madame [C] [M] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer,

DÉBOUTONS la société civile immobilière FONCIERE DI 01-2007 de sa demande d’indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 18 décembre 2025, par Madame Eve TASSIN, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Liliane BOURGEAT, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION